Договор аренды или договор найма жилья: в чем разница и как составить
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды или договор найма жилья: в чем разница и как составить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законом не запрещено совершение сделки купли-продажи с такой недвижимостью. Если возможность выкупа предусмотрена условиями договора, то наниматель даже вправе требовать этого. Стороны могут договориться о выкупе жилья в рассрочку.
Другие важные условия договора найма жилого помещения
Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.
Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).
Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.
В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.
Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.
Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).
жилого помещенияг. «» 2023 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наниматель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Участники договорных отношений
Этот договор отличается от социального найма тем, что наймодателем недвижимости может выступить как физическое, так и юридическое лицо, включая государственные органы кроме муниципалитета. Рассмотрим особенности сторон правоотношений.
Что делать владельцу квартиры, чтобы не быть обманутым?
Прежде чем передавать квартиру во временное пользование, необходимо ознакомиться со следующими рекомендациями:
- Прежде чем составлять договор, пообщайтесь с арендатором лично;
- Заранее уточните, имеется ли необходимость в предоставлении междугородней телефонной связи, если ее нет, то лучше сразу отключить;
- Если имеются вещи или предметы, которые особенно ценны, то лучше из квартиры их убрать;
- Заранее уточняйте вопрос о наличии детей и животных у арендатора;
- Установите конкретную дату, в которую должны поступать арендные платежи;
- Арендатор должен быть ознакомлен с мерами ответственности, которые будут на него наложены в случае порчи имущества, находящегося в квартире;
- Распределите обязанности по уплате коммунальных платежей, а также дату их внесения;
- Проверяйте счетчики каждый месяц;
- Согласуйте, допускается ли курения в квартире, на балконе или иных местах в квартире;
- Согласуйте возможность или порядок прихода гостей арендатора в квартиру, а также их ночевок в той квартире;
- Установите порядок посещения жилого помещения арендодателем. Как правило, стороны договариваются, что собственник может посетить квартиру один раз в месяц, для проверки состояния жилого помещения, а также для получения денежных средств за временное пользование помещением;
- Дополнительно можно поговорить с соседями по поводу того, как ведут себя квартиранты и не нарушают ли они общественный порядок;
- Старайтесь не заключать соглашение сроком более одного года. Если все-таки соглашение, заключенное между сторонами является длительным, то рекомендуем его заверить у нотариуса.
В какой форме может быть совершено соглашение о найме жилой недвижимости?
Гражданский кодекс для рассматриваемой категории соглашений предусматривает простую письменную форму. Но если пользование помещением предстоит долгосрочное (от одного года и более), то договор должен быть поставлен на учет в Регистрационной палате. Это правило было введено в 2014 году, до этого подобная регистрация не предусматривалась.
Обязательного нотариального удостоверения передача жилья по найму не требует.
Многие сдающие квартиру внаем граждане вообще не заключают договор даже в простой письменной форме. Считается, что так проще уйти от налогов, так как нет никакого документа, подтверждающего сдачу жилья. Однако опытные юристы советуют все же заключать письменный договор, где прописывать все существенные условия пользования помещение, внесения платы, причин расторжения и тому подобного.
Он ограничен. Согласно с п. 1 ст. 683 ГК РФ эта сделка может быть заключена сроком составляющим до 5 лет. Если срок сделки не предусмотрен заранее (не регламентирован), то он автоматически определяется в 5 лет. По окончанию действия договора, арендатор, который до этого проживал в жилом помещении имеет преимущество перед другими нанимателями, а значит может первым заключать договор.
Для того, чтобы продолжить нанимателю проживать в том же самом жилье, ему необходимо предложить заключение сделки на тех же основаниях. С отказом о продлении та же ситуация, чтобы ГПД не был автоматически продлён, необходимо обратиться по этому поводу к наймодателю за 3 месяца до окончания действия договора.
Если наймодатель изъявил отказ о продлении срока найма, из-за того, что передумал сдавать квартиру в коммерческий съём, но было выявлено, что жильё предоставлено новому жильцу, и с момента отказа не прошло года, то бывший арендатор вправе в судебном порядке истребовать признание сделки мнимой (недействительной) и потребовать возмещение убытков, понёсенных из-за этого решения. Также при подаче иска в суд он также может истребовать возобновление прошлого договора.
