Гарантийные обязательства застройщика на общедомовое имущество
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантийные обязательства застройщика на общедомовое имущество». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
Срок действия гарантии
Действующий закон о долевом строительстве фиксирует минимальный срок гарантии, а застройщик в рамках договора долевого участия (ДДУ) может указать и больший.
Гарантийный срок на инженерное оборудование составляет минимум три года. В течение этого периода застройщик обязан устранять все неисправности водопроводной, газопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной систем и электрического оборудования за свой счет не только в общих пространствах, но и в квартире.
Для дольщиков объекта ремонт — бесплатный, правда, для этого часто нужно доказать, что проблема возникла не по вине собственника жилья. Если по ДДУ квартира приобретена с отделкой от застройщика, то вздувшийся пол, треснувшие стекла, отслоившиеся обои или кривые межкомнатные двери тоже подпадают под гарантию.
Как часто встречаются недоделки?
На самом деле большинство застройщиков сдают жилье в надлежащем качестве или по крайней мере с минимальными недоделками и дефектами. Но есть компании, которые пытаются сдать жилье с трещинами на стенах, щелями в оконных проемах, плохо установленными дверьми и другими серьезными дефектами. Вся радость получения ключей от новой квартиры может улетучиться после просмотра такого жилья. Но закон на стороне покупателя, и вы всегда можете отстоять свое право получить квартиру с надлежащей отделкой и без дефектов. На стороне покупателя закон «О защите прав потребителей», а именно пункты 1 и 7 главы 30 ГК РФ, посвящённые приемке жилья. Кроме того, если жилье приобретено в долевую собственность, на стороне человека федеральный закон №214-ФЗ, касающийся вопросов долевого строительства. Разберем более подробно именно процесс приемки, кто должен присутствовать, как проводится приемка, что необходимо осмотреть и так далее.
Когда можно взыскать с застройщика неустойку за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Согласно положениям ФЗ 214, застройщик обязан передать дольщику жилье, отвечающее требованиям технических и градостроительных регламентов, а также соответствующее условиям договора. Однако на практике почти ни один девелопер не исполнил добровольно все свои обязательства в части выполнения ремонтно-отделочных работ и, одновременно с этим, своевременной сдачи квартиры. Что-то из этого всегда обязательно нарушается, и, чаще всего, застройщики минимизируют риски просрочки сдачи объектов именно за счет “халтуры” при проведении отделки.
Поскольку ремонт нередко делается “на скорую руку”, при приемке дольщиками обнаруживается масса недостатков. Это могут быть неровные стены, неверно смонтированные окна и даже отсутствие предусмотренной планом стены или вовсе иная планировка квартиры. В связи с этим у дольщиков появляются претензии в отношении качества исполнения обязательств по ДДУ, однако не все знают, как в подобной ситуации правильно себя вести.
Помните! При обнаружении недостатков факт их наличия нельзя оставлять без внимания. Также не стоит соглашаться подписывать акт приема-передачи вплоть до момента устранения изъянов и/или выплаты соразмерной компенсации. Поверьте, ни один застройщик, получивший от вас согласие принять объект ДДУ, не станет торопиться исправить недостатки, и это в лучшем случае. А в худшем, он вообще забудет о них и данном обещании все исправить.
Поэтому если какие-то изъяны были обнаружены, необходимо инициировать процедуру защиты своих прав, о которой и пойдет речь ниже.
Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?
Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.
Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.
Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.
В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.
Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.
Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.
Как себя правильно вести дольщику при взыскании неустойки за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Итак, для защиты своих прав путем обращения в суд дольщику придется пройти несколько этапов.
В первую очередь при выявлении недостатков необходимо обратиться за помощью к независимому эксперту, который выявит недочеты и оценит стоимость их устранения. При этом письменно уведомьте застройщика о предстоящем осмотре квартиры (дате и времени).
После получения заключения направьте девелоперу претензию, приложив к ней копию заключения. В документе изложите свои требования, основываясь на условиях ДДУ и Законе. Нередко бывает, что в договоре содержится пункт, в соответствии с которым дольщик имеет право сначала потребовать от застройщика устранения недостатков, и только в случае неисполнения такого требования, он может потребовать уменьшения цены договора. Поэтому если такой пункт присутствует, то начинать придется с требования об устранении недостатков. Претензию следует направит заказным письмом с описью.
Если девелопер не исполнить требования в добровольном порядке, то придется обращаться в суд. Для этого лучше обратиться за помощью к юристу, который поможет не только правильно составить исковое заявление, но и спланировать порядок действий.
После вынесения решения суда и вступления его в законную силу можно приступать к процедуре взыскания. Для этого следует обратиться в службу судебных приставов либо напрямую в банк. В последнем случае достаточно будет предъявить исполнительный лист, на основании которого счет застройщика будет арестован на присужденную судом сумму до момента ее перевода на счет выигравшей стороны.
Сколько же длится судебный процесс и как быстро после подачи иска заявление примут?
Примерно в течение пяти дней с момента получения иска, суд рассмотрит вопрос о принятии искового заявления и вынесет определение о принятии его к производству, либо о возврате иска или об оставлении без движения. После принятия искового заявления суд назначает дату беседы (предварительного судебного заседания), это занимает от двух недель до месяца. Судебное разбирательство должно быть завершено до истечения двух месяцев со дня принятия заявления к производству, хотя практика показывается, что данный срок почти всегда увеличивается. Обычно судебный процесс, только в одной судебной инстанции, проходит в течение 3 месяцев. Важно помнить, что застройщик имеет право подать ходатайство о назначении судебной экспертизы, тогда судебное заседание будет отложено до получения результатов по ней.
Но будьте на чеку, при запросе судебной экспертизы застройщиком, застройщик может предложить или порекомендовать эксперта, который будет лояльно относится к нему, что не будет играть вам на руку. Такой специалист может рассчитать стоимость устранения ниже рыночной. Вы сами можете предложить суду независимого эксперта по вашему усмотрению.
Также существует вариант обжалования решения суда застройщиком или самим покупателем, тогда судебный процесс может затянуться ещё на 3-5 месяцев, так как будет присутствовать еще и суд апелляционной инстанции. Суд вправе провести предварительное заседание, либо перейти к рассмотрению дела по существу в первом заседании.
Но всё же в среднем дела о взыскании компенсации стоимости выявленных недостатков проходят, как правило, в трёх судебных заседаниях:
- беседа (предварительное судебное заседание). 30 дней.
- основное заседание, на котором назначается судебная экспертиза (если заявлено ходатайство ответчика). 30 дней.
- завершающее заседание — после судебной экспертизы. 3-4 месяца.
Как добиться от застройщика устранения недостатков строительства – пошаговая инструкция
По закону, дольщик при обнаружении дефектов должен следовать такой инструкции:
Шаг 1. Проведите независимую экспертизу. Найдите лицензированную компанию, проводящую независимую экспертизу. В дальнейшем этот документ может потребоваться для суда.
Шаг 2. Зафиксируйте самостоятельно все дефекты. Конечно же, если у вас нет средств обратиться к экспертам, можете самостоятельно при приемке квартиры составить список недочетов. Предложите его подписать комиссии и застройщику. Если отказываются, отправляете его заказным письмом с требованием исправить выявленные недостатки жилья.
Шаг 3. Составьте претензию застройщику. Можно передать ему лично документ или отправить по почте. Обязательно оставьте подписанную копию для себя.
Шаг 4. Получите ответ от застройщика. Это может быть и письмо с отказом, и игнорирование ваших требований.
Шаг 5. Напишите исковое заявление и подготовьте доказательства.
Шаг 6. Участвуйте в судебном споре. Если вы не желаете приходить в суд и разобраться в данном вопросе, за вас может сделать это адвокат или юрист.
Шаг 7. Получите решение суда и исполнительный лист.
Шаг 8. Дождитесь исполнения решения суда и устранения всех недочетов.
Если застройщик игнорирует решение суда, подавайте повторный иск и просите суд привлечь застройщика к ответственности за неисполнение требований судебных органов.
Что делать при некачественном ремонте от застройщика?
Договор купли-продажи, долевого участия или иное соглашение, на основании которого гражданин становится собственником квартиры в новостройке, содержит условия о качестве работ и ответственность сторон за ненадлежащее исполнения договора.
Качество ремонта от застройщика определяется техническим заданием, являющимся приложением к договору, а также требованиями законодательства РФ, ГОСТами, СНиПами, СП, техническими и градостроительными регламентами.
Свод правил, устанавливающих качество работ, закреплен Постановлением Правительства от 26.12.2014 № 1521. Технический регламент безопасности зданий (N 384-ФЗ) устанавливает, что перечень стандартов и правил утверждается именно в таком порядке (Постановлением Правительства).
Нормативно-техническая документация может устанавливать дополнительные требования к качеству работ.
