Тема 2. Договор управления МКД с собственниками, ТСЖ/ЖСК
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Тема 2. Договор управления МКД с собственниками, ТСЖ/ЖСК». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде всего, необходимо выбрать жилищно-строительный кооператив, с которым в дальнейшем будет подписан договор о строительстве нового жилья. Предпочтение следует отдавать только проверенным организациям, имеющим положительные отзывы других вкладчиков, уже получивших квартиру.
Преимущества и недостатки системы
Купив жилье, гражданин становится пайщиком, регистрация прав собственности производится не на основании договора, а путем предоставления справки с ЖСК, подтверждающей полную оплату за жилье паевыми взносами:
- данную справку не нужно регистрировать в ГУ ФРСО;
- договор ЖСК при покупке новостройки быстро и легко оформляется;
- его не нужно регистрировать в Росреестре;
- вступив в кооператив, можно самостоятельно следить за ходом строительства дома, иметь право выбора членов ЖСК;
- вносить взносы можно частями в течение длительного времени, независимо от готовности объекта;
- собственники платят меньше в будущем за коммунальные расходы.
Недостатками вступления в кооператив является то, что:
- ЖСК не может регламентировать строительство и в случае несоблюдения сроков сдачи дома потребовать с застройщиков выплату штрафов.
- Также вполне может измениться стоимость объекта, при этом кооператив не является застройщиком, он всего лишь заказчик, а значит, нюансы, неожиданные сюрпризы впоследствии очевидны.
В данной цепочке отношений ситуации могут возникнуть разные и непредсказуемые.
Преимущества и недостатки системы
Купив жилье, гражданин становится пайщиком, регистрация прав собственности производится не на основании договора, а путем предоставления справки с ЖСК, подтверждающей полную оплату за жилье паевыми взносами:
- данную справку не нужно регистрировать в ГУ ФРСО;
- договор ЖСК при покупке новостройки быстро и легко оформляется;
- его не нужно регистрировать в Росреестре;
- вступив в кооператив, можно самостоятельно следить за ходом строительства дома, иметь право выбора членов ЖСК;
- вносить взносы можно частями в течение длительного времени, независимо от готовности объекта;
- собственники платят меньше в будущем за коммунальные расходы.
Недостатками вступления в кооператив является то, что:
- ЖСК не может регламентировать строительство и в случае несоблюдения сроков сдачи дома потребовать с застройщиков выплату штрафов.
- Также вполне может измениться стоимость объекта, при этом кооператив не является застройщиком, он всего лишь заказчик, а значит, нюансы, неожиданные сюрпризы впоследствии очевидны.
В данной цепочке отношений ситуации могут возникнуть разные и непредсказуемые.
О рисках ЖСК и ЖНК вы можете узнать на нашем сайте. Предлагаем вам дополнительную информацию о:
- выходе из кооператива;
- оплате паев;
- деятельности;
- регистрации;
- членстве;
- и общем собрании собственников.
Когда и в каких случаях заключается?
Договор между ЖСК и собственником заключается сразу при вступлении в кооператив. Граждане становятся пайщиками, освобождены от налогов.
Заключив договор об участии в ЖСК, покупателю предоставляется рассрочка на длительный срок, ничем не ограничена. Пайщик может продолжать платить взносы, уже проживая в своей квартире, и это плюс данной схемы, причем неплохая альтернатива ипотеке.
Процедура оформления недвижимости не вызывает сложностей, поскольку не подлежит регистрации в гос. органах.
Права пайщиков прописаны в уставе ЖСК, сформированного еще до момента вступления граждан в кооператив. В уставе прописаны размеры взносов, периодичность их внесения, также условия при выходе из кооператива, суммы, которые должен вернуть пайщик в обязательном порядке. Но это в идеале, подводных камней кроется немало.
ДДУ – это договор долевого участия в строительстве нового многоквартирного дома. Такой способ приобретения нового жилья считается на данный момент одним из самых безопасных и выгодных. Даже был издан Федеральный закон под номером 214, который надежно защищает интересы участника договора, покупателя квартиры в будущей новостройке.
Наибольшей опасностью для покупателей является двойная продажа одной и той же квартиры. И ФЗ 214 был специально разработан для минимизации таких рисков.
ВНИМАНИЕ! Стать владельцем квартиры в новостройке по ДДУ можно не всегда, не все застройщики используют именно такую форму строительства нового дома с привлечением средств будущих жильцов.
Распространенными являются и жилищно-строительные кооперативы. Это законный образ покупки жилья, он также считается надежным, проверен уже на протяжении десятилетий. Что выбрать, ДДУ или ЖСК, нужно решать самому после изучения всей информации о них.
Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом
В рамках данной модели управление осуществляет управляющая организация, которая контролирует подрядные организации, выполняющие конкретные работы. Заключает договор с этими организациями ТСЖ, при этом оплата таких работ производится непосредственно по каждому из договоров за результат с расчетного счета ТСЖ. То есть в данном случае, кроме функций управления, управляющая организация может взять (а может и не взять) на себя функции агента по подбору подрядных организаций, поэтому возможно заключение агентского договора (его плюсы и минусы рассмотрим ниже). При заключении договора согласно рассматриваемой модели необходимо предусмотреть, кто осуществляет приемку выполненных работ, — управляющая организация или правление ТСЖ. На наш взгляд, акт приема-передачи выполненных работ должен подписываться и представителем управляющей организации, и представителем ТСЖ.
Понятие и необходимость
Поговорим о том, откуда взялась данная должность.
Тот, кто внимательно следит за изменениями в жилищном праве наверняка отметит, что должность новая и появилась в обиходе нашей страны совсем недавно – каких то пять лет назад. А многие собственники даже не догадываются о том, что в штате их организации кто-то действует еще.
Управляющие товарищества законных собственников жилья – это должностное лицо. Кроме того, данное должностное лицо является физическим, а никак не индивидуальным предпринимателем или представлено организацией в качестве юридического.
Это лицо обязано выполнять ряд функций, которые связаны с административной деятельностью по обслуживанию многоквартирного дома. Основная задача – правильно и грамотно организовать функционирование и проведение работ по многоквартирному дому.
Договор с ЖСК и положение о задержке строительства
Обратите внимание на пункт о задержке строительства и выплате пайщику компенсации. Большинство ЖСК железно страхуется на тот счёт, если у застройщика будет долгострой. В договоре с ЖСК прописывается, что ЖСК имеет право в одностороннем порядке без согласования с пайщикам переносить сроки сдачи строящегося объекта. Если так написано в вашем договоре, приготовьтесь к тому, что в случае долгостроя вы не взыщите неустойку застройщика за длительное ожидание.
Если ЖСК и застройщик – одно лицо, в договоре с ЖСК будут прописаны условия, по которым застройщик может диктовать условия дополнительной оплаты. Например: повысилась стоимость квадратного метра жилья, нужно сделать подъездные дороги к дому.
Надо ли заключать договор с ТСЖ
Здание, в котором проживает множество жильцов, нуждается в постоянном уходе, ремонте, обновлении коммуникаций. Все необходимые мероприятия организует правление ТСЖ или УК. Функции ТСЖ включают контроль за исполнением ремонтных работ, их качеством и своевременностью. Все проводимые действия должны способствовать повышению качества проживания граждан в отремонтированном доме с технически исправным оборудованием и коммуникациями.
Без создания товарищества сложно управлять домом и следить за оплатой и поставкой услуг ЖКХ. Наличие договора управления между ТСЖ и собственниками дает право осуществлять действия от имени и в интересах всех проживающих граждан. Иными словами, если принято решение передать полномочия по управлению домом товариществу, договор на оказание услуг с ТСЖ необходим.
Товарищество собственников – отдельное юрлицо, подлежащее регистрации в государственных структурах. Поскольку основная задача организации – ведение деятельности, направленной на поддержание высокого уровня комфорта жильцов, предприятие не относится к коммерческим, хотя ведение работ и требует некоторой компенсации за оказанные услуги.
- Членство в ТСЖ: что важно знать
Чаще всего, ТСЖ состоит из лиц, владеющих недвижимостью в многоквартирном здании, однако в индивидуальном порядке допускается расширение членства за счет владельцев соседствующих строений. В таком случае ТСЖ получает в свое ведомство не только дом, но и общую территорию, где располагаются объекты собственности других членов.
