Продажа квартиры, доставшейся по наследству в 2022 и 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры, доставшейся по наследству в 2022 и 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Налог при продаже квартиры, полученной по наследству
Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.
«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.
Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.
Документы, требующиеся при продаже квартиры
- Свидетельство о праве на наследство — это основание приобретения квартиры.
- Выписка из ЕГРН, свидетельство, полученное до 15 июля 2016 года.
- Документы с перечнем всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении (выписка из домовой книги или единый жилищный документ).
Перечисленные документы, как правило, требует покупатель (риэлторская компания) для проверки объекта недвижимости. Кроме них, нужно подготовить документы о личности продавца и подтверждающие его права на отчуждение квартиры, полученной в порядке наследования. К ним относятся:
- паспорт продавца, свидетельство о рождении ребенка до 14 лет, если сделка совершается представителем от его имени;
- обязательство о снятии с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире (могут также затребовать на них справку из ПДД, что не стоят на учете);
- разрешение органов опеки и попечительства, если в помещении прописаны дети до 18 лет.
Консультация нотариуса перед продажей
Сделки с недвижимостью характеризуются определенными рисками, в первую очередь для покупателя. Продавец унаследованного жилья должен помнить, что обычно к делу привлекается юрист и будут проверены все операции с этой квартирой примерно за 3-х летний период — срок исковой давности.
В случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности наследников, удостоверение договора у нотариуса является обязательным по закону. В остальных случаях это обычно делается добровольно. Проверка нотариусом законности всех действий наследников, гарантирует «чистоту» сделки и уверенность в том, что она впоследствии не будет признана недействительной.
Наша нотариальная контора расположена в центре Москвы, мы работаем ежедневно: в будние дни до 21 часа вечера, в выходные до 20 часов. Расписание работы в праздничные дни смотрите на сайте. Записаться на прием в удобное время и получить квалифицированную консультацию по продаже (покупке) унаследованной квартиры можно по телефону или с помощью формы обратной связи.
Если один из наследников продает свою долю в собственности
При наличии долей в одной квартире один из наследников может продать свою часть, которая досталась ему по завещанию или иным способом. Квартиру могут оформить в долевую собственность при жизни наследодателя, также ее разделяют на доли между наследниками, если до этого было не оговорено, кто из них получит определенную часть. Определить долю в доме или квартире не так сложно, но для этого нужно учитывать положения законодательства.
Существует несколько важных нюансов:
- Когда завещатель не указывает, кому причитается конкретная часть, после его кончины имущество разделяют между наследниками в равных долях.
- Наследодатель также имеет право не делить квартиру или другую недвижимость при жизни и оставить ее наследникам по завещанию. В таком случае будет считаться, что имущество было завещано в равных частях.
Продажа квартиры, доставшейся по наследству в 2021 году
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству, обязателен для всех физических лиц, производящих операцию на территории России. По состоянию на 2021 год, есть только одно исключение — срок владения недвижимостью, отталкиваясь от которого ФНС решает о необходимости собственника уплатить налог.
Разъяснения правовой нормы даны в п. 3 и п. 4 ст. 217.1 НК РФ. Налогом не облагается продажа недвижимости, полученной в наследство более трех лет назад. При этом существуют и более строгие правила, так что наследникам вполне повезло. Так, например, для продажи купленного жилья, а не полученного в дар, наследство, в результате действия договора ренты или приватизации, срок владения должен составлять не менее пяти лет, иначе налог заплатить придется.
Важно понимать, что других способов не платить налог с продажи дома, полученного по наследству, попросту нет. При отсутствии основания в виде трехлетнего и более длительного владения домом, нельзя даже и думать о продаже «из-под полы»: сокрытие дохода, суть, есть грубое нарушение налогового законодательства, что при поимке обернется либо колоссальным штрафом, либо лишением свободы на срок не менее двух лет.
Итак, мы уже выяснили, что только в одном случае можно продать жилье без налогового сбора. Если оснований для получения льгот нет, то какую сумму придется в итоге заплатить ФНС? Подоходный налог — он же НДФЛ — разнится для резидентов и нерезидентов РФ. Разграничению понятий посвящена 207 статья НК РФ.
В ней дано определение нерезидента — это граждане РФ и иностранцы, находящиеся вне территориальных пределов России больше 183-х суток в течение одного календарного года. В отношении иностранцев вводится дополнительное правило: чтобы получить статус резидентства, из положений законодательных актов вытекает необходимость оформления РВП или ВНЖ.
Формула расчета стоимости дана в ст. 217 НК РФ. Для унаследованного жилья никаких новых переменных не вводится, поэтому при реализации имущества нужно пользоваться общей формулой. Сумму налогового сбора рассчитывают двумя путями:
- 13% либо 30% от суммы, указанной в договоре купли-продажи;
- Если по договору стоимость квартиры оказывается меньшей, чем 70% от кадастровой ее стоимости, налог выплачивается в процентах от кадастровой стоимости.
Разберем простой и довольно распространенный вариант уплаты налога. Допустим, кадастровая стоимость жилья составляет 4 млн рублей. Наследники решили продать недвижимость за 3,5 млн рублей. В процентах от кадастровой стоимости получается 87.5%. Соответственно, при расчете налога будет принята во внимание сумма, указанная в договоре — 3,5 млн рублей. 13% от этой суммы составляют 455 000 рублей.
И рассмотрим тот же вариант, но с налоговым вычетом. Максимальный размер возврата налога из ФНС по данному основанию — 1 млн рублей. Если гражданин официально устроен и регулярно выплачивает налоги, необлагаемая налогом сумма в размере 1 млн рублей может собраться за 1-1.5 года работы, поэтому будем в формуле использовать максимальную сумму вычета.
3,5 млн рублей — 1 млн рублей вычета = 2,5 млн облагаемых налогом рублей. От них считаем 13% и получаем 325 000 рублей, требуемых к уплате по закону.
Налог при продаже квартиры, полученной по наследству
Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.
«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.
Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.
Как осуществляется продажа наследственного имущества
Следующий шаг — непосредственно продажа самой квартиры. Правоустанавливающим документом в этой сделке является договор купли-продажи (ДКП). Его не обязательно заключать у нотариуса — достаточно и простой письменной формы. В ДКП всегда указывается договорная цена. Ведь именно от стоимости квартиры будут зависеть размер налог.
Регистрация договора после 1 марта 2013 г. не требуется. Но переход права собственности от наследника к покупателю должен быть обязательно зарегистрирован в ЕГРН.
- Перед регистрацией подаются заявления обеих сторон и квитанция об уплате пошлины (2000 руб. для физических лиц).
- Интересы сторон могут представлять доверенные лица.
- Уклонение от регистрации, ее задержка после подписания ДКП чреваты возбуждением исполнительного судебного производства по принуждению к регистрации и компенсации убытков пострадавшей стороне.
Снижение налогового размера
Уменьшить размер налога можно даже до ноля рублей в том случае, если стоимость жилья невелика. В этой ситуации нет необходимости терпеть три года, но все же возни с декларациями не миновать. Итак, непосредственно процедура удешевления налогов довольно проста. От базовой цифры стоимости продажи жилья отнимается так называемый налоговый вычет. Его величина составляет один миллион рублей. Либо вычитаются приобретательские расходы, то есть траты на вступление в наследство, а кроме того, оформление собственности. Далее полученный результат следует умножить на тринадцать процентов. Как правило, расходы составляют меньше 1 млн рублей, поэтому все пользуются этим вычетом. Отнимать можно либо вычет, либо расходы, что зависит от выбора продавца-налогоплательщика.
Продажа наследственной квартиры: оформление
Безопаснее всего сделку оформить нотариально. Желательно сделать это у того же нотариуса, который оформлял это наследство. В том случае, если объект продаваемой квартиры долевой, то нотариальное удостоверение считается обязательным требованием для законности сделки. Подобная форма договора исключает множество рисков, ввиду того что нотариус уже в курсе событий. Помимо этого нотариусом проверяется законность сделки и ее юридическая чистота.
Не менее важным этапом является обсуждение условий наряду с заключением договора. Отражать в тексте следует только реальные цифры с датами, в особенности это касается стоимости. Нельзя занижать цену покупки, какими бы трогательными просьбы ни были. Убедительные доводы продавца в этом случае внимания не стоят. В том случае, если по каким-либо причинам сделку признают недействительной, то рассчитывать стоит только на те денежные средства, размер которых был указан в документе.
Весьма предусмотрительным ходом может стать встреча со всеми наследниками, а также прочими заинтересованными в судьбе недвижимости лицами наряду с получением от них расписок касательно отсутствия претензий или каких-либо возражений к готовящейся сделке по купле-продаже. Подобные согласия и одобрения законом не требуются, но пара предложений на бумаге могут гарантировать спокойствие и уверенность. Мы рассмотрели правила продажи квартиры, полученной по наследству.