В случае нарушение требований к качеству отделки квартиры застройщиком необходимо предпринимать активные действия, не дожидаясь окончания гарантии.
Сроки, установленные законом, и порядок их расчета
Федеральный закон № 214 четко не ограничил период, в течение которого застройщик должен устранить дефекты. По общему определению, сроки эти «разумные», что, по сути, освобождает от обязательств компанию, занимающуюся строительством. Отсутствие точного временного лимита связано с разнообразием поломок, поэтому у владельца жилья есть право квалифицированного выявления дефектов при дальнейшей подготовке претензии или судебного иска.
Многие новоселы заранее заботятся о своевременном и качественном получении услуги. Для этого все ограничения по срокам указываются в договоре купли-продажи. Сюда же можно прописать штрафные санкции. Если договорных обязательств в этом вопросе нет, а застройщик отказывается признавать свою вину, пострадавшая сторона обращается в судебную инстанцию. В иске можно сослаться на ФЗ «О защите прав потребителей», устанавливающий максимальные временные ограничения в размере 45 дней.
Важный момент. Проблема обязательств по срокам обсуждается в процессе подготовки договора между сторонами. Срок, выделяемый на устранение недостатков, отсчитывается со дня получения застройщиком претензии.
Помимо сроков устранения дефектов, определяется время, в течение которого будет действовать гарантия. Этот показатель является общей нормой действующих законов. В ФЗ № 214 минимальные гарантийные обязательства составляют:
- три года — на инженерные коммуникации;
- пять лет — на монтажные работы.
Некоторые собственники уверены, что максимальные временные ограничения подачи претензии строительной компании закрепляются обязательствами по гарантии. Это не совсем верное мнение. Благодаря гарантии дольщик может отказаться от доказательства того, что дефекты возникли по халатности застройщика. После завершения гарантийного срока вы также вправе подать претензию, но шансы, что ее удовлетворят, уменьшаются.
Текст жалобы должен содержать конкретный список недостатков. Для расчета неустойки берется процент:
- от цены за квартиру по ДКП при нарушении сроков передачи;
- от суммарной траты на ремонт по предотвращению недочетов.
Какие требования можно предъявить застройщику
Для решения рассматриваемой проблемы законом установлены следующие способы:
- устранение недостатков застройщиком за собственный счет;
- перечисление дольщику денежных средств за выполненные ремонтные работы;
- пропорциональное предполагаемым затратам снижение цены по ДКП.
Далее перечисленные возможности рассмотрены подробно с учетом рассмотрения спора в судебных инстанциях.
В первом варианте привлекает удобство оформления соглашения, отсутствие лишних забот. Однако придется еще раз довериться компании, которая не выполняла свои обязательства. Следует подчеркнуть:
- трудность контроля действий подрядчиков;
- возможность нарушения сроков;
- отсутствие личной проверки приобретаемых материалов.
При выполнении ремонта собственными силами отмеченные недостатки устранить не трудно. Работы можно сделать самостоятельно или с применением подряда. Однако в любом случае понадобится действительное устранение выявленных дефектов. Для подтверждения в суде затрат необходимо собрать:
- кассовые чеки;
- выписки с лицевого счета в банке;
- письменные расписки;
- договора с подрядчиками.
Если кроме ремонта выполняются иные работы, их оформляют отдельными соглашениями. Таким же образом рекомендуется организовать оплату.
В этом варианте предполагаются дополнительные преимущества:
- к ремонту можно приступить после положительного решения суда;
- не обязательно в действительности устранять все выявленные дефекты;
- материальные затраты могут получиться меньше, чем экспертная оценка.
Нa пpиeмкy квapтиpы лyчшe идти co cвoим экcпepтoм
Дo пoкyпки квapтиpы я нe знaлa, кaк пpaвильнo пpинять квapтиpy, нa чтo cмoтpeть, — чтoбы пoтoм взять ключи, въexaть и cpaзy жить.
Eщe дo ocмoтpa нaчaлa иcкaть инфopмaцию в интepнeтe: мнe xoтeлocь yзнaть кaк пpoxoдит пpиeмкa квapтиpы, кaкиe y мeня ecть пpaвa, и c кaкими пpoблeмaми cтaлкивaлиcь жильцы в дoмax oт мoeгo зacтpoйщикa.
Я нaчaлa пoиcки c oтзывoв o cвoeм ЖК. Taк, coвepшeннo cлyчaйнo нaшлa гpyппy cвoeгo дoмa BКoнтaктe, кoтopyю opгaнизoвaли дpyгиe жильцы мoeй нoвocтpoйки.
B гpyппe былo мнoгo фoтoгpaфий и инфopмaции o xoдe cтpoитeльcтвa дoмa c oфициaльнoгo caйтa, oтчeты o вылaзкax coceдeй нa cтpoйкy, coвeты пo пpиeмкe — и eщe oтзывы o пpoизвoдитeляx кyxoнь, мacтepoв peмoнтa. Taм жe coceди paccкaзывaли o дeфeктax, кoтopыe нaxoдили в cвoиx квapтиpax вo вpeмя пpиeмки.
Гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов: что в них входит
- Собравшись совершить такую дорогостоящую покупку, как квартира или дом, необходимо ознакомиться с законодательными положениями, регулирующими вопросы купли-продажи жилой недвижимости.
- Это, прежде всего, федеральный закон «О защите прав потребителей», федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также положения Гражданского кодекса Российской Федерации.
- Каждый из этих законов затрагивает порядок и правила сдачи объекта недвижимости застройщиком покупателю, а также регулирует порядок заключения договора, и отражает права и обязанности каждой из сторон процедуры.
Как юрист поможет заставить застройщика устранить все недостатки в положенный срок
Если дольщик столкнулся с проблемой, когда строительная компания не желает исправлять строительные ошибки, то заставить застройщика устранить недостатки поможет профессиональный юрист. Грамотный специалист подготовит правильно оформленное исковое заявления для суда.
Помимо того, что работа юриста будет направлена на непосредственное решение проблемы, можно будет потребовать от застройщика компенсацию расходов, связанных с необходимость снимать жилье ввиду непригодности для жизни сданной квартиры. Компания-застройщик, не желая нести дополнительные расходы на оплату компенсаций, скорее всего пожелает устранить все недостатки в установленный срок. Подготовить все документы юрист сможет максимально быстро и качественно.
📝 Что будет относиться к дефектам
Данное понятие охарактеризовано в следующих ситуациях:
- Нередки случаи, когда в течение трех лет после ввода в эксплуатации по стене дома ползет трещина, самая маленькая из бед — повреждение отделки и утвари. Большая — угроза обрушения всего здания. Строители могут уверять, что такое явление — норма, появившееся вследствие усадки. На практике — как минимум повод обратиться за компенсацией за испорченную отделку. Нужно сказать, что имеют место трещины появившиеся по вине жильцов. К примеру, при бурении отверстий в несущей стене.
- Также стоит обратить внимание на подъезд — отсутствие элементов или плохое исполнение станут дополнением дефектного акта. Стены должны быть окрашены или оштукатурены. В холле — обязательное наличие почтовых ящиков. Кроме того, в доме должен находиться минимум 1 рабочий лифт.
- Участник обязательно должен получить квартиру с частичной отделкой штукатуркой, цементной стяжкой, установленными окнами и металлической входной дверью. Кроме того, сюда входит балконная дверь и пластиковые окна. К последним нужно проявить особое внимание — в частности наличию ручек и уплотнителей. Ручка должна держаться плотно и открываться без лишних усилий. Уплотнители — стоять в пазу и не болтаться. Стекла — без повреждений в виде царапин или трещин.
- Перед входом в квартиру нужно взять договор, а именно копию плана. По ней нужно сверить «прямоугольность» помещений. Форма не соответствует? Причина для проверки площади с учетом завала геометрии. Также не лишним будет проверить уровень стен пола и потолка, а также сравнить метраж. Недобор стены в 10 сантиметров в каждой комнате может привести к переплате за 1-2 квадратных метра. В случае с недвижимостью, это будет стоить несколько десятков тысяч рублей, которые можно вернуть. Также в этом случае стоит заострить внимание на потолке. Если его высота меньше 2.5 метров или указанной в ДДУ цифры, это явный признак нарушения.
- В кирпичном или панельном доме перекрытия выполняются из плит. Такая плита образует стык. Между ними не должно быть перепадов, сам потолок должен быть заделан раствором. Наличие перепада обяжет застройщика выравнять его.
Наличие розеток в плане дома предъявляет требования к их внешнему виду и характеристикам. Искры, нагрев и выпадение из коробки — повод для немедленного исправления. - Осмотр квартиры на первом и последнем этаже должен сопровождаться осмотром крыши и подвальных помещений. Не должно быть течей и подтоплений.