Порядок выбора управляющей компании и заключения с ней договора управления регулирует устав ТСЖ/ТСН. Правил, которыми может руководствоваться ТСЖ для выбора управляющей компании, нет. Главное, чтобы кандидат имел лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ). Выбор УК и условия договора управления можно закрепить одним из следующих способов: приказом председателя, протоколом заседания правления, протоколом общего собрания членов.
Рекомендуется прописать в договоре управления, что вы будете считать: несвоевременным исполнением обязательств, неисполнением обязательств. Вот как может выглядеть стандартная ситуация по выбору управляющей компании для заключения договора управления с ТСЖ. ТСЖ решает и закрепляет в уставе, что выбирать УК и утверждать условия договора управления оно будет на заседании правления ТСЖ. В ТСЖ поступает несколько заявок от управляющих компаний. Согласно уставу ТСЖ, решение о выборе управляющей компании и заключении договора управления принимается простым большинством голосов. На очередном заседании правление ТСЖ рассматривает предложения УК. За одно из них голосует 9 членов правления ТСЖ из 13 — решение считается принятым.
Рекомендуем прочесть: Установка Домофонной Системы Косгу В 2021 Году
Как грамотно составить и оформить?
Рассмотрим подробнее, как заключить договор.
- Соглашение должно составляться в письменном виде на листах формата А4. В первом разделе должно следовать представление сторон с указанием ФИО, года рождения и адреса регистрации жильца, и наименования товарищества с указанием адреса – с другой стороны.
Помимо этого, в конце договора должны быть указаны паспортные данные жильца и банковские реквизиты жилтоварищества как юридического лица. - Предметом соглашения является проведение работ по обслуживанию недвижимости и предоставление коммунальных ресурсов субъекту-стороне соглашения за определённую плату.
- Далее необходимо перечислить, что относится к коммунальным ресурсам (электричество, водоснабжение, отопление), и какие работы обязуется выполнять ТСЖ:
- уборка территории;
вывоз мусора;
- мытьё общих помещений (подъездов);
- покраска стен и т.д.
- Далее нужно указать обязанности жителя, заключающего сделку с товариществом:
- своевременное внесение регулярных платежей;
- соблюдение правил эксплуатации совместного имущества;
- предоставление достоверных сведений о количестве лиц, проживающих в квартире;
- обеспечение допуска контролирующих органов к приборам учёта;
- соблюдение иных условий сделки.
- Существенным моментом соглашения является согласие собственника квартиры на представление его интересов в сторонних подрядных ремонтных и ресурсоснабжающих компаниях с целью эффективного оказания услуг.
- Отдельным разделом указывается ответственность, наступающая в случае невыполнения сторонами обязательств. К такой ответственности могут относиться пени, начисляемые за несвоевременную оплату услуг и коммунальных ресурсов.
Важно! При просрочке платежей размер пени, указываемой в договоре, не может превышать одну трёхсотую ставки рефинансирования ЦБ, установленную в календарном году действия договора. - Так как правление жилтоварищества избирается на два года максимум (пункт 2 ст. 147 ЖК РФ), то сделка-соглашение о предоставлении услуг и ресурсов также заключается на два года, по прошествии которых сделка считается продлённой автоматически, если ни собственник жилья, ни жилтоварищество не заявили о своём желании прекратить её действие.
- Указание способов разрешения споров и конфликтов между субъектами соглашения поможет избежать судебного разбирательства. Отдельными пунктами следует указать, какими досудебными методами будет происходить разрешение споров. В качестве таких методов можно указать переговоры или письменные жалобы в правление, с уточнением сроков рассмотрения жалоб.
В договоре на услуги, напротив каждой из них нужно указать периодичность её оказания (например, раз в 3 дня).
Вне зависимости от условий договора, каждый жилец вправе подавать жалобы на правление товарищества в следующие инстанции:
- жилищную инспекцию;
- прокуратуру;
- суд.