- В наследственные права в России можно вступить по истечении 6 месяцев со дня смерти. Если предыдущий наследник отказался от прав на наследство, у настоящего наследника к указанному сроку добавляется еще 3 месяца. Значит, документы можно оформить в течение 9 месяцев.
- Пропущенные сроки наследования по уважительной причине (болезнь, отсутствие в стране, длительная командировка, отсутствие информации), потенциальный наследник может восстановить, обратившись с иском в суд. Для этого отведен шестимесячный срок, наступающий после устранения уважительных причин пропуска.
- Каждый правопреемник имеет право обратиться в суд в течение 3 лет с момента, когда он узнал о смерти бывшего хозяина недвижимости.
- Крайний срок подачи иска в суд о присуждении наследуемого жилья или оспаривании права собственности на него, или свершения неправомерного действия в отношении его, составляет 10 лет со дня смерти наследодателя.
Как провести сделку без уплаты налогов: положение дел на 2019 год?
Чаще всего унаследованное жилье не представляет для человека практической ценности, то есть не используется им по прямому назначению. Из-за этого преемники стараются заработать на квартире денег, в том числе реализовав ее на рынке. Кроме того, подобное решение может стать следствием конфликтов с другими родственниками, пытающимися оспорить порядок, в котором было проведено отчуждение благ усопшего.
Уплата налога в государственную казну напрямую зависит от срока владения объектом. Так, если он менее 3 лет в собственности, то хозяину придется заплатить 13% от цены сделки (подоходный налог). Расчет ведется с территориальной инспекцией по месту проживания гражданина. Таким образом, скорая продажа недвижимости влечет за собой затраты, которые крайне невыгодны для преемника, учитывая то, что он уже уплачивал госпошлину за наследство.
Немаловажно правильно сформировать и подать в инспекцию декларацию. Уплата налога должна производиться своевременно и в полном объеме, даже если обязанным лицом является пенсионер. С переводом средств, как правило, не возникает проблем. Реквизиты можно получить прямо в ИФНС или перейдя на официальный сайт ведомства в интернете.
Льгот по уплате налога на доходы физлиц не предусмотрено. Однако взимание средств в ряде случаев не предусмотрено по закону. К условиям, позволяющим освободиться от обременения и не платить налог, относят:
- Длительный срок владения имуществом, полученным от покойного (более трех лет).
- Исчисление срока начинается не с момента оформления благ, а с даты смерти предыдущего хозяина.
Как продать жилье при наличии нескольких наследников
Если квартира передана в наследство сразу нескольким родственникам или наследникам по завещанию, возникают некоторые нюансы, связанные с согласованием сделки.
Если несколько владельцев, возникает два варианта продажи:
- Доли в собственности с приоритетом права выкупа у остальных сособственников объекта. По закону, продавец обязан предложить свою долю остальным, а в случае отказа искать продавца на стороне.
- Квартиры полностью, если все наследники согласны избавиться от квартиры и получить свою часть от вырученной суммы согласно долевому распределению.
В обоих вариантах предполагается согласованность действий всех совладельцев. При совместной продаже всей квартиры целиком рекомендуется определить одного человека, который будет заниматься переговорами с продавцами и подготовкой сделки. От остальных требуется своевременное погашение квитанций ЖКХ и выписка накануне сделки.
Платит ли пенсионер налог с продажи квартиры, полученной по наследству?
Наличие пенсионного удостоверения или достижение возраста выхода на пенсию никак не влияет на налог при продаже наследственной квартиры полученной по завещанию — он будет начисляться по правилам ст.217 и 217.1 НК РФ.
Но и пенсионеры, и другие плательщики могут воспользоваться предусмотренными ст.220 НК РФ способами уменьшения суммы:
Вычет — это сумма, которая вычитается из базы обложения. Базой является выручка от реализации. Для недвижимости вычет может достигать 1 000 000 рублей, а для движимых объектов — 250 000 рублей.
Важно!
Использовать вычет можно не чаще одного раза в календарный год.
Пример 2
База — 1 100 000 рублей. Если использовать максимум вычета база составит: 1 100 000 — 1 000 000 = 100 000 рублей. Налог: 100 000 × 13% = 13 000 рублей.
Пример 3
После использования вычета база по квартире равна: 1 500 000 — 1 000 000 = 500 000 рублей, а по автомобилю: 200 000 — 200 000 = 0 рублей. Налог общий: 500 000 × 13% = 65 000 рублей. В случае с машиной вычет использован в размере базы, т. к. база не может быть меньше нуля.