Как изменить целевое назначение нежилого помещения без перепланировки
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как изменить целевое назначение нежилого помещения без перепланировки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы получить выписку, достаточно зайти на официальный сайт Росреестра, выбрать соответствующую услугу, а потом ввести свои паспортные данные и кадастровый номер объекта. После этого останется только заплатить 300 рублей и подождать максимум три дня. Интересующая нас информация находится в графе «Виды разрешённого использования».
Что делать после получения положительного решения комиссии?
После того, как межведомственная комиссия выдала оформленный надлежащим образом протокол проверки документов, необходимо обратиться в БТИ с данным актом и заявлением об изменении вида разрешенного использования здания. Результатом такого обращения будет выдача кадастрового паспорта.
Если помимо смены функционального назначения надо провести перепланировку, придется подавать заявление в местную администрацию после окончания монтажных работ. Отсюда направят представителей комиссии, чтобы те приняли результаты перепланировки. После обследования составляется новый акт, который также направляют в БТИ. Представители этого ведомства делают свои замеры и выдают кадастровый паспорт.
Обращаясь за изменением функционального назначения, необходимо учитывать, что существуют основные, вспомогательные и условно разрешенные виды. Эксперты нашей компании помогут разобраться с особенностями применения данных видов, и проведут работу по их изменению, сократив сроки всех мероприятий.
Как дальше будут развиваться события?
После передачи документов в соответствующий орган, вам должны выдать справку с указанием даты приема. Не позднее, чем через 45 дней будет принято решение по вашему вопросу. Ответ вам сообщат через заказное письмо через три рабочих дня после этого. Только по результатам положительного решения можно приступать к регистрации документов в Росреестре или другом уполномоченном органе. Если же письмо содержало указания сначала провести переустройство помещения и изменить его целевое назначение более масштабно, то это выполняется в первую очередь.
Случаи отказа бывают редко, но все же случаются из-за таких недочетов:
- Был собран не полный пакет документов;
- Документы были переданы в не тот исполнительный орган;
- Проект перепланировки не соответствует нормам закона;
- Не выполняются условия, описанные в ответе.
Понятия прямого и функционального использования
Целевое назначение – это отметка в регистрационных документах нежилого помещения, характеризующая его статус. Целевое назначение напрямую указывает, каким образом можно эксплуатировать конкретную нежилую площадь.
Так, в проектных документах зданий, может быть сделана отметка о том, что конкретные помещения должны быть оборудованы и использованы как аптеки, магазины, парикмахерские, офисы, стоматологические кабинеты и т.д. При этом они должны быть оборудованы по всем санитарным и пожарным нормам.
Функциональное назначение заложено в технических характеристиках самого помещения и его изменение носит другой характер. Если целевое назначение может быть номинально установлено в документах, то функциональное назначение продиктовано месторасположением объекта, его отделкой, его площадью и др, и поэтому смена назначения такого помещения более трудозатратно. На примере это можно объяснить так. Сдаются в аренду помещения, с целевым назначением, указанным собственником – кафе. При этом среди них должны присутствовать помещения с функциональным назначением – кухня.
Порядок действий при изменении вида разрешенного использования
Изменение ВРИ или добавление новых, в т.ч. условно-разрешенных или вспомогательных, возможно только из перечня, закрепленных действующими на территории муниципального образования градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Порядок действий по изменению ВРИ выглядит следующим образом:
- Подача Запроса (заявления) на предоставление государственной услуги об изменении одного вида разрешенного использования участка на другой.
- По итогам рассмотрения обращения заявителя уполномоченным органом власти выносится распорядительный акт о смене ВРИ земельного участка либо мотивированный отказ в предоставлении услуги.
- При положительном решении – внесение изменений в ЕГРН и в Договор аренды земельного участка (в случае аренды у города).
Назначение нежилого помещения — что это такое?
Рассматриваемое понятие не имеет законодательного определения, а лишь обозначается в соответствии сприказом Минэкономразвития РФ №943 от 16. 12. 2015 г., в котором утвержден порядок ведения ЕГРН.
В документе прописано о четком разделении помещений по своему назначению на жилые и нежилые. Первые могут быть использованы исключительно для проживания, вторые делятся по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования в ЕГРН.
Внимание! Т.к. нежилые помещения имеют различные цели использования, то и требования к ним разные. Это касается санитарных, противопожарных и иных норм. Предъявляемые требования существенно сужают границы использования помещения, что и отражается на его назначении.
Порядок изменения целевого функционального назначения
Правом на изменение целевого назначения обладает собственник нежилого помещения, а также арендатор по предварительному согласию с ним. Чтобы узнать, как изменить целевое назначение нежилого помещения, важно изучить пошаговый алгоритм действий. Изменения можно внести двумя способами:
- Путём перевода в жилое помещение(в соответствии с гл. 3 ЖК РФ).
- Путём смены рода деятельности, для которых оно предназначалось.
Процедура эта довольно сложная и состоит из целого ряда этапов:
- Подготовка проекта и его утверждение всеми надзорными службами (СЭС, Водоканал, МЧС и др.).
- Сбор документов и предоставление их в местные органы управления.
- Проведение строительных и иных работ в соответствии с утвержденным проектом и сдача здания в эксплуатацию.
- Оформление технического паспорта в БТИ.
- Получение нового кадастрового паспорта и регистрация свидетельства о праве собственности в единой базе ЕГРН.
Что делать после получения положительного решения комиссии?
После того, как межведомственная комиссия выдала оформленный надлежащим образом протокол проверки документов, необходимо обратиться в БТИ с данным актом и заявлением об изменении вида разрешенного использования здания. Результатом такого обращения будет выдача кадастрового паспорта.
Если помимо смены функционального назначения надо провести перепланировку, придется подавать заявление в местную администрацию после окончания монтажных работ. Отсюда направят представителей комиссии, чтобы те приняли результаты перепланировки. После обследования составляется новый акт, который также направляют в БТИ. Представители этого ведомства делают свои замеры и выдают кадастровый паспорт.
Обращаясь за изменением функционального назначения, необходимо учитывать, что существуют основные, вспомогательные и условно разрешенные виды. Эксперты нашей компании помогут разобраться с особенностями применения данных видов, и проведут работу по их изменению, сократив сроки всех мероприятий.
Понятия прямого и функционального использования
Целевое назначение – это отметка в регистрационных документах нежилого помещения, характеризующая его статус. Целевое назначение напрямую указывает, каким образом можно эксплуатировать конкретную нежилую площадь.
Так, в проектных документах зданий, может быть сделана отметка о том, что конкретные помещения должны быть оборудованы и использованы как аптеки, магазины, парикмахерские, офисы, стоматологические кабинеты и т.д. При этом они должны быть оборудованы по всем санитарным и пожарным нормам.
Функциональное назначение заложено в технических характеристиках самого помещения и его изменение носит другой характер. Если целевое назначение может быть номинально установлено в документах, то функциональное назначение продиктовано месторасположением объекта, его отделкой, его площадью и др, и поэтому смена назначения такого помещения более трудозатратно. На примере это можно объяснить так. Сдаются в аренду помещения, с целевым назначением, указанным собственником – кафе. При этом среди них должны присутствовать помещения с функциональным назначением – кухня.
Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений
Перепланировка нежилых помещений в доме подразумевает изменение их планировки и функционального назначения. В таком случае возникает необходимость узаконивать это мероприятие согласно действующему законодательству.
Понятие перепланировки нежилых помещений говорит о переустройстве мест внутри помещений. Это отдельный процесс, который может возникнуть как в частных, так и в многоквартирном доме.
Для узаконивания перепланировки нежилых помещений требуется получение разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ) и ввести помещения в эксплуатацию. Однако, вопросы ответственности за перепланировку и нахождение помещений в эксплуатации могут быть сложными, так как не все понимают разницу между понятиями «узаконить» и «ввести в эксплуатацию». Для получения ответов на эти вопросы рекомендуется обратиться к юристу.
Какие именно помещения могут быть подвергнуты перепланировке? Это могут быть офисы, магазины, склады и другие нежилые помещения. При этом, самовольную перепланировку нежилого помещения нельзя узаконить.
Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений определяется законодательством. Для начала необходимо получить разрешение на перепланировку, подав заявление в местные органы власти, ответственные за выдачу разрешений и согласования таких работ. Далее следует провести ряд необходимых процедур и получить разрешение на ввод помещений в эксплуатацию.
Ориентировочный порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений представлен в таблице:
Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений Шаг Описание 1 Подготовка необходимых документов и подача заявления на перепланировку в местные органы власти 2 Получение согласования на перепланировку и прохождение технических экспертиз 3 Начало проведения работ по перепланировке с учетом требований технической документации и реализации проекта 4 Получение разрешения на ввод помещений в эксплуатацию и введение помещений в эксплуатацию Таким образом, узаконивание перепланировки нежилых помещений является необходимым шагом для обеспечения соответствия действующему законодательству и получения разрешения на пользование такими помещениями.
Понятия прямого и функционального использования
Целевое назначение – это отметка в регистрационных документах нежилого помещения, характеризующая его статус. Целевое назначение напрямую указывает, каким образом можно эксплуатировать конкретную нежилую площадь.
Так, в проектных документах зданий, может быть сделана отметка о том, что конкретные помещения должны быть оборудованы и использованы как аптеки, магазины, парикмахерские, офисы, стоматологические кабинеты и т.д. При этом они должны быть оборудованы по всем санитарным и пожарным нормам.
Важно! С одной стороны, такое планирование препятствует хаотичному развитию торговых точек, и регулирует конкуренцию. С другой стороны, нежилой объект получает ярлык, а с ним жесткое ограничение его дальнейшего использования, что уменьшает спрос на него в разы.
Функциональное назначение заложено в технических характеристиках самого помещения и его изменение носит другой характер. Если целевое назначение может быть номинально установлено в документах, то функциональное назначение продиктовано месторасположением объекта, его отделкой, его площадью и др, и поэтому смена назначения такого помещения более трудозатратно. На примере это можно объяснить так. Сдаются в аренду помещения, с целевым назначением, указанным собственником – кафе. При этом среди них должны присутствовать помещения с функциональным назначением – кухня.
В данном случае, кухня должна соответствовать всем требованиям законодательства. Например, быть оборудована соответствующей вентиляцией, отделана подходящей кафельной плиткой. Использование нежилых помещений имеет широкий спектр. От аптеки и магазинов до спортзала и медицинских учреждений. Поэтому предъявление требований к обустройству помещений варьирует к каждому виду использования. Таким образом, изменить функциональное назначение вы можете, вопрос лишь, как это сделать с меньшей потерей денег и сил.
Последствия нецелевого использования недвижимости
Наказание для собственника. Если проверка выявит, что помещение используется не по назначению, собственнику придётся уплатить штраф. По закону он составляет от 0,5% до 1% от кадастровой стоимости участка, на котором находится имущество, и не может быть меньше десяти тысяч рублей. Москве на минимальный порог рассчитывать не приходится: платить точно придётся больше ста тысяч. Ещё хуже дела обстоят, если менялась планировка или структура объекта — в этом случае владелец должен будет вернуть всё в исходное состояние за свой счёт. Проверяющие органы также выдадут предписание на устранение нарушений — если не выполнить его требования, будут дальнейшие разбирательства и крупные штрафы.
Наказание для арендатора. Съёмщику грозят проблемы не с законом, а с арендодателем. В зависимости от конкретных положений договора аренды владелец недвижимости может принять следующие меры:
- Взыскать неустойку — если её размер и условия выплаты прописаны в договоре.
- Потребовать возмещение убытков по статье 615 Гражданского кодекса РФ.
- Потребовать досрочно расторгнуть договор по всё той же статье 615 ГК РФ. Сначала арендодатель направляет съёмщику предупреждение и предложение расторгнуть договор — если тот не соглашается, дело переходит в суд.
- Отказаться от договора в одностороннем порядке — если это действие прописано в документе и не противоречит статье 310 ГК РФ. Если договор бессрочный, арендодатель должен уведомить арендатора о расторжении сотрудничества за три месяца.
В связи с вступлением в силу в 2021 году Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ данный вопрос стал набирать популярность.
Принятый закон урегулировал вопрос об изменении наименования объектов недвижимости. А именно статья 70 дополнена пунктами 18 и 19. Может показаться, что процедура очень усложнилась, поэтому попробуем разобраться в данном вопросе.
На сегодняшний день сведения о наименовании здания могут быть внесены на основании заявления собственника, но при этом это такое наименование должно быть взято из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию:
«18. При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости (Далее – ЕГРН) в качестве собственника здания, сооружения, либо его законным представителем заявления о внесении в ЕГРН сведений о наименовании данных здания, сооружения или помещения либо об изменении такого наименования (если такое изменение не связано с их реконструкцией, перепланировкой или переустройством либо изменением их назначения) такие сведения вносятся в ЕГРН в срок не более 5 рабочих дней со дня поступления соответствующего заявления. При этом такие сведения в данном заявлении должны быть указаны в отношении: 1) здания или сооружения в соответствии со сведениями о наименовании, содержащимися в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию».
Перепланировка мест общего пользования в многоквартирном доме
Когда возникает необходимость в перепланировке помещений общего пользования в многоквартирном доме, встает вопрос о порядке и требованиях, которые необходимо соблюдать для узаконивания такой перепланировки. Что подразумевается под понятием «перепланировка мест общего пользования»? Какие места общего пользования могут быть подвержены перепланировке?
Перепланировкой мест общего пользования называется изменение внутренней планировки помещений, которые предназначены для общего использования жильцами многоквартирного дома. К таким помещениям обычно относятся подъезды, парадные, веранды, подсобные помещения и другие места, которые предназначены для коммунального пользования.
Самовольная перепланировка мест общего пользования может повлечь сложности с узакониванием. В отличие от перепланировки жилых помещений, перепланировка мест общего пользования требует разрешения и большего внимания юриста или специалиста в данной области.
Основная разница между перепланировкой мест общего пользования и перепланировкой жилых помещений состоит в ответственности и требованиях к проведению самой перепланировки. Перепланировка мест общего пользования обычно требует более серьезного вмешательства внутренней планировки и структуры помещения, а также может потребовать изменения систем коммуникаций и энергоснабжения.
Когда возникает необходимость в узаконивании перепланировки мест общего пользования, важно обратиться к компетентному юристу или специалисту, который сможет помочь разобраться с вопросами и требованиями. Ответы на эти вопросы могут зависеть от конкретной ситуации и правил обслуживания конкретного многоквартирного дома.
Таким образом, перепланировка мест общего пользования в многоквартирном доме требует особого внимания и следования правилам и требованиям. Перепланировка мест общего пользования может иметь значительные сложности и требовать специализированного подхода. В случае необходимости, лучше обратиться к юристу или специалисту, чтобы узнать точные требования и порядок узаконивания такой перепланировки.
Анализ возможностей перепрофилирования помещения
Перепрофилирование нежилого помещения — это процесс изменения целевого назначения помещения с одного функционального профиля на другой. В России изменение целевого назначения помещения регулируется Законом о градостроительной деятельности, который устанавливает порядок изменения назначения земельного участка и получения новых паспортов на здания и сооружения.
Офисные помещения — один из наиболее востребованных видов нежилой недвижимости. Однако, с развитием рынка и изменением потребностей владельцев и арендаторов, возникает необходимость в перепрофилировании помещений.
Перепрофилирование помещения может быть вызвано различными причинами. Например, необходимость сменить вид деятельности организации, расширение бизнеса, изменение рыночных требований, оптимизация использования площадей и другие.
Для успешного перепрофилирования помещения необходимо провести анализ возможностей и сложностей данного процесса.
Куда нужно обращаться для смены назначения помещений
Алгоритм согласований для смены назначения помещений зависит от их статуса и формы собственности. Для жилых и нежилых помещений в МКД процедура пройдет по следующим этапам:
- получение согласия собственников помещения;
- получение согласия владельцев смежных квартир, созыв общего собрания и получение одобрения от 2/3 собственников подъезда и дома (если работы связаны с воздействием на общедомовое имущество);
- разработка проектной документации;
- обращение в МосЖилИнспекцию (МЖИ) на согласование перепланировки со сменой назначения;
- выполнение работ, обращение в МЖИ для получения акта приемочной комиссии;
- обращение в БТИ для внесения изменений в технический паспорт здания.
В процессе согласований нужно получать одобрение от МЧС и СЭС. Они согласуют проект при соблюдении норм пожарной, санитарно-гигиенической и эпидемиологической безопасности.
Изменение наименования здания в ЕГРН
Все описанное в данной статье было «обкатано» на практике не один раз, в разных регионах России (началось в конце 2021, продолжалось в 2021 и будет продолжено в 2021-2020).
Если Вы на практике столкнулись с вопросом переименования здания в ЕГРН, Вы могли заметить, что «методические указания» не полны и противоречивы.
При этом не важно пользовались ли Вы официальными источниками или не официальными.
Конечно, можно сходить на консультацию в ФКП Росреестра, но тут чисто Фортуна – на какого попадёте. Первые несколько раз я отправлял сотрудников филиалов в местные ФКП Росреестра, чтобы они выявили практику в конкретном регионе. Практике нигде не было, разлет мнений с чего начать поражал: сходите в БТИ, местную администрацию, составьте проект перепрофилирования здания и т.д.