Изменения могут вноситься в договор по обоюдному соглашению сторон, но можно указать пункты, по которым жилтоварищество может изменять условия в одностороннем порядке. Это необходимо, чтобы не перезаключать договор каждый раз при росте тарифов или изменении жилищного законодательства.
Когда и в каких случаях заключается?
Договор между ЖСК и собственником заключается сразу при вступлении в кооператив. Граждане становятся пайщиками, освобождены от налогов.
Заключив договор об участии в ЖСК, покупателю предоставляется рассрочка на длительный срок, ничем не ограничена. Пайщик может продолжать платить взносы, уже проживая в своей квартире, и это плюс данной схемы, причем неплохая альтернатива ипотеке.
Процедура оформления недвижимости не вызывает сложностей, поскольку не подлежит регистрации в гос. органах.
Права пайщиков прописаны в уставе ЖСК, сформированного еще до момента вступления граждан в кооператив. В уставе прописаны размеры взносов, периодичность их внесения, также условия при выходе из кооператива, суммы, которые должен вернуть пайщик в обязательном порядке. Но это в идеале, подводных камней кроется немало.
Проведение лицензионного и жилищного контроля
В течение пяти рабочих дней после заключения договора с ТСЖ УО должна разместить в ГИС ЖКХ договор управления МКД и протокол собрания, на котором было принято решение о выборе УО. В тот же срок УО направляет оригиналы документов в орган ГЖН (ч. 2. ст.198 ЖК РФ). Таким образом, МКД попадает в лицензию управляющей организации.
Окончательное решение о включении МКД, в котором уже создано ТСЖ, в лицензию УО принимает ГЖИ. Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ установлены приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр. Как показывает практика, такие случаи – не редкость.
Если решение ГЖИ положительное, то с момента включения МКД в лицензию в отношении управляющей компании начинает осуществляться лицензионный контроль. Но так как дом в то же время находится под управлением ТСЖ, в его отношении осуществляется жилищный надзор.
Здесь может возникнуть неоднозначная ситуация: с одной стороны, административная ответственность лежит на ТСЖ в рамках жилищного надзора, с другой – управляющая компания попадает под штрафы в рамках лицензионного контроля.
Для того, чтобы избежать разногласий между ТСЖ и УО в вопросе об оплате штрафов, рекомендуется включить соответствующие условия в договор управления.
Чтобы в дальнейшем проводить ОСС было проще
Значительно упрощают всю процедуру проведения ОСС специальные сервисы. Один из таких — Вместе, социальная сеть для соседей с функционалом для проведения общих собраний. Здесь можно проводить голосования в электронном виде (они имеют юридическую силу, статья 47.1 ЖК РФ).
Во Вместе автоматически формируется и направляется в ГИС ЖКХ протокол ОСС. Не нужно думать, как подготовить бланки решений, реестр собственников и другие документы — все заложено в системе, собственникам приходят уведомления о будущих собраниях в сроки, указанные в ЖК РФ. Даже те, кто в отъезде (в отпуске заграницей, на даче, в командировке) могут проголосовать по всем вопросам повестки.
Чтобы подключить дом к бесплатной системе Вместе, нужно включить в повестку дня общего собрания следующие вопросы.
1. Принятие решения об использовании системы “Вместе” при проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.
2. Принятие решения об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы “Вместе” при проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (администратор общего собрания).
3. Принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы “Вместе”.
4. Принятие решения об утверждении Регламента проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы “Вместе” и о его применении при проведении собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы “Вместе”.
5. Определение места хранения протокола и решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
До того как получить свидетельство о праве собственности, должен быть произведен контрольный обмер квартиры при участии работника БТИ. В случае с пайщиком дополнительные квадратные метры должны быть им оплачены в обязательном порядке.
Если квартиру получают по долевому соглашению, то при наличии различий в оплаченных и получаемых квадратных метрах возможно:
- заявить отказ от получения прав собственности на данное жилье с дальнейшим требованием выплаты неустойки;
- доплатить за лишние квадратные метры и также требовать выплату неустойки;
- указать застройщику на допущенные ошибки при строительстве и требовать снизить стоимость квартиры, чтобы разница по суммам была равнозначна.