Можно ли узаконить мансарду в многоквартирном доме

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли узаконить мансарду в многоквартирном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Дизайн мансардного помещения будет зависеть от его назначения. Его можно приспособить под библиотеку, спортивную комнату, сделать зоной отдыха, рабочей зоной, оборудовать зимний сад. Встречаются случаи, когда отводили часть мансардного помещения для мастерских, или делали часть открытой зоной. Интересным будет оборудование прозрачного потолка для наблюдения за звездным небом.

Процедура узаконивания чердака под мансарду

На первом этапе собирается документация о праводееспособности человека и исходные данные об объекте:

• юридический статус (отдельный гражданин или организация);
• на каком основании владеет жилищем: находится в собственности, аренде или др.;
• каким образом было приобретено право на квартиру: договор купли-продажи, использование механизма приватизации, долевое участие и т.д.;
• запланированный объем финансирования;
• к какому жилищному фонду относится здание (частный или государственный);
• информация об управляющей компании (на чьем балансе находится здание);
• наличие Кондоминиума, зарегистрированного согласно с действующим законодательством, а также паспорта здания, который выдан органом технической инвентаризации;
• информация о том, зарегистрировано ли ТСЖ.

На втором этапе определяется, позволяют ли технические характеристики производить переустройство мансардных помещений. Для этого нужно:

• получить у организации, на чьем балансе находится здание, дубликат Паспорта домовладения, который заверен в установленном законом порядке;
• заказать в проектной организации документ, подтверждающий возможность проведения работ по реконструкции чердака в мансардный этаж с указанием его предназначения.

Следующий, третий этап возможен только в случае получения разрешения на реконструкцию. На этом этапе следует:

• собрать пакет документов для подачи в префектуру, целью чего является выбор на конкурсной основе инвестора, который проведет строительные работы. Пакет документов включает: соответствующую проектную документацию, заключение МосжилНИИпроекта, расчет сумм компенсации, которая будет выплачена из средств инвестора собственникам, чьи квартиры находятся в непосредственной близости с местом проведения строительных работ. Проектная документация должна пройти согласование с определенными инстанциями. Их состав определяет конкурсная комиссия, созданная при префектуре;
• по результатам конкурса готовиться распоряжение префекта, заверенный дубликат которого нужно получить;
• зарегистрировать инвестиционный контракт на реконструкцию чердака.

Последний четвертый этап предполагает:

• подготовку проекта;
• подписание договора подряда с обязательным заключением страхового договора, защищающего от рисков, которые могут возникнуть при реализации строительных работ;
• получение актов приемки объекта, который подвергся реконструкции, а также распоряжений, которые их утверждают;
• получение документального подтверждения введения объекта в эксплуатацию, а также присвоения адресных реквизитов;
• обращение в Бюро технической инвентаризации для получения документации и проведения госрегистрации права на помещение мансардного этажа, которое принадлежит к категории вновь созданного имущества;
• регистрацию права собственности в уполномоченных органах юстиции.

Какое помещение считается мансардным?

Градостроительное право не содержит четкого определения мансардного помещения. В соответствии с положениями СНиП , мансардой считается отдельный этаж в доме, высота стен которого от пола до ската крыши составляет не менее полутора метров. Другими словами, это утепленное пространство, расположенное прямо под крышей здания.

При возведении мансарды собственник квартиры, дома или нежилого здания должен соблюсти определенные нормы и условия строительства этой части недвижимого объекта. Нередко эти моменты не учитываются, когда хозяин дома из чердака мастерит мансардную комнату. Поэтому следует разграничивать два этих понятия.

Признаки чердака:

• это пространство в доме, считающееся общим имуществом;
• его нельзя использовать под комнату или офис, поскольку высота стен менее 1, 5 метров и не отапливается;
• предназначен для размещения коммуникаций здания;
• его реконструкция не требует официального оформления, в отличие от мансарды.

Этап 1. Первичный осмотр и оценка

• Определите, проложены ли на чердаке коммуникационные линии. Имейте в виду, что коммунальным службам нужен беспрепятственный доступ к ним. Если коммуникации обнаружились, не спешите расстраиваться. Некоторые из них можно перенести. Однако, если под крышей расположен проход к шахте лифта или трубопроводу, присоединить чердак не получится: ни одна жилищная инспекция не позволит этот проход загородить.
• Узнайте, не участвует ли ваш дом в программе капитального ремонта. Если да, с идеей обзавестись вторым уровнем придется повременить.
• Оцените, пригодна ли конструкция чердака для переоборудования. Помните, что несущие стены и балки сносить нельзя.
• Закажите техосмотр помещения и выясните, соответствуют ли техническим требованиям уклон кровли, несущая способность перекрытий и высота от потолка до пола на чердаке. Необходимые параметры: 33-35 градусов уклона, минимум 2,3 метра высоты и 150 кгс/кв.м. прочности.