Особенности договора коммерческого найма
В Российском законодательстве договор коммерческого найма отличается от схожего договора аренды жилья. Главное отличие заключается в процессе в том, что он не подлежит обязательной государственной регистрации.
Причины, по которым законодатель допустил такое послабление частным собственникам до конца не ясны. Это допускает возможность ухода от налогообложения в подавляющем большинстве случаев. Физические лица могут частным порядком, в устной форме договорится о сдаче квартиры/комнаты/дома внаем.
При этом не ставить в известность о заключенном договоре фискальные органы (налоговую инспекцию). Этим до сих пор пользуются владельцы излишков жилой площади, успешно уходя от налогов и получая регулярную ренту.
Для обоих участников договора при формальном заключении договора найма существует ряд преимуществ:
- Значительное снижение стоимости, так как собственнику не приходится платить налог с дохода, получаемого от сдачи внаем недвижимости;
- Наниматель имеет возможность не афишировать свои персональные данные. Иными словами, нанять жилое помещение на срок до 1 года можно не предоставляя документы удостоверяющие личность нанимателя.
Велик риск таких договоров:
- Стороны несут риск причинения вреда нанимаемому имуществу. В большей степени это относится к собственнику. Но и наниматель рискует вероятностью расторжения договора в любое время, без объяснения причин. В залоге у собственника при этом может остаться движимое имущество нанимателя. Доказать факт существования договорных отношений при бездокументарной форме заключения коммерческого договора найма жилого помещения бывает сложно.
- Проживающий в съемном квартире не имеет возможности зарегистрироваться по месту жительства. Тем самым он нарушает установленный порядок паспортного учета. Это влечет административную ответственность в виде штрафа.
- Кроме административного штрафа, наниматель лишен возможности получать социальное обеспечение по месту проживания: медицинское, пенсионное, страховое. Дети не могут быть устроены в дошкольные или учебные заведения.
Жилищный кодекс регулирует основания и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма только из муниципального жилищного фонда. Через социальный наем реализуется конституционное положение о праве малоимущих граждан быть обеспеченными жильем бесплатно или за доступную плату (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ).
Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма муниципального жилищного фонда является отнесение гражданина к числу малоимущих по решению органа местного самоуправления. Для этого учитываются два критерия: доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость подлежащего налогообложению имущества, находящегося в собственности членов семьи.
При определении перечня видов доходов, подлежащих учету, органы местного самоуправления ориентируются на постановление Правительства РФ от 20 августа 2003 г. N 512 «О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи». Подлежащее налогообложению имущество, находящееся в собственности гражданина-заявителя и членов его семьи, определяется на основе налогового законодательства.
Предоставление жилых помещений в домах социального использования государственного жилищного фонда возможно на основе специальных законов, которые могут определять иные, кроме малоимущих, категории граждан, нуждающихся в получении государственного жилья, а также дополнительные основания нуждаемости в социальном жилье.
Когда договор коммерческого найма аннулируется
Согласно ГК РФ (ст. №687), собственник недвижимости имеет право расторгнуть договор с нанимателем в одностороннем порядке. Для этого он должен за три месяца письменно уведомить жильца, при этом объяснять причины не обязан.
В некоторых случаях можно инициировать принудительное выселение:
- если наниматель не вносит необходимые платежи два месяца подряд при краткосрочном и полгода при долгосрочном договоре;
- жилец нанёс непоправимый ущерб недвижимости или имуществу.
Для возмещения материального ущерба собственник жилья вправе подать в суд. При этом:
- суд назначает нанимателю срок для возмещения ущерба (не более года);
- если за предоставленный период наниматель не устранил нарушение (не заплатил долги, не отремонтировал помещение или имущество), владелец жилья повторно подаёт иск, и нерадивого жильца выселят в принудительном порядке;
- судья может назначить отсрочку о выселении для поиска нанимателем иного жилья.
Доказать неплатёжеспособность нанимателя достаточно просто, а вот чтобы оценить причинённый ущерб, придётся постараться. Именно для этого и необходим акт приёма-передачи от собственника жильцу. В акте фиксируется техническое состояние объекта и имущества в момент заключения сделки. Рекомендуется иметь фотографии или видеосъёмку жилого помещения.
Для чего подписывают договор?
Казалось бы, объяснять, зачем нужно заключать договор найма жилого помещения, в 2021-м году уже никому не нужно. Однако многие сдающие и снимающие квартиры россияне до сих пор не пользуются этим инструментом. Между тем, скрепленное подписями соглашение не только вводит взаимоотношения арендодателя и арендатора в правовое поле, но и дисциплинирует их.
Преимущество такого подхода перед устными договоренностями очевидно. Если в документе четко прописаны права и обязанности сторон, сроки найма, время оплаты проживания и коммунальных услуг, правила проведения срочного и косметического ремонта, то у обоих участников сделки не остается пространства для каких-либо нежелательных маневров — подписанное придется строго соблюдать.
Соглашения, заключенные на словах, такой неотвратимой убедительностью не обладают: сказанное со временем забывается или может быть неправильно истолковано, да и предусмотреть все нюансы в устном обсуждении гораздо сложнее. Но самое главное — слова не имеют юридической силы, тогда как на письменный договор найма жилого помещения право в России смотрит так же, как и на любую другую деловую бумагу.
Если хозяину квартиры вдруг вздумается выселить съемщика, не дожидаясь окончания срока найма, последнему нечем будет доказать, что с ним поступили несправедливо, и, например, уплаченный залог ему могут не вернуть. Справедливо и обратное: если нерадивый жилец разнес квартиру в щепки и пропал, привлечь его к ответу у владельца, скорее всего, не получится — он не сможет подтвердить сам факт проживания вандала на этой территории.
Подписание договора найма позволяет избежать любых подобных перегибов, так как этот документ является для обеих сторон основанием обратиться за защитой своих интересов в суд. Помня об этом, люди обычно стараются вести себя корректно и ищут возможность уладить разногласия полюбовно.
Подписание договора найма жилья позволяет избежать большинства возможных проблем или конструктивно их решать. Но бывают ситуации, в которых этот документ может противоречить российским законам или как минимум частично утрачивать свою силу. Защититься от этого можно, лишь проявив бдительность при подготовке к сделке.
По словам Виктора Куракина, заключая договор о найме жилого помещения, нанимателю важно уточнить у владельца число собственников и режим общей собственности (долевая или совместная): «В первом случае согласие всех собственников — необходимое условие для аренды, рекомендуется привлечь к договору всех собственников как наймодателей или оформить их согласие отдельным приложением», — советует директор юридической компании «Аргумент».
Если недвижимость в совместной собственности, то стоит уточнить срок договора. Когда он не превышает 11 месяцев, согласие других собственников необязательно. Если же документ рассчитан на год и более — от всех владельцев нужно получить письменное разрешение. В противном случае любой из них может оспорить заключенный договор в суде.
К тому же самому итогу приведет и подписание соглашения с лицом, которое на самом деле не является владельцем недвижимости и, соответственно, не имеет на это права. Яркий тому пример — субаренда, когда некоторые предприимчивые наниматели передают снятое жилье другим лицам.
Ольга Павлинова советует обязательно попросить у арендодателя оригиналы паспорта и свидетельства о регистрации права собственности на квартиру. А в случаях, если сделка осуществляется по доверенности, лучше все равно переговорить с собственником, а себе оставить копию доверенности.
Если это покажется недостаточным, Валерий Асанов рекомендует самостоятельно запросить в Росреестре выписку на объект недвижимости. Ее, оплатив небольшую госпошлину, может получить любой гражданин. Для этого даже необязательно ходить в ведомство — заказать выписку можно и через интернет.
Бывают случаи, когда для расторжения договора аренды даже не нужно обращаться в суд. Статья 174.1 ГК РФ признает ничтожным любое соглашение, если при его подписании были нарушены запрет либо ограничение на совершение операций с недвижимостью. Поэтому важно заранее убедиться, что квартира не находится в залоге и на нее не установлено обременений. О необходимости включения в документ соответствующего пункта мы упоминали выше. От расторжения неправомочного договора это не спасет, зато поможет призвать нерадивого арендодателя к ответу.
На то, что направлено или, на что воздействует гражданское правоотношение, является объектом гражданского правоотношения.
Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом
договора коммерческого найма выступать не могу
Статья 673 ГК РФ устанавливает лишь общие требования к жилому помещению и не содержит определения самого жилого помещения и отдельных его видов. Данный законодательный пробел восполняется нормами ЖК РФ.
Как уже было сказано, договор коммерческого найма может быть заключен, при соблюдении двух указанных в п. 1 ст. 673 ГК РФ условий: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания.