Акт приема передачи квартиры по договору купли продажи

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Акт приема передачи квартиры по договору купли продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В этой сфере нет никаких ограничений. Если в сделке купли-продажи участвует нотариус, то и составление передаточного акта лучше доверить ему. Обе стороны будут защищены от рисков, связанных с указанием недостоверной информации в документе.

Пepeдaчa квapтиpы coглacнo aктy пpиeмa-пepeдaчи

3aключитeльным этaпoм пpoдaжи являeтcя cocтaвлeниe нa имyщecтвo aктa пepeдaчи квapтиpы. Уcлoвия дaннoгo пepeвoдa пpaв дoлжны быть зapaнee coглacoвaны в дoгoвope и зaвepшeны пpи пoдпиcaнии пepeдaтoчнoгo блaнкa.

Пocлeдcтвиями пepeдaчи нeдвижимocти являютcя пpaвoвыe pиcки. Пocлe пoдпиcaния вышeyкaзaннoгo дoкyмeнтa вce oпepaции c имyщecтвoм пepeвoдятcя нa нoвoгo влaдeльцa:

• cтpaxoвыe cлyчaи или пpoиcшecтвия (пoжap, зaтoплeниe, oгpaблeниe и т.п.);
• oплaтa cчeтoв пo кoммyнaльным ycлyгaм.

B дoкyмeнтe пpи пoдпиcaнии тaкжe нeoбxoдимo oтpaзить cлeдyющиe мoмeнты:

• cocтoяниe пoмeщeний нa мoмeнт пpинятия;
• нaличиe тexники и oбopyдoвaния (мeбeли);
• пpиcyтcтвиe в квapтиpe cчeтчикoв кoммyнaльнoгo oбecпeчeния и т.п.

B cлyчae yтepи, yзнaть, кaк вoccтaнoвить aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы, мoжнo oбpaтившиcь нaпpямyю к oднoмy из yчacтникoв финaнcoвoй oпepaции. Oдни из экзeмпляpa coxpaняeтcя y пpoдaвцa/пoкyпaтeля и, ecли oни coxpaнили кoнтaкты для cвязи, тo мoгyт пoмoчь в yтpaтe.

Taкжe вoccтaнoвить aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы мoжнo cлeдyющим cпocoбoм:

• oбpaтитьcя зa вoccтaнoвлeниe в MФЦ;
• вoccтaнoвить зa плaтy в Pocpeecтpe.

BAЖНO — кoгдa пoдпиcывaeтcя aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пpoдaжe. Нoвoмy влaдeльцy жeлaтeльнo пoдпиcaть блaнк пocлe пoлнoгo ocвoбoждeния пoмeщeния oт coбcтвeнникoв, ee жильцoв и иx вeщeй.

Кто составляет акт приема-передачи при покупке квартиры

Как правило, покупатель сотрудничает с риелтором, который берет на себя ответственность за подбор недвижимости. Крупные риелторские агентства своим клиентам предлагают юридические услуги по составлению договоров купли-продажи и актов приема-передачи объекта.

Стоимость услуги зависит от рейтинга агентства. Например, в Краснодаре помощь в составлении документов стоит от 15 000 рублей. При составлении договора и акта передачи специалисты агентства выезжают на объект, фиксируют его состояние в присутствии покупателя и продавца.

Образец акта приема-передачи ключей от квартиры

Вещь, предназначающаяся для обслуживания другой, главной вещи, должна следовать судьбе последней (ст. 135 ГК РФ). Ключи являются принадлежностью передаваемой квартиры и служат для обеспечения возможности в такую квартиру попасть.

Оформляя акт приема-передачи квартиры (как при ее продаже, так и при аренде), стороны иногда отдельным пунктом указывают также на передачу ключей. Хотя данный факт фиксируется не всегда, т. к. по смыслу ст. 135 ГК РФ передача ключей при передаче квартиры предполагается по умолчанию.

Передача ключей также может быть оформлена отдельным документом. В нем обычно отражается следующая информация:

• дата и место подписания акта;
• сведения о сторонах сделки;
• адрес квартиры, ключи от которой подлежат передаче, и иные характеристики, позволяющие однозначно индивидуализировать объект недвижимости;
• ссылка на сделку-основание, в связи с которой возникла обязанность по передаче ключей от помещения (например, название, дата и номер ДКП/аренды квартиры);
• подписи сторон и печати лица (при наличии).

Зачем нужен акт приема-передачи квартиры?

Передаточный акт является приложением к договору сделки и несет в себе следующие функции:

• указывает на техническое состояние покупаемой квартиры с выделением возможных дефектов и изъянов;
• завершает процедуру купли-продажи, подтверждая, что квартира была передана покупателю;
• подтверждает, что покупатель полностью внес плату по договору, получил жилье в полное распоряжение.

Следует учитывать тот факт, что даты подписания договора сделки и передаточного акта могут не совпадать. Второй скрепляется подписями сторон только по фактическому переходу квартиры.

Передаточный акт своего рода гарант покупателю, что он получит жилье в том состоянии, которое было на момент подписания договора. В промежуток времени от него до фактической передачи может пройти некое время, затраченное на регистрацию права или иные обстоятельства, оговоренные в соглашении сторон. Если за этот период произойдут существенные изменения в недвижимом объекте и его характеристики не будут совпадать с перечисленными в акте, покупатель вправе отменить сделку.

Акт, в свою очередь, страхует продавца от моментов и претензий со стороны покупателя относительно приобретенной квартиры. Т.е. подписание документа сторонами говорит о том, что они не имеют взаимных претензий, и передача помещения состоялась. На этом сделка считается исполненной по нормам Гражданского Кодекса ст. 556.

В передаточном акте обязательно присутствие следующих сведений:

1. Дата и место составления.
2. Указание на договор, чьим приложением является акт. Дата и номер договора купли-продажи.
3. Реквизиты сторон сделки. Этот пункт полностью соответствует договору, указываются полные сведения об участниках со стороны продавца и покупателя.
4. Данные о предмете сделки. Обязательно должны присутствовать все характеристики, присущие передаваемой квартире:

• вид жилья (квартира);
• полный адрес;
• площадь общая и жилая;
• количество комнат.

Здесь же можно прописать уточняющие моменты относительно объекта с указанием на этаж, где квартира находится, и этажности дома в целом, уровней самой квартиры, если это присутствует и т.д. Словом все данные, взятые из выписки из ЕГРН.

1. Оплата по соглашению сторон. Факт передачи средств должен соответствовать договору сделки. Здесь же можно внести сведения, каким образом они были переданы с указанием даты расписки в получении. В передаточном акте стороны могут показать наличие или отсутствие задолженности по услугам ЖКХ, сформировавшейся на дату передачи помещения.
2. Состояние квартиры с перечнем имущества и имеющихся дефектов. И покупатель, и продавец заинтересованы в подробном составлении этого пункта, поскольку подписи под актом станут подтверждением отсутствия претензий. Квартира будет считаться переданной и принятой. Поэтому нужно тщательно прописать все состояние квартиры, присутствующие недочеты, оставляемую мебель, сантехнику, оборудование и прочее, а также наличие или отсутствие ремонта.
3. Подписи участников сделки. Подписание происходит всеми лицами, указанными в пункте сторон договора, и подтверждает передачу квартиры во владении нового хозяина. Нотариального заверения подписей не требуется.

В передаточном акте можно указать, что ключи от жилья переданы покупателю и количество комплектов.

Если не подписать документ приёма-передачи

Имеет значение, на первичном или на вторичном рынке покупается квартира.

Когда жильё приобретается на первичном рынке:

• если при осмотре обнаружены существенные недостатки, в связи с которыми в помещении невозможно проживать, то вместо передаточного акта составляется дефектная ведомость, а застройщику дается срок для устранения недостатков;
• если обнаруженные недостатки не являются существенными, то покупателю стоит подписать акт с замечаниями, иначе застройщик вправе подписать его в одностороннем порядке и таким образом передать квартиру будущему собственнику.

Подробная информация об акте приема-передачи в этом видео:

Когда купля-продажа квартиры на вторичном рынке, одним лишь неподписанием акта дело не ограничится:

• С одной стороны, если покупатель обнаруживает настолько существенные дефекты, что у него пропадает интерес к недвижимости в принципе, то он может зафиксировать состояние квартиры (например, на фото) и обратиться в суд за расторжением договора и взысканием неустойки.
• С другой стороны, недобросовестный покупатель может просто уклоняться от подписания акта и принятия квартиры, и тогда продавцу стоит зафиксировать факт такого уклонения, чтобы в будущем понудить покупателя принять недвижимость.
• Наконец, неподписание документа со стороны продавца также может быть расценено судом как уклонение от исполнения обязанности по передаче квартиры.

В любом случае, к подписанию акта следует подойти ответственно. Если обнаружены мелкие дефекты, например, отсутствует розетка или на потолке обнаружилось водяное пятно от затопления – не стоит уклоняться от подписания акта, достаточно в полной мере отразить недостатки в передаточном документе.

Образец акта приема передачи квартиры смотрите по ссылке.

Есть три основных варианта, как в договоре может быть отражен процесс передачи квартиры:

1. В договоре купли-продажи квартиры прямым текстом может быть предусмотрена необходимость составления передаточного акта при передаче. В таком случае, очевидно, акт является обязательным элементом исполнения договора.
2. В договоре может быть прямо указано, что функции передаточного документа выполняет сам договор. Такой вариант является абсолютно законным, тогда квартира передается автоматически при подписании договора.
3. В договоре может отсутствовать какое-либо упоминание об акте. Тогда применяются нормы ст. 556 ГК РФ, и акт становится обязательным документом при продаже

Как проводить осмотр?

При первичном осмотре (еще до сделки) попросите у владельца технические и правоустанавливающие документы на квартиру. Необходимо сверить фактический адрес, расположение комнат и площадь. Особенное внимание уделите перепланировке: она должна быть зарегистрирована и отражена в техпаспорте.

Наименее рискованны сделки с квартирами, которые находятся в собственности больше 3 лет. Если жилье часто переходит из рук в руки, это может быть тревожным звоночком: или с недвижимостью что-то не так, или действуют мошенники.

Когда отправляетесь на осмотр, возьмите с собой блокнот и ручку, чтобы делать пометки. Можно заранее написать список обязательных пунктов для проверки и следовать ему. Также пригодятся телефон с фонариком и небольшой электроприбор для проверки розеток (например, зарядка для смартфона).

На что нужно обратить внимание, когда осматриваете вторичную квартиру:

• Район и инфраструктура. Даже если вы привыкли передвигаться на авто, сделайте исключение и доберитесь до места на общественном транспорте, чтобы оценить расположение магазинов и других важных социальных объектов.
• Двор. Узнайте, есть ли место для парковки, детская площадка, место для мусора. Осмотрите прилегающую территорию, чтобы составить общее впечатление.
• Наличие в доме нежилых объектов. Часто магазины и офисы делают ремонт без учета строительных норм, повреждают несущие конструкции, а из общепита в квартиры бегут тараканы и грызуны.
• Обойдите дом кругом и посмотрите, нет ли на нем явных повреждений (например, расхождение швов).
• Подъезд. Нет ли неприятных запахов, трещин и плесени на стенах. Чрезмерная влажность в подъезде может говорить о неисправности коммуникаций в подвале. Да и общее впечатление должно быть положительным (на полу не валяются окурки, сделан ремонт и т.д.).
• Проверьте исправность лифта.
• Если квартира на верхнем этаже, необходимо осмотреть технический этаж. Для этого придется заранее обратиться в ТСЖ или УК, чтобы для вас открыли это помещение. Посмотрите, нет ли подтеков на крыше или даже дыр.
• Стены, пол и потолок в квартире: нет ли плесени, следов воды, осыпания штукатурки и т.д. Внимательно изучите не только открытые поверхности, но и под коврами, за картинами и мебелью (где это возможно).
• Включите краны на кухне и в ванной. Узнайте, есть ли горячая вода, какой напор и общее состояние сантехники.
• Проверьте исправность розеток и лампочек.
• Оцените состояние труб (нет ли подтеков) и узнайте, когда их меняли в последний раз.
• В отопительный сезон потрогайте батареи, чтобы оценить, насколько хорошо они греют.
• Проверьте, работают ли дверные и оконные ручки, целы ли механизмы замков.
• Запахи. Затхлый воздух говорит о высокой влажности, которая в конце концов приведет к появлению грибка. Запах от домашних животных – еще одна возможная неприятность, избавиться от него будет непросто.
• Изучите коммунальные платежки. Так вы не только узнаете размер будущих трат, но и сможете убедиться, что нет текущих долгов. Также необходимо сверить номера счетчиков и последние поданные показания.

В какой срок нужно освободить жильё после подписания документов

Факт освобождения квартиры продавцом рассматривается с нескольких углов зрения:

• Юридическое освобождение предполагает выписку всех проживающих лиц с территории реализуемой квартиры. Вопросом перерегистрации должны заниматься сами граждане, обратившись в паспортный стол. Автоматически выписка при смене владельца не происходит. Положение о юридическом освобождении жилья следует включить обязательным пунктом в договор купли-продажи или в виде отдельного соглашения.
• Фактическое освобождение считается при физическом переезде из квартиры. Срок должен быть указан также в договоре. Если этот пункт не зафиксирован, то он может быть установлен судом. Обычно принимается решение о необходимости выехать из продаваемой квартиры в течение месяца.

Чтобы документ обрел юридическую силу и стал значимым с точки зрения закона, т. е. мог защитить права и интересы сторон, необходимо, чтобы участвующие в сделке стороны проставили на нем свои «автографы». К субъектам, подпись которых требуется в обязательном порядке, относятся следующие лица:

• отчуждающая сторона (подписью он подтверждает факт согласия на отчуждение имущества);
• принимающий гражданин (свидетельствует о факте приема собственности в распоряжение и пользование);
• поверенное лицо (если оно принимает непосредственное участие в сделке);
• посредник (чаще всего это нотариус, подпись нужна только в том случае, если стороны обращались за его услугами).

При необходимости включения в сделку третьих лиц они также проставляют свои подписи на последнем этапе составления документа.

Что должен содержать передаточный акт

Акт сдачи должен содержать следующую информацию:

• название, которое показывает, что передается недвижимость (например, «Акт приема-передачи»);
• информацию о дне и месте составления;
• сведения о сторонах: ФИО, паспорт, адрес;
• указание на ДКП (ДДУ), к которому составлен акт;
• информация о текущем состоянии жилья: адрес, техническое состояние, готовность, состояние отделки, недостатки, если таковые есть;
• указание на отсутствие претензий покупателя по поводу состояния жилья;
• расчеты по сделке (уже произведены полностью или предусмотрена рассрочка / отсрочка);
• отсутствие претензий продавца по поводу оплаты, если расчет произведен;
• указание на то, что в квартире никто не зарегистрирован и отсутствует задолженность по коммунальным платежам.

В акт можно добавить любую другую информацию по поводу договора или передачи квартиры. Акт составляется в трех экземплярах, два из них остаются у сторон, а третий передается в Росреестр для регистрации права собственности покупателя.

1. Приводятся сведения о старом и новом владельце жилья. Это ФИО, паспортные данные.
2. Нужны сведения о самой недвижимости — адрес, площадь, количество комнат, другое.
3. Письменно фиксируется факт передачи жилплощади от продавца покупателю. Если с квартирой передается мебель, бытовая техника, другое имущество, нужно обязательно упомянуть каждый объект передачи.
4. Нужен раздел, в котором прописывается отсутствие претензий. Если они все же возникли, следует их разрешить до подписания такого важного документа. Важно зафиксировать в акте передачу рисков (это касается возможной гибели имущества).
5. Указывается, какие документы по недвижимости передаются новому владельцу.
6. Также нужно упомянуть, сколько экземпляров такого акта составляется, кому они оставляются один нужен продавцу, второй покупателю, также понадобится экземпляр и для регистрации.

Акт подписывается сторонами сделки, ставится дата подписания. У нотариуса такой акт заверять не обязательно, нет данного указания от законодательства.

Как описать состояние квартиры

Само описание состояния квартиры предусматривает фиксирование фактов по результатам наблюдений и проверок работоспособности:

• всех инженерных систем, коммуникаций (водопровод на кухне и в ванне, туалет, электропроводка, телефон при наличии и т.п.);
• самой квартиры – дверных и оконных проемов, дверей межкомнатных и входных, состояния стен, пола и потолка, ламината, обоев, подвесных потолков и т.п.;
• движимого и недвижимого имущества, находящегося в квартире – мебели, бытовой техники, встроенных полок, шкафов-купе и т.п.

Описание может быть представлено в любом виде (перечень, таблица, обычный текст). Оно содержится в тексте самого акта или выносится в приложение к нему. Это неотъемлемая часть документа, которая не действует при его отсутствии.

Описание состояния производится в свободной форме с приведением оценочных и технических характеристик (при наличии):

1. Отличное состояние – система работает исправно, никаких дефектов нет.
2. Хорошее – к имуществу претензий нет, но имеются незначительные недостатки, которые не мешают его функционированию (т.е. покупатель согласен принять квартиру и в таком состоянии).
3. Удовлетворительное – есть существенные дефекты, но имущество в целом исправно. Например, смеситель в умывальнике хотя и работает, но с нареканиями (сломан переключатель душа, вода подается неравномерным напором и т.п.).

Если обнаружены дефекты, которые признаются таковыми как покупателем, так и продавцом, они обязательно прописываются в акте, например:

1. «На кухне не работает вытяжка».
2. «В туалете на кафельной плитке обнаружены многочисленные сколы, трещины».
3. «Дверной замок на входной двери закреплен ненадежно».
4. «Поверхность обоев в спальне загрязнена на обширной территории, есть дыры, некоторые фрагменты отклеились от стены».
5. «Подача газа в газовой плите проходит в нормальном режиме только на 3 конфорках из 4».

Предполагается, что обо всех этих недостатках покупатель должен был узнать еще до момента подписания договора. Иными словами, если стороны подписали передаточный акт, то покупатель признает, что эти дефекты не были нанесены по вине продавца в период между оформлением договора и непосредственной передачей квартиры. В противном случае покупатель может не подписывать акт и требовать от бывшего собственника устранения дефектов в разумный срок. Если эти дефекты существенные и предполагают большие расходы, целесообразно проконсультироваться у юриста и обратиться в суд.

Акт приема-передачи квартиры на «первичке»

Договор долевого участия – одна из выгодных возможностей приобрести недвижимость в новостройке из первых рук. Но переход прав собственности от застройщика к дольщикам в 2018 году будет выглядеть несколько иначе. Так, после завершения строительных работ застройщик готовит полный пакет документов, необходимый для получения разрешения на целевую эксплуатацию здания. Госкомиссия и управление муниципалитетом принимает объект, о чем составляется соответствующий Акт.

Дополнительно индивидуальные передаточные документы готовятся на имя каждого участника долевого строительства. Составлять Акт и заполнять его разделы может сам застройщик, но всегда оставляется место для внесения претензий будущим владельцем. Так, документ должен содержать следующие группы сведений:

• наименование документа;
• персональные сведения участников;
• основания получения прав собственности на объект;
• расположение недвижимости;
• характеристики объекта (особое внимание уделяется площади, поскольку от квадратных метров зависит стоимость жилья);
• перечень претензий и порядок их устранения.

Все замечания должны быть устранены застройщиком в оговоренные сроки (как правило, в течение 30 суток).

Обязательные сведения

Акт приема-сдачи квартиры составляется в письменном виде в двух экземплярах, которые подписываются обеими сторонами договора. Закон не предусматривает строгой унифицированной формы документа, но, несмотря на это существует ряд требований, которые в нем должны быть отражены в обязательном порядке:

• название документа;
• место и дата его составления;
• личные и регистрационные данные старого и нового собственника квартиры, полностью их идентифицирующие, как граждан;
• регистрационные и технические данные, касающиеся объекта передачи, в частности, полный адрес, количество этаже в доме и этаж местонахождения квартиры, ее площадь и т. п.;
• основание перехода объекта недвижимости;
• подписи и их расшифровки.

Последствия продажи квартиры без акта приема-передачи

Как было отмечено выше, не все органы регистрации требуют обязательного наличия акта, что служит причиной возникновения некой коллизии и наличия признаков незавершенной сделки. На практике, в таких случаях, никаких серьезных последствий отсутствие акта за собой не повлечет. Однако сторонам всегда следует более прагматично подходить к вопросу оформления документов и моделировать возможные дальнейшие последствия.

Самыми незначительными и не такими уж болезненными неприятностями могут быть споры относительно внезапно обнаруженных долгов по коммунальным услугам, распри относительно повреждения новыми собственниками внутренней отделки жилища, при условии, что сумма сделки окончательно сторонами не утверждена, и т. д.

Гораздо более существенным и небезопасным для продавца является регламентированный законодательством факт перехода риска случайного повреждения или гибели предмета сделки. Эта норма предусматривает переход всех рисков от продавца к покупателю после фактической передачи, а единственным документом, подтверждающим это, как раз и является акт приема-передачи.

Недобросовестные покупатели, которым не чужды признаки мошенничества или обмана, вполне могут воспользоваться ситуацией, при которой их действиями может быть причинен вред третьим лицам, например, в случае пожара. Безусловно, продавец, при грамотной защите своей позиции в суде, сможет доказать факт передачи недвижимого имущества покупателю, однако, при этом нужно будет потратить определенное время и нервы.

Похожие записи:

• Размеры детских пособий в 2023 году назвали жителям Сахалина и Курил
• Инструкция: как оформить пособие по уходу за инвалидом
• Все о сроках хранения журнала предрейсовых осмотров водителей в 2023 году