Что такое альтернативная продажа квартиры риски для покупателя в 2024 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое альтернативная продажа квартиры риски для покупателя в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Плюсы альтернативных сделок
Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.
Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.
Какие схемы альтернативной сделки по продаже жилья существуют?
В отличие от обычной сделки купли-продажи жилья, где участвуют 2 стороны (одна продает квартиру, а вторая покупает эту квартиру), в альтернативной сделке участвуют минимум 3 стороны, а в процессе купли-продажи находятся одновременно минимум 2 квартиры.
В «простой» схеме альтернативы задействованы 3 стороны (это минимальное количество участников альтернативной сделки и потому она считается простой):
-
продавец первой квартиры;
-
покупатель первой квартиры;
-
покупатель второй квартиры – это как раз тот человек, который приносит в сделку «живые» деньги.
Можно ли провести альтернативную сделку без риэлтора?
Да, можно. Но мы рекомендуем воспользоваться помощью риэлторов, потому что требуется квалификация для подготовки целого пакета документов, согласований и договоренностей между всеми сторонами, с учетом особенностей альтернативных сделок для каждой из них.
Что понимается под альтернативной сделкой
Процедура предполагает одновременное заключение сразу нескольких сделок и участие в них нескольких покупателей и продавцов. Человек, который продает квартиру, не получает деньги за нее, а направляет их сразу же на приобретение нового объекта. Таким образом, участниками такой сделки становятся:
- Покупатель – гражданин, покупающий квартиру-1.
- Покупатель-продавец – гражданин, который продает квартиру-1 и сразу же покупает квартиру-2.
- Продавец – гражданин, продающий квартиру-2.
Это самая простая базовая схема с минимальным количеством участников, однако на практике их может быть и больше. Например, может добавиться квартира-3, если гражданин, продающий квартиру-1, хочет купить не один, а два объекта.
С точки зрения закона ответ на вопрос, альтернативная покупка квартиры, что это, не отличается от того, как описывается обычная купля-продажа. В законодательстве понятие «альтернативная сделка» отсутствует, на такие договора распространяются все правила, актуальные для обычных сделок купли-продаже. Однако на практике процедура имеет некоторые особенности:
- Продавец-покупатель не получает денег после продажи недвижимости. Они поступают от покупателя непосредственно к продавцу квартиры-2.
- Регистрация собственности в Росреестре происходит одновременно, при этом присутствуют все участники сделки.
- Регистрация договоров также происходит одновременно.
- Для передачи денег используется банковская ячейка либо банковский аккредитив.
- На тот момент, когда подписывается предварительное соглашение, в квартире продавца-покупателя, которую он продает, может проживать его семья.
Далеко не всегда удается продать и купить квартиру за одну и ту же сумму. Если продавец-покупатель приобретает жилье с лучшими условиями, чем продает, он делает доплату. Если же, наоборот, условия худшие, он покупает объект за меньшую сумму, чем продает, и получает на руки разницу в цене.
Несмотря на то, что свободная и альтернативная продажа квартиры одинаково регулируются законом, риски при альтернативных сделках выше. Особенно актуальны они для покупателя альтернативной квартиры. Самые частые среди таких рисков.
- Отказ продавца-покупателя от продажи объекта. Такое случается, если он не может найти подходящую квартиру, которую готов купить за устраивающую сумму.
- Повышение продавцом стоимости квариры-2. Если это произойдет, продавец-покупатель также должен будет повысить цену, а при участии в цепочке других объектов их стоимость также вероятнее всего повысится. Иными словами, покупатель альтернативной квартиры зависит не только от собственника жилья, которое он покупает, но и от других участников всей цепочки.
- Несмотря на то, что документы подаются одновременно всеми участниками, регистратор воспринимает каждый договор как самостоятельный. Не исключены ситуации, что одна сделка в цепочке будет успешно зарегистрирована, а вторая – приостановлена: например, если обнаружатся проблемы с документами. В таком случае вся цепочка сделки застопориться, и покупатель не сможет получить квартиру пока не будет зарегистрирована альтернативная сделка.
- Сложная цепочка расчетов. Фактически покупатель передает деньги не своему продавцу, а перечисляет их на счет третьего лица. Все расчеты должны быть грамотно подстрахованы договорными условиями и фактическим порядком расчетов с использованием банковских ячеек, либо аккредитивов. Также возможны смешанные способы оплаты.
Что такое альтернативная сделка?
Альтернативной продажи квартиры как вида сделки нет ни в одном российском законе. Термин используется только риэлторами на рынке недвижимости.
Альтернативная продажа – это сделка, при которой одновременно продается старое жилье и покупается новое. Чаще всего продавец-покупатель даже не видит денег: они сразу же уходят на приобретение другой квартиры с помощью банка. Одни предпочитают передавать их через ячейку, другие открывают счет.
В альтернативной продаже квартиры участвуют сразу несколько человек. Как минимум три:
- продавец-покупатель – тот, который хочет продать свою квартиру и купить сразу другую;
- покупатель – тот, который покупает старую квартиру;
- продавец – тот, который продает квартиру продавцу-покупателю.
Достоинства альтернативной сделки
Долгое время мало кто из владельцев недвижимости знал, что такое альтернативная продажа. Людям не нужны были такие сложные сделки. Они продавали и покупали квадратные метры по накатанным сценариям. Но в последние года два-три альтернативные продажи квартир начали набирать популярность. Дело в том, что стоимость жилья стала резко расти. Пока продаешь одну квартиру, цены могут сильно подскочить. Продавцы, опасаясь остаться совсем без угла, все чаще делают запрос на одновременную продажу и покупку квартир. Так точно не останешься без жилья.
Это не единственный плюс альтернативной продажи квартиры. У нее еще много достоинств:
- Можно купить жилье дешевле, чем на рынке. Продавцы в надежде побыстрее сбыть недвижимость скидывают цены.
- Продавец может, наоборот, получить выручку больше, чем планирует. Обычно продавец-покупатель очень заинтересован в сделке и предлагает цену выше, чем конкуренты.
- Продавцу-покупателю не надо тратиться на арендованное жилье. При альтернативной сделке сразу после продажи старой квартиры можно смело заезжать в новое.
Альтернативная сделка с ипотекой
Можно ли продать ипотечную квартиру и купить другую, когда на нее еще зарегистрирован залог в пользу банка?
Еще 3—5 лет назад это было почти невозможно сделать. Покупателям приходилось искать наличные средства и вносить их от имени продавца. Затем ждать закладную от банка и снимать обременение в Росреестре. Только после этого договор купли-продажи регистрировали.
Порой такая сделка с недвижимостью затягивалась до 3 месяцев. Продавец мог увеличить стоимость из-за ухудшения экономической ситуации или не снимал залог после получения денег. В кризис 2008—2010 годов цены росли еженедельно. Продавцы не спешили расставаться с жильем. Буквально в течение пары недель вырученные средства теряли в цене в 2 раза и приобрести другой объект уже не было возможности. Не помогало даже открытие аккредитива, чтобы обезопасить стороны.
В 2023 году альтернативная сделка проходит по отлаженному порядку. Банки перекредитовывают собственников ипотечной квартиры, накладывая обременение в свою пользу. Покупателям не нужно искать сумму оставшегося кредита, чтобы погасить долг продавца. Собственник же подыскивает себе другую квартиру у физического или юридического лица. Весь процесс занимает то же время, что и при свободной продаже. То есть ипотечную квартиру сейчас легко можно продать при альтернативном варианте.
Аккредитив при альтернативной сделке
Оплата при купле-продаже с привлечением ипотечных средств производится исключительно в безналичной форме. Первоначальный взнос тоже перечисляется электронно. Расчеты наличными средствами с передачей их из рук в руки при сделках с недвижимостью сейчас почти не используются. Для этого существует форма расчетов, где оплата происходит через аккредитив.
Это специальный счет, на открытие которого покупатель заключает договор с банком. Кредитор зачисляет на него деньги покупателя, предназначенные для расчетов с продавцом. Суть аккредитива в том, что такой счет будет раскрыт и продавец сможет воспользоваться денежными средствами только после перехода права на имя покупателя.
Банк при такой системе оплаты выступает гарантом безопасности сделки, продавец уверен, что расчет точно произойдет, а покупатель защищен в случае, если сделку не зарегистрируют.
Проведение альтернативной сделки
Участники сделки встретились, обсудили условия передачи прав собственности, задатка, проверили документы, заключается договор купли-продажи. В соглашении должно быть прописано все то, о чем вы договаривались с продавцом. Если ошибок нет, подписывайте и соглашайтесь на сделку. После этого договор передается на регистрацию через нотариус или МФЦ. Теперь остается ждать, когда будут проверены и приняты документы, а оповещение вы получите в письме или вам позвонит специалист МФЦ или нотариус.
Длительность оформления документов зависит от количества участников сделки. Например, если в альтернативной сделке участвует всего две квартиры, о положительном решении вас оповестят уже через 3−4 дня. Но если звеньев пять или шесть, процесс затянется на 1−2 недели.
Когда все документы зарегистрированы, вам нужно получит новую квартиру. Встреча проходит в той квартире, которую вы приобрели. Убедитесь, что состояние недвижимости прежнее и ничего не изменилось, продавец оставил все, как вы и условились. После этого продавец с покупателем подписывают акт приема-передачи. Это означает, что вы не имеете никаких претензий к новому жилью, а покупатель получил ту сумму, которую и планировал.
Плюсы альтернативных сделок
Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.
Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.
Главное отличие альтернативной купли-продажи – участие трех и более сторон. Несмотря на то, что все сделки объединены в одно целое, оформление каждого договора в Росреестре осуществляется отдельно. При приостановке или отказе в госрегистрации одного ДКП собственник проблемной квартиры не может исполнить обязательства. Нередко участники «встречной» продажи вынуждены обращаться за судебной защитой.
В Приморский районный суд Санкт-Петербурга с требованием о возврате аванса обратился гражданин К. Истец заключил два договора купли-продажи. При этом К. внес задаток по соглашению о приобретении новой жилплощади.
Федеральная служба регистрации отказала в оформлении передачи прав собственности по документу, в котором К. указан в качестве покупателя. Продавец второй квартиры отказался возвращать сумму, полученную по договору аванса. Договор на продажу квартиры, принадлежащей К., был зарегистрирован согласно требованиям законодательства.
В судебном заседании выяснилось, что ответчик не имел права на продажу квартиры, находящейся в долевой собственности нескольких лиц. Судья обязал ответчика возвратить сумму аванса. Кроме того, решением суда была отменена государственная регистрация квартиры, принадлежащей К.