Недвижимость в лизинг для юридических лиц
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Недвижимость в лизинг для юридических лиц». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В последнее время альтернативой банковского кредита все чаще становится лизинг, в рамках которого сумма финансирования может достигать 90% от цены приобретаемого объекта. Лизинг любой недвижимости — коммерческой или жилой — это дополнительный потенциал для рынка, говорит генеральный директор R2 ASSET management Вячеслав Рожманов. «В случае если у покупателя нет необходимого объема денежных средств, лизинг может стать еще одним инструментом приобретения объекта недвижимости», — отмечает он.
В мире имеется большое количество форм лизинга, которые имеют собственные особенности. Наиболее распространенными являются следующие:
- Сервисный или операционный.
- Капитальный или финансовый.
- Возвратный.
- Кредитный или раздельный.
- Прямой и др.
При этом все имеющиеся типы могут считаться разновидностями двух основных – финансового и операционного.
Также лизинг можно классифицировать следующим образом:
- По отношению к имуществу лизинг бывает чистый (предусматривает, что все расходы по обслуживанию на лизингополучателе), полный (лизингополучатель берет на себя все расходы) и частичный (лизингодатель исполняет лишь некоторые функции).
- По типу финансирования лизинг может быть срочным (одноразовая аренда недвижимости), возобновляемый (по завершению срока договор продлевается) и генеральный (лизингополучатель может пополнить список аренды без составления нового договора).
- По составу участников может быть:
- Прямой лизинг (двухстороння сделка), при которой собственник сам сдает имущество (в России невозможна, т.к. обязательно присутствие лизинговой компании).
- Косвенный, с передачей недвижимости через посредника.
- Раздельный (акционерный) подразумевает участие нескольких компаний и лизингодателей. Считается самым сложным.
- По типу имущества делится на лизинг недвижимости и движимости (оборудование, автомобили и т.д.).
- По степени окупаемости:
- Полностью окупаемый (или близкий к этому), когда за время договора происходит полная амортизация имущества и выплата его стоимости.
- Неполная окупаемость. В течении срока действий договора окупается лишь часть взятого имущества.
- По степени риска:
- Необеспеченный – лизингополучатель не дает никаких гарантий выполнения обязательств.
- Частично обеспеченный – имеется страховой депозит, покрывающий часть расходов.
- Гарантированный – риски распределяются между гарантами лизингополучателя или страховыми компаниями.
Перечисленные виды относятся к стандартному лизингу, описание которого приводилось выше.
В России лизинг развит не настолько широко, как, например, в США или в Европе, где лизинговые сделки достигают 20–30% от общего объема продаж, рассуждает Вячеслав Рожманов. По его мнению, это связано, в первую очередь, с особенностями сделок лизинга недвижимости, к примеру —необходимостью уведомления продавца о том, что приобретаемая у него недвижимость будет передана впоследствии в лизинг. «В целом получить средства у лизинговой компании может быть проще, чем кредитование в банке по причине меньшей бюрократичности лизинговых компаний», — говорит Рожманов.
«Лизинговые компании чаще всего ориентируются на активы с более простой оценкой — железнодорожные вагоны, автотранспорт, специализированную технику», — говорит Максим Анищенков. Кроме того, отмечает он, не все лизинговые компании обладают необходимым набором компетенций, поскольку приобретение объекта коммерческой недвижимости требует наличия соответствующей экспертизы и понимания рынка.
При этом лизинговые компании работают не только на стороне покупателя (лизингополучателя), но и на стороне владельца здания. Например, тот же «ТрансФин-М» сотрудничает с Российским аукционным домом (РАД) — реализуемые на торгах РАД объекты коммерческой недвижимости лизинговая компания помогает приобретать с использованием механизма финансового лизинга.
«В данном случае мы выступаем и на стороне РАД, и на стороне лизингополучателя, которому оказываем консультационную поддержку, в том числе проводим экспертизу, помогаем проанализировать, стоит конкретному клиенту брать данный объект в лизинг или нет», — объясняет Максим Анищенков.
Однако проблема в том, что количество объектов офисной недвижимости на рынке ограничено. Объекты класса А традиционно пользуются высоким спросом среди арендаторов — их доля в общем объеме сделок составляет порядка 30–40%, отмечают в Colliers. Качественные офисные объекты класса А активно заполняются новыми арендаторами — за три квартала 2021 года доля свободных площадей снизилась с 12,6% до 9,5%. Наиболее сильно ощущается нехватка крупных лотов от 1 тыс. кв. м.
При этом на фоне активного спроса и сдержанных темпов ввода новых объектов сформировался дефицит качественного предложения, который не будет восполнен в ближайшие несколько лет. Похожая ситуация складывается и на рынке складских мощностей — высокий спрос на строительство вынуждает девелоперов ставить в лист ожидания многие компании, желающие построить складской комплекс под собственные нужды. При этом аналитики считают, что не стоит надеяться на увеличение высвобождающихся площадей, поскольку текущие арендаторы по большей части не переезжают целиком в свои объекты built-to-suit, а расширяют складские мощности.
Лизинг недвижимости и его основные характеристики
В основе лизинга лежит передача имущества во временное пользование, при этом вспомогательная функция ложится на отношения по его купле-продаже. Они являются предшественниками передачи имущества в пользования, а в некоторых случаях, например, когда пользователь покупает его в собственность, могут завершить комплекс отношений лизинга после окончания действия договора.
На законодательном уровне сделки по лизингу недвижимости регулируются ст. 665-670 ГК РФ, Федеральным законом от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде», а также Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».
В качестве базы для любой лизинговой сделки можно принимать финансовую, а если более точно, то кредитную операцию. В ходе такой операции лизингодатель оказывает финансовую услугу пользователю. Суть данной услуги в том, что лизингодатель приобретает имущество в собственность за полную стоимость, а за счёт периодических взносов пользователя со временем возмещает эту стоимость. В этой связи лизинг часто приравнивают к одной из форм кредитования основных фондов.
По большому счёту лизинг мало чем отличается от кредита. Их разница лишь в том, что при лизинге предмет договора становится собственностью банка, т.к. содержится у него на балансе, а при кредите недвижимость переходит в собственность компании.
Самой примечательной особенностью лизинга можно назвать отделение права пользования имуществом от права владения им. Лизингодатель оставляет за собой право собственности на передаваемое имущество, одновременно с этим право на его использование получает лизингополучатель. Чтобы обладать таким правом, лизингополучатель обязуется вносить заранее согласованные платежи на счёт лизингодателя. После завершения срока лизинга объект переходит в собственность лизингодателя.
В некоторых случаях в договоре лизинга может быть заранее оговорено право лизингополучателя на покупку объекта после истечения срока договора. В такой ситуации право собственности на конкретный объект переходит к нему после оплаты лизинга.
В качестве объектов лизинга могут выступать здания и сооружения производственного назначения и жилые помещения.
Лизинг объектов недвижимости – это реальная возможность владеть имуществом без больших единовременных вложений собственных средств.
Стоит отметить, что ликвидность объектов недвижимости выступает в качестве гаранта возврата вложенных средств для лизинговой компании.
Использование лизинга целесообразно в той ситуации, когда необходима финансовая помощь в среднесрочной перспективе или в случае, когда арендный бизнес в достаточной мере покрывает лизинговые платежи.
Компания хочет получить финансирование объекта, при этом уже имеет в собственности какое-то строение. Так, она может обратиться в банк за кредитом под залог имущества, со временем выкупая его посредством внесения платежей с доходов от аренды. Пока кредитный договор с банком будет действовать, имущество будет считаться банковской собственностью.
Совершая сделки по лизингу объекта недвижимости, лизинговая компания в обязательном порядке требует предоставлять документы по объекту недвижимости, которые должны быть у продавца.
Такими обязательными документами являются: правоустанавливающий договор, или как его иначе называют договор купли-продажи (мены или дарения), решение суда; свидетельство о регистрации права на собственность; план первичного или вторичного объекта недвижимости с кадастровым номером; технический паспорт на здание с поэтажными планами и ведомостью помещений; правоустанавливающие документы на используемый земельный участок, который по всем правилам зарегистрирован в регистрирующем органе. Если некоторые из документов отсутствуют, то необходимо пояснение, каковы причины отсутствия тех или иных документов, а также пояснения по какой причине не урегулированы земельные отношения; документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших правоустанавливающий документ, а том числе правомочность совершения сделки.
Документы, которые необходимо иметь по желанию: указанные выше документы по предшествовавшим сделкам, в том числе учредительные и правоустанавливающие.
Крайне желательны: договоры на коммунальные услуги, в число которых входят договоры на тепло, горячее и холодное водоснабжение, вентиляцию и кондиционирование, подъёмно-лифтовое хозяйство и т.п., а также схемы разводки и подключения коммунальных сетей.
Условия для получения лизинга
Важным условием для получения лизинга на недвижимость является балансовая стоимость объекта, которая должна равняться рыночной стоимости. Однако на практике, она многим меньше, в силу этих обстоятельств компания вынуждена проводить переоценку объекта. Переоценка объекта влечёт за собой уплату налога на прибыль и НДС, которая появляется при лизинговом договоре купли продажи с банком.
Существует ещё одна причина, которая заставляет лизинговые компании внимательно присматриваться к лизингу объектов недвижимости. Дело в том, что недвижимость регулярно растёт в цене и ни коем образом не теряет своей ликвидности на вторичном рынке. Таким образом, если одна из сторон примет решение в судебном порядке расторгнуть договор, то объект недвижимости вернётся к лизингодателю, после чего он всё равно сможет на нём заработать, но при условии, что данный объект был изначально ликвидным.
Финансовая аренда объектов недвижимости имеет преимущества и для лизинговых компаний в том числе. Этот бизнес считается высокодоходным, а риск лизингодателя утратить предмет лизинга сводится к минимуму.
В случае, если недобросовестный лизингополучатель станков может перевезти их куда угодно и спрятать, то в ситуации с объектами недвижимости всё куда более сложно. Построенные здания и земельные участки переместить невозможно.
В чем экономический смысл лизинга: выгоды для каждой стороны
Бизнес-клиентам лизинг выгоден по следующим причинам:
- можно вернуть НДС — юридические лица могут возместить НДС с лизинговых платежей, тем самым значительно снизив свою налоговую нагрузку;
- можно отнести лизинговые платежи на расходы — это автоматически уменьшает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль и тоже позволяет оптимизировать нагрузку;
- можно воспользоваться механизмом ускоренной амортизации — если имущество находится на балансе клиента, он может использовать амортизацию (списание с баланса денежных средств по мере устаревания имущества) с коэффициентом до 3-х, тем самым обеспечив себе минимальный выкупной платеж.
Продавцы сотрудничают с лизинговыми компаниями тоже за счет своих выгод:
- можно продавать лизингодателю оптом — это обеспечивает продавцам имущества постоянную реализацию имущества, ведь лизинговая компания является оптовым покупателем;
- можно работать на привлекательных условиях — поставщикам выгодно сотрудничать с лизингодателями, ведь любая совместная акция обеспечивает им и продвижение, и продажи;
- можно не заниматься сопровождением сделок — лизинговая компания почти всегда привлекает к лизинговой сделке своих специалистов и партнеров, что снимает с продавца заботы.
Лизингодателям также выгодно сдавать имущество в лизинг. И вот почему:
- можно продать имущество на вторичном рынке или сдать в повторную аренду — это защищает лизинговую компанию от потерь в том случае, если клиент будет не в состоянии оплачивать лизинговые платежи;
- можно не требовать залог и дополнительное обеспечение — в большинстве случаев лизинговое имущество остается на балансе лизинговой компании;
- можно получать имущество на лучших условиях — лизинговая компания является оптовым клиентом для поставщиков имущества, поэтому имеет доступ к специальным предложениям и индивидуальным скидкам.
Почему именно Универсальные финансовые решения?
АО «УФР» предлагает юридическим лицам выгодные условия взаимодействия. Проанализировав опыт российских и зарубежных лизинговых компаний, мы разработали оптимальные программы, по которым наши клиенты могут приобрести офис в лизинг или другую недвижимость для своего бизнеса. Программы различаются по объемам финансирования, авансовому платежу (10-50%) и другим условиям, которые обсуждаются индивидуально со всеми потенциальными лизингополучателями.
Мы гарантируем персонализированный подход к каждому из клиентов, возможность разработки для юридических лиц наиболее удобных схем платежей. Наши сотрудники всегда готовы оказать грамотную консультационную помощь и взять на себя решение вопросов по оформлении сделки.
Коммерческая недвижимость в лизинг для юридических лиц — это рациональное решение!
Лизинг по сравнению с арендой: чем отличается и что выгодней
Основное отличие: машину в лизинге можно выкупить в конце действия аренды. При стандартных арендных отношениях сделать это нельзя.
Еще одно отличие состоит в том, что лизинг не может предложить физическое лицо, только юридическое. А точнее – лизинговая компания, у которой есть право на соответствующую деятельность. Имущество в аренду может предложить как физическое, так и юридическое лицо.
Важное преимущество лизинга – налоговые льготы. Есть и еще одно. Компании, предоставляющие оборудование, могут предложить товары только из наличия. Если нужно какое-то специфическое, то компания не сможет удовлетворить запрос. Абсолютно другая ситуация с лизингом. Компания может купить именно то, что нужно клиенту.
Но есть плюс и у аренды – процесс оформления проходит гораздо быстрее. Не нужно подтверждать платежеспособность, предоставлять поручительство или залог.
Лизинг – это финансовая аренда. Он представляет собой одну из разновидностей арендных правоотношений, главной особенностью которых является то, что арендодатель в них изначально не является собственником сдаваемого в аренду имущества. На момент оформления лизинга само имущество может даже и не существовать. Имущество и место его приобретения, как правило, выбирает сам арендатор.
Главная функция арендодателя же в лизинге заключается в выделении собственных или привлеченных денежных средств на приобретение выбранного арендатором имущества, которое и будет сдаваться в аренду. Собственно, в этом как раз и проявляется финансовая сторона данного вида арендных правоотношений. По сути арендуется не само имущество, а деньги, на которое оно приобретается.
Предмет договора лизинга
Так же, как и по договору аренды, предметом договора лизинга являются непотребляемые вещи, т.е. не меняющие своих свойств в процессе использования. Такими вещами могут быть не только оборудование и транспорт, но и предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другое движимое и недвижимое имущество. В отличие от обычного договора аренды, в лизинг нельзя передать земельные участки и другие природные объекты.
Как правило, в лизинг передается новое имущество, приобретаемое, а иногда специально изготавливаемое для конкретного лизингополучателя, но в рамках договора лизинга лизингополучатель может получить в аренду свое собственное имущество.
Называется такой вариант лизинга возвратным, и он может выручить в ситуации, когда, например, промышленная недвижимость у бизнесмена имеется, но вот свободных оборотных средств на ведение бизнеса нет. Просто продать недвижимость смысла не имеет, т.к. тогда на полученные от ее продажи средства бизнес вести будет просто негде.
В этом случае недвижимость выкупает лизингодатель (по договору купли-продажи) и одновременно на нее оформляется договор лизинга. То есть, лизингополучатель получает и свободные деньги, и возможность работать в этом производственном помещении.
Конечно, за такую возможность придется вносить лизинговые платежи, но если дело пойдет, то все эти затраты окупятся. Выгода возвратного лизинга в том, что обычно процентная ставка по нему ниже, чем при кредите под залог имущества.
Выкуп лизингового имущества
Договор лизинга может содержать условие о выкупе лизингового имущества. Необходимость в этом возникает не всегда. Например, в лизинг было взято оборудование, которое потребуется предпринимателю только на определенном этапе. Выкупать такое имущество нет нужды.
А вот если, например, строительной компании в своей деятельности постоянно необходима спецтехника, то по окончании срока лизинга имеет смысл приобрести ее в собственность, тогда в договор лизинга надо включить условие о выкупе.
Оформляя условие о выкупе, надо знать о том, что лизинговое имущество может находиться под залогом у третьих лиц, ведь лизингодатель имеет право покупать это имущество за счет заемных средств. Лизингодатель должен предупредить о залоге имущества в договоре лизинга или письменно уведомить об этом лизингополучателя.
Если договор лизинга предусматривает выкуп имущества, то такой договор будет являться смешанным и включать в себя элементы договора лизинга и договора купли-продажи. В связи с этим лизингополучатель должен будет не только вносить лизинговые (арендные) платежи, но и оплатить имущество по выкупной стоимости.
Вопрос о том, какой должна быть выкупная цена лизингового имущества, не раз рассматривался судами. До 2014 года суды признавали, что выкупная стоимость должна учитывать срок полезного использования лизингового имущества и его естественный износ, т.е. быть меньше той цены, по которой имущество приобрел лизингодатель.
Однако с 2014 году для арбитражных судов стало обязательным постановление Президиума ВАС от 21 января 2014 г. N 6878/13, в котором указано, что «в качестве выкупных платежей подлежит признанию стоимость предмета лизинга, уплаченная лизингодателем продавцу имущества».
Верховный суд исходил из того, что лизинговые платежи – это только оплата лизингополучателем право временного пользования имуществом. Что касается выкупной цены предмета лизинга, то имущество возвращается лизингодателю уже не новым, и стоимость износа должна быть ему компенсирована, поэтому выкупная цена должна быть такой, по которой лизингодатель это имущество покупал.
Вопрос – насколько выгодно лизингополучателю выкупать уже используемое им имущество по цене нового, лизингополучателю надо решать в каждом конкретном случае. В пользу выкупа, даже по такой полной цене, может говорить необходимость использования лизингового имущества в повседневной деятельности.
Например, оборудование уже встроено в технологический цикл, и его возврат, а также поиск и установка нового оборудования, негативно отразится на бизнесе. То же самое касается полученного в лизинг объекта недвижимости – если в нем запущено производство, перенос которого в другое помещение принесет дополнительные расходы. Кроме того, инфляция за срок лизинга могла быть такой, что по цене закупки лизингового имущества теперь его просто не купишь.
Преимущества и недостатки
Оформляя лизинговую сделку по аренде недвижимости юридическое лицо получает ряд преимуществ, в сравнении с другими финансовыми операциями:
- Приобретение объекта в лизинг более простая процедура, нежели оформление кредита. Шанс получить одобрение в ЛК, выше, чем в банке.
- Экономия на выплате налогов.
- Средства не изымаются из оборота компании.
- Небольшой аванс или отсутствие такового.
- Предусмотренная возможность досрочного погашения.
- Гибкий платежный график.
- Возможность быстрой амортизации.
Процедура лизинга, как любая разновидность инвестиционной деятельности, имеет и недостатки:
- Весь срок лизинга недвижимость находится в собственности лизингодателя.
- Лизинг не предполагает аренду земли.
- Платежи не соответствуют уровню прибыли компании.
- Конечная сумма по лизингу выше итогового размера кредита.
Беря во внимание многие юридические сложности, специалисты утверждают, что лизинговые сделки являются выгодной формой финансовых отношений. Крупные лизинговые компании имеют четко отработанный механизм действий, что делает процедуру лизинга недвижимости еще более популярной. Лизингополучатель имеет налоговые льготы и экономическую выгоду. Однако не стоит забывать, что на период действия договора предмет лизинга находится в собственности лизингодержателя.
Что такое финансовый лизинг?
Финансовый лизинг — способ предоставления финансирования, когда фактически лизингодатель (лизинговая компания, арендодатель) покупает актив для конечного пользователя (лизингополучателя или арендатора) и передает его в аренду на согласованный период времени.
«Право владения и пользования предметом лизинга переходит к лизингополучателю в полном объеме, если договором лизинга не установлено иное».1
В общем это означает, что лизингополучатель находится в практически такой позиции, как если бы он приобрел актив.
С точки зрения бизнеса активы — это имущество, способное приносить доход. На предприятии это: здания, оборудование, сырье на складах, деньги на счетах, автотранспорт и многое другое. В бухгалтерском балансе компании их стоимость указывается в активе. В этой статье мы подразумеваем под активом транспортное средство (ТС) или спецтехнику.
Лизинговая компания (ЛК) получает арендные (лизинговые) платежи в счет вознаграждения за сдачу актива в финансовую аренду (лизинг) лизингополучателю. ЛК сохраняет за собой право собственности, но клиент получает полноценное право на пользование активом.
Лизингополучатель будет вносить лизинговые платежи, которые покроют рыночную стоимость актива за время лизинга.
Главное условие договора — ежемесячное внесение этих платежей и иногда довольно крупного выкупного платежа в конце срока лизинга. Когда все выплачено, право собственности на актив переходит от лизинговой компании к арендатору (лизингополучателю). Технически финансовый лизинг не может быть прерван или отменен, хотя возможно завершить его ранее даты условленной в договоре лизинга в случае досрочного выкупа имущества. График с условиями досрочного погашения включается в договор.
Классификация лизинга, финансового или операционного, базируется на рисках и преимуществах владения предметом лизинга, а также на том, передается ли право собственности на предмет лизинга по окончанию срока лизингополучателю. Ценность этих факторов, как правило, является субъективной, поэтому важно внимательно знакомиться с условиями договора лизинга.
| Операционный лизинг | Финансовый лизинг | |
|---|---|---|
| Владение | Право собственности на предмет лизинга остается у ЛК на весь срок лизинга. | Право собственности на предмет лизинга остается у ЛК на весь срок лизинга. Опция смены владельца появляется на конечном этапе договора лизинга. |
| Бухгалтерский учет | Расходы по арендным платежам признаются расходами текущего финансового периода в составе расходов по арендным платежам. Предмет лизинга отражается пользователем (арендатором) в составе нефинансовых активов как самостоятельные объекты бухгалтерского учета. | У арендатора такие активы отражаются в составе основных средств с одновременным признанием в бухгалтерском учете обязательств (кредиторской задолженности по аренде). |
| Возможность выкупа | В операционном лизинге лизингополучатель не имеет возможности выкупить актив в течение лизингового периода. | Финансовый лизинг позволяет лизингополучателю выкупить актив по окончании лизинга. |
| Срок лизинга | Срок лизинга распространяется на менее, чем 75% срока полезной службы имущества. | Срок лизинга стремится к сроку полезной службы имущества. |
Этапы заключения сделки лизинга недвижимости для юридических лиц и ИП
Первоначально предпринимателю необходимо выбрать объект и лизинговую организацию, с которой он хочет работать.
На первом этапе следует связаться с компанией и информировать о желании взять недвижимость в финансовую аренду. Сделать это можно следующими способами: позвонив по телефонам или оставив заявку на сайте, в которой необходимо указать объект лизинга, размер взноса, срок, на который планируется заключение договора, и контактную информацию.
Далее сотрудник организации связывается с потенциальным клиентом для выяснения важных моментов, а также отправляет финансовое предложение и перечень обязательных документов.
Когда необходимые бумаги будут предоставлены, эксперты компании проводят их анализ и дают ответ о возможности/невозможности заключения договора лизинга.
В случае одобрения клиенту направляется проект договора, который содержит:
- Все характеристики недвижимости и их описание
- Права и обязанности сторон сделки
- Сумму аванса, если его выплата предусмотрена его выплата. В случаях, когда выплата аванса не предусмотрена, это также отражается в договоре
- Дату, когда объект недвижимости будет передаваться получателю
- Размер суммы, которая будет ежемесячно выплачиваться, и факт вхождения выкупной финансовой стоимости в эту сумму
- Срок действия и условия пролонгации
- Запреты на использование предмета договора определенным образом, например, запрещено сдавать в офис в аренду
- Условия о досрочном выкупе, страховании, балансодержателе
- Права стороны в случае несоблюдения условий сделки второй стороной