Чем апартаменты отличаются от квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем апартаменты отличаются от квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.
А вот в апартаментах — вполне. Половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.
Апартаменты покупать выгоднее, чем квартиру?
Да, но здесь надо учесть несколько моментов.
Можно ли перевести апартаменты в квартиру
Многие застройщики при реализации таких объектов говорят, что покупатель сможет перевести нежилую недвижимость в жилые помещения. Но на практике это сделать далеко не просто, а часто и вовсе невозможно. В этом случае лучше сразу спросить у застройщика, как переоформить помещение — возможно, он даст инструкцию.
Если рассматривать, можно ли перевести апартаменты в жилое помещение, то это возможно, если помещение соответствует нормам для квартир. Бывает, что для этого сначала нужно сделать перепланировку. И самое главное — дом должен быть возведен на участке для строительства жилых объектов.
Важно! В большинстве случаев требование к земельному участку автоматически аннулирует такую возможность, так как апартаменты обычно возносятся на коммерческих площадках.
Какие отличия апартаментов от квартиры: 11 плюсов и минусов
Объективное отличие апартаментов от квартир — юридический статус недвижимости, о котором расскажем ниже. Остальные положительные и отрицательные аспекты покупки относятся к субъективным.
В сравнении с квартирой, апартаменты предпочтительней в роли первого собственного жилья рядом с работой или местом учебы, так как в 2022 году стоимость номера была в среднем на 20% ниже цены за аналогичную квартиру в новостройке.
Для апартаментов действуют упрощенные санитарные нормы и технические регламенты, чем для жилых комплексов. Поэтому их строят рядом с крупными транспортными узлами — удобно добираться до любой точки города. Или на маленьких свободных участках в центральных районах, куда не поместился бы жилой дом с обязательной по закону инфраструктурой. Зато в пешей доступности кафе, музеи, клубы, торговые центры.
Основные причины купить апартаменты в 2021 году
Стоимость. Покупка недвижимости в апарт-комплексах обойдется дешевле, чем в жилых. В целом, апартаменты — хороший выбор для тех, кому не важна прописка и социальная инфраструктура, но требуется удобное расположение и относительно невысокая стоимость. Семьям с детьми стоит рассматривать квартиры.
Расположение. Зачастую апарт-комплексы находятся в более привлекательных районах Москвы, где нельзя построить жилой комплекс, а гостиничный или торговый — можно. Например, ближе к центру, где нет места для масштабных комплексных застроек с необходимой городской средой, но есть участок земли под гостиницу.
Инвестиции. Апартаменты выгодно покупать для сдачи в аренду — их цена ниже квартир, поэтому они быстрее окупятся и начнут приносить прибыль. Кроме того, их можно купить на котловане и заработать на росте стоимости после сдачи.
Перспективы перевода в жилье. В 2021 году планируется принять новый закон, который прояснит статус апартаментов. На них будет распространяться Жилищный кодекс, и они фактически приравняются к квартирам в жилых домах.
Плюсы и минусы апартаментов
Разумеется, что статус нежилого помещения апартаментов изменяет некоторые их «параметры», привычные для владельцев квартир.
К плюсам апартаментов можно отнести более низкую по сравнению квартирами стоимость, а также возможность их расположения в деловых районах городов. Это позволяет поселиться поближе к месту работы.
Однако есть и целый ряд минусов апартаментов:
- В них можно получить только временную регистрацию по месту жительства – на пять лет. В квартире она, как известно, может быть бессрочной.
- Плата за коммунальные услуги в большинстве случаев выше, чем в квартирах – используется повышающий коэффициент, применяемый для коммерческой нежилой недвижимости.
- К данному виду помещение не применяются нормы СанПина, регулирующие освещенность, шумоизоляцию, инсоляцию и т.д.
- При банкротстве застройщика, покупатели апартаментов в рамках долевого строительства не смогут воспользоваться теми же гарантиями, что и покупатели жилых помещений у этого же застройщика.
Каково будущее этого типа недвижимости в России?
В открытых источниках информации иногда встречаются сведения о том, что планируется законодательное придание апартаментам статуса жилых помещений. Проблема в том, что в законе уже прописан ряд определенных требований к жилым помещения, которые нужно соблюдать при их постройке (например, при возведении многоквартирного дома).
Если апартаменты приравняют к жилым помещениям, то у застройщиков появится обязанность эти требования выполнять. Нет гарантии, что это не повлечет рост цены конечного продукта. В итоге, апартаменты перестанут чем-либо отличаться от квартир, потеряют какую-либо заметную уникальность (например, дешевизну) и как отдельный вид жилья просто исчезнут, «слившись» с квартирами.
В теории, выиграть от этого могут те, кто купит апартаменты до того, как государство законодательно уравняет эти виды жилья. То есть, люди купят их как нежилые помещения дешевле и с некоторыми ограничениями. После предполагаемой реформы, они окажутся собственниками полноценных жилых помещений.
Хотя, возможный закон, уравнивающий апартаменты и квартиры, может содержать список требований, которым «старые» апартаменты не будут удовлетворять. Соответственно, в категорию жилых помещений попадут только «новые» апартаменты, построенные после принятия такого закона.
В целом, поскольку сегодня апартаменты строятся и успешно продаются, можно сказать, что граждан не пугает отсутствие возможности постоянной прописки и повышенные коммунальные платежи. Это значит, что будущее на рынке у апартаментов несомненно есть.
Ну и на кой вы мне тогда сдались? Главная разница между квартирой и апартаментами
Из вышесказанного выходит, что апартаменты — какое-то кидалово. Одни сплошные минусы, усложняющие условия комфортного проживания. Не проще ли смотреть квартиры и обходить стороной эту дичь?
Но у апартаментов есть одно неоспоримое преимущество перед квартирой — доходность. Как инвестпроект апартаменты являются весьма выгодным приобретением.
Покупка апартаментов выходит на 15-30% ниже рыночной стоимости квартиры, это мы уже знаем. Допустим, мы, приведя их в порядок, начнем сдавать жилье за 40 000 рублей. Если взять типовую квартиру, которая и так нам обойдется недешево, даже сдавая ее за те же 40 000 рублей, доходность в обоих случая будет разная. И, как нетрудно понять, в случае с апартаментами ситуация выглядит благоприятнее.
А арендатору по большому счету не слишком важно, квартира это или апартаменты. Ему важно расположение, инфраструктура, условия — он опирается на это.
Кстати, есть еще одна интересная тема для заработка на апартаментах — доходные дома называется. По сути, это та же схема с покупкой апартаментов и последующей сдачей, но только все вопросы по поиску, заселению и обслуживанию арендаторов берет на себя компания, у которой вы приобретаете недвижимость. Конечно, после выплаты всех бонусов компании у вас остается относительно небольшой выхлоп от сдачи, но вы в это время просто сидите в шезлонге на берегу лазурного моря и потягиваете свой «Куба Либре» через соломинку, жмурясь от удовольствия. И мирские заботы вас просто не беспокоят.
Управление жилым комплексом с апартаментами также имеет ряд отличий от домов, в которых спроектированы квартиры. Существует два способа организации общего имущества:
— При продаже апартаментов места общего пользования остаются фактически без собственности.
— Застройщик оставляет права собственности за собой.
При первом варианте, аналогично положениям Жилищного Кодекса, имущество принадлежит всем собственникам апартаментов. Они участвуют в общих собраниях и выборе управляющей компании. При такой организации действуют не все статьи ЖК РФ. Например, в ст. 157 говорится, что тарифы устанавливают органы местного самоуправления. В домах, где формой собственности являются апартаменты, такое положение будет недействительно, ведь уполномоченные органы не имеют права на определение тарифов в нежилых помещениях.
Если же места общего пользования передаются в собственность застройщика, последний сам определяет и существенные положения договоров, и управляющую организацию. В такой форме управления собственники не имеют права выбора.
У стандартных жилых квартир есть много преимуществ по сравнению с апартаментами. Это:
- Возможность прописаться. В этом отношении в целом нет никаких ограничений. Разрешена временная и постоянная регистрация. То есть всё зависит от воли собственника.
- Легче перевести в нежилой фонд и обратно, но зависит от региона. Недвижимость, которую изначально строили как жилую, можно перевести в нежилой фонд. В таком случае вам никто не помешает вести коммерческую деятельность. А при желании статус недвижимости можно снова сменить.
- Меньше расходы на коммунальные услуги. Разница в данном отношении между квартирами и апартаментами особенно хорошо ощущается, когда речь идёт о крупной недвижимости с большой площадью.
- Можно претендовать на получение различных льгот, субсидий и прочего. Приобретение жилой недвижимости нередко облегчено государством для молодых семей, определённых категорий специалистов и не только. То есть ипотеку можно оформить на более выгодных условиях, чем это кажется на первый взгляд. Также есть льготы, связанные с коммунальными платежами и с налогообложением.
- Права собственника и жильцов защищены на порядок лучше. Отобрать такую недвижимость, как правило, сложнее, помешать пользоваться ею так, как вам захочется, тоже затруднительно (при условии соблюдения законодательства). Но в то же время покой жильцов ничто не должно нарушать по выходным, праздникам, в ночное время.
- Единственное жильё не могут отобрать за долги. Если это ваша единственная собственность, она с вами и останется.
- Строительные нормы жёстко соблюдаются. Приём такого объекта у застройщика обычно представляет собой достаточно сложную процедуру, но зато вы можете быть уверены в том, что минимальная шумоизоляция вам гарантирована, как и инсоляция, счётчики на воду, электричество, газ, входные двери при сдаче новостройки и прочее.
Сравнение апартаментов с квартирой
Рассмотрим параметры помещений в табличном виде:
| Показатель | Квартира | Апартаменты |
|---|---|---|
| ипотечная ставка | 8,6% | 9,99% |
| налог | 0,1-0,3% | 0,5-2% |
| регистрация | постоянная | временная |
| применение льгот на приобретение недвижимости | да | нет |
| соблюдение требований СНИП при строительстве | да | нет |
| согласование переустройства помещения | да | нет |
| возможность имущественного вычета | да | нет |
Вопросы налогообложения и вычетов
В плане налогообложения владельцы квартир в более удачном положении, чем собственники апартаментов. Сейчас налог на жилую недвижимость составляет 0,1−0,3% от стоимости жилья.
Кроме того, покупая квартиру, вы можете получить налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей на одного владельца, а молодая семья может получить до 520 тысяч рублей вычета. Также по квартире в ипотеке государство возвращает порядка 13% от уплаченных процентов, только не более 390 тысяч рублей на каждого из супругов.
Условия по апартаментам менее выгодные, потому что по нежилой недвижимости установлен повышенный налог — нужно выплачивать ежегодно по 2% от кадастровой стоимости. Это при условии, что апартаменты значатся как часть торгово-офисного либо многофункционального центра. Если же апартаменты по документам числятся как «прочие объекты недвижимости», то налоговая нагрузка будет меньше — налог будет 0,5%. В целом же для апартаментов налоговых вычетов нет.
Самое главное и волнующее многих отличие апартаментов от квартир в том, что в первом типе недвижимости нельзя оформить регистрацию по месту жительства, а значит покупая апартаменты нужно быть готовым к сложностям, связанным с прикреплением к медицинским учреждениям и устройством детей в детские сады и школы.
Если у вас есть квартира или дом, в котором вы прописаны, но хотите жить поближе к работе, есть смысл рассмотреть покупку апартаментов. Кроме того, такой тип жилья можно приобрести для сдачи в аренду. Апартаменты в среднем стоят на 20-30% дешевле, чем квартиры, но сдаются примерно по той же цене.
Узнать более подробно об апартаментах вы сможете на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе (Ильинка 4).
Чтобы попасть на выставку необходимо зарегистрироваться на сайте, получить бесплатный билет и распечатать его.
Апартаменты и квартира: сравнительная таблица
Желая подвести итоги в том, чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве и других городах, мы приготовили таблицу, в которой хорошо видна разница между этими типами жилья.
|
Квартира |
Апартаменты |
|
|
Постоянная регистрация |
Да |
Нет |
|
Временная регистрация |
Да |
До 5 лет |
|
Перепланировка |
Только после согласования |
Свободная |
|
Стоимость коммунальных услуг |
Стандартная |
На 20-30% дороже стандартной |
|
Льготы на оплату ЖКХ |
Да |
Нет |
|
Социальные объекты рядом с домом (школа, детский сад, поликлиника, детская площадка) |
Должен обеспечить застройщик |
Необязательны |
|
Соблюдение норм освещенности и звукоизоляции |
Есть требования, которые нужно соблюдать по закону |
Требования отсутствуют, можно шуметь по ночам |
|
Налоговый вычет |
До 260 тысяч рублей (До 390 тысяч рублей, если взята ипотека) |
Нет |
|
Налог на имущество |
0,1% от кадастровой стоимости жилья |
0,5-2% от кадастровой стоимости жилья |
|
Могут ли забрать за долги |
Единственное жилье — нет |
Да |
Чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке?
Существенные отличия апартаментов от квартиры при покупке приведем в таблице:
| Параметр | Квартира | Апартаменты |
|---|---|---|
| Назначение | Жилое | Нежилое |
| Использование средств материнского капитала при покупке | Можно использовать в полном объеме | Нет |
| Ипотека с государственной поддержкой семей | Семьи с двумя и более детьми имеют возможность получить ипотечный заем по программе «Семейная ипотека» с льготными ставками. | Нет |
| Имущественный вычет | Предоставляется налоговым органом | Нет |
| Возможность оформить постоянную прописку | Да | Только временная сроком не более 5 лет с возможностью продления |
| Налог на имущество | Ставка налога 0,1 процент | Гостиничного типа апартаменты облагаются по ставке 0,5 %, остальные виды коммерческих помещений – 2 % |