Итог этапа: официальное заключение технической экспертизы о пригодности помещения.

Если было решено реконструировать чердак под мансардное помещение, стоит учесть не только проведение строительно-монтажных работ. Основные сложности могут возникнуть еще на начальном этапе, когда житель квартиры столкнется с юридической стороной.
Для начала нужно изучить Жилищный Кодекс РФ. Если прочитать этот документ, можно выделить для себя следующее:

• чердак – ограниченное крышей, стенами и перекрытием пространство;
• мансарда – это чердачное пространство с фасадом в виде крыши любой формы;
• реконструкция – изменение или полная переделка объекта;
• чердак многоэтажки – собственность жильцов, проживающих в многоквартирном доме;
• реконструкция чердачного пространства возможна только при получении согласия собственников всех квартир дома;
• окончательное решение об изменении собственности и реконструкции чердака должно быть принято на общем собрании;
• решение должно быть подтверждено протоколом;
• решение собрания можно обжаловать, если по каким-то причинам были нарушены права владельцев или пункты Жилищного Кодекса.

Присоединить чердак к квартире можно двумя способами, один из которых подразумевает полное оформление или приватизацию собственности, а второй – аренду или безвозмездное пользование, которое также нужно оформить.

Ранее было упомянуто о способах присоединения чердака. Каждый из них требует подготовки определенного пакета документов. Так, например, если планируется арендовать будущую мансарду или пользоваться ей безвозмездно, нужно подготовить:

1. письменное согласие жильцов дома, которое было составлено и получено на общем собрании;
2. договор аренды помещения, который заранее придется оформить и зарегистрировать;
3. акт, подтверждающий наличие изменений, планируемых для реконструкции чердака;
4. техническую документацию на перевод мансарды из чердака.

На протяжении всех работ по обустройству пространства необходимо также фиксировать внесенные изменения и переделки. Если хочется выкупить чердак и оформить на него право собственности, то пакет документов должен включать:

• согласие от жильцов многоквартирного дома, полученное на общем собрании;
• разрешительные бумаги от требуемых инстанций для начала реконструкции;
• документы, подтверждающие планируемые изменения технических характеристик рассматриваемого помещения.

Впоследствии владелец чердака сможет оформить право собственности на будущую мансарду. Стоит заметить, что в этом случае жильцы других квартир добровольно отказываются от доли чердачной площади и передают ее собственнику верхней квартиры.

Достоинства и недостатки

Раньше мансарды были пристанищем бедных студентов или других не очень знатных людей. Однако сейчас обустройство помещений в два уровня – показатель достатка и возможностей. Среди достоинств обустройства мансарды отмечают:

• расширение жилой площади;
• наличие красивых видов;
• возможность организации прогулок по крыше;
• устройство детской площадки;
• установка камина с дровами и вентиляцией.

Не обошлось и без минусов. Недостатками подобного решения являются:

1. отсутствие отопления, однако решить проблему можно посредством камина или проведением дополнительной отопительной системы;
2. необходимость проводки инженерных систем, чтобы чердак перевести жилое помещение;
3. регулярный подъем по лестнице, что, например, тяжело для пожилого человека;
4. необходимость продумывания входа в мансарду;
5. труднодоступная доставка мебели и дров;
6. необходимость создания индивидуальных проектов мебели;
7. наличие шума из-за лифтовой шахты.

Также владельцу мансарды придется самостоятельно заботиться о крыше дома, так как она становится его собственностью. Это приводит к дополнительным затратам, особенно если крыша начинает протекать.

Монтажно-ремонтные работы

После того, как все документальные стороны вопроса были решены, и на руках владельца квартиры появились документы, подтверждающие право владения чердаком или его частью, можно приступить к обследованию объекта. Для начала потребуется выполнить проверку несущих систем и конструкций крыши.

Для проведения подобных обследований рекомендуется привлекать специалистов. Опытные строители и проектировщики способны оценить реальное состояние главных элементов будущей конструкции мансарды. Также при обнаружении возможных нарушений или деформаций требуется выполнить ремонт или замену конструкции.

Дополнительно рекомендуется обследовать и нижние участки дома: фундамента, стены, полы. Дело в том, что не всегда многоквартирный дом готов к усилению нагрузки на его составляющие. После этого можно составлять проект мансардного помещения. Проект должен учитывать работы по утеплению, обеспечению изоляцией и монтажу различных систем.

Самостоятельно подключать воду, вводить отопление и проводить канализацию нельзя. Неправильно выполненные работы могут привести к авариям и выходу из строя всех систем целого дома. Поэтому лучше всего нанять сантехников, монтажников и других специалистов, способных помочь в решении этого вопроса.

Так как дом многоэтажный, то рекомендуется отдавать предпочтение легким или облегченным конструкциям. Дополнительно каждый приобретенный элемент должен обрабатываться пожаробезопасным раствором.

ВАЖНО! Отдельный шаг – монтирование входа в мансарду через потолок квартиры. Здесь нужно учитывать, что под квартирой находятся другие жилые площади, и владелец мансарды ответственен за их безопасность.

Когда все строительно-монтажные работы будут выполнены, останется лишь подписать согласование на эксплуатацию мансарды. Изменения, произошедшие за время выполнения этого этапа, нужно также прописать в административной и технической документации.

По словам адвоката Андрея Комиссарова, для процедуры «легализации» самовольной постройки необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности (мировой, районный) по адресу земельного участка. К иску необходимо приложить целый ряд документов, в числе которых: подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок; подтверждающие наличие на участке самовольной постройки (акт обследования, документы из БТИ). Также нужно приложить документы, подтверждающие, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Присоединение чердака, согласование мансарды. Оформление документов. Основные этапы.

Первым делом надо провести собрание собственников общедомового имущества, т.к. по нормам 36 ст. Жилищного Кодекса чердаки, тех этажи, подвалы, и прочие МОПы являются общедомовым имуществом и соответственно распоряжаться им можно только с согласия всех собственников общедомового имущества, но пользоваться, взяв в долгосрочную аренду, можно с согласия кворума в составе 2/3 собственников общего имущества.

Очень трудоемок даже этот этап, т.к. результат зависит от наличия ТСЖ и количества его участников, наличия муниципального жилья или помещений, принадлежащих Департаменту г. Москвы, числа долевых прав на объекты недвижимости, которые в составе дома, здания. Итак, в зависимости от целей собственники могут дать согласие на:

• передачу чердака в долгосрочную аренду безвозмездное пользование;
• или отчуждение и реконструкцию с уменьшением общедолевой собственности.

По результатам этого собрания и зафиксированных в протоколе решений по повестке данного вопроса, определяется дальнейший ход событий по присоединению площади чердака или мансарды к площади вашей квартиры или нежилого помещения. Если у вас нежилое помещение в нежилом здании — потребуется нотариальное согласие всех собственников помещений в здании и согласие Управляющей компании. По нежилым помещениям в нежилых зданиях процедура отличается.

В каких случаях возможно?

Стать владельцем чердачного помещения могут исключительно собственники квартиры. Чаще всего, расположенной на последнем этаже многоквартирного дома, т.е. прямиком под мансардой. Жильцы муниципальных квартир таким правом не обладают. Прежде чем приватизировать чердак, им придется перевести в собственность занимаемую жилплощадь.

Выделяют несколько условий приватизации чердака над квартирой:

• помещение никем не приватизировано;
• чердак не служит местом пересечения инженерных узлов (электропроводки, газопровода, водоснабжения);
• объект не считается аварийным (Читайте «Как приватизировать аварийное жилье?«);
• согласие жильцов нижних и средних этажей.

Случается, что чердачное помещение уже приватизировано, но собственник его не использует. Как быть в такой ситуации? Разумным решением будет договориться с владельцем об аренде чердака. Второй вариант – попытаться выкупить нежилой объект. Финансовые затраты можно компенсировать сдачей мансарды в коммерческую аренду.

Результат приватизации чердачного помещения может быть виден уже через 2-3 месяца после подачи заявки. Но как показывает практика, оформление длится не менее 4-6 месяцев, а то и дольше. Основное время уходит на получение технического разрешения, а также на реконструкцию чердака. До тех пор, пока помещение не будет приведено в надлежащий вид, БТИ не выдаст обновленные документы.

Итак, мы видим, что приватизация чердака над квартирой – это ответственная и длительная процедура. Претендентам на мансарду предстоит провести собрание, собрать подписи жильцов, получить разрешение, заняться ремонтом и только потом зарегистрировать право собственности на чердак (либо арендовать мансарду). Параллельно следует учитывать нюансы законодательства. Бывает, что чердак не подлежит реконструкции в силу так называемого «авторского проекта», т.е. архитектурного замысла.

Если вы испытываете сложности или у вас мало времени на изучение деталей сделки, обратитесь к юристам нашего портала. Юридическая консультация позволит вам чувствовать себя уверенно и быть готовым к разным непредвиденным ситуациям.
Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   Москва и Область
3. Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Мансарда Раскольникова

Первые мансарды появились в России в XVIII веке, и строить их начали в Санкт-Петербурге, который всегда первым перенимал европейский опыт. Однако они не были похожи на те просторные мансарды в Париже, которые сегодня нередко показывают в голливудских фильмах. Понять, что из себя представляли такие помещения, можно, прочитав описание комнаты Раскольникова в романе «Преступление и наказание»: «…это была крошечная клетушка, шагов в шесть длиной, имевшая самый жалкий вид с своими жёлтенькими, пыльными и всюду отставшими от стены обоями, и до того низкая, что чуть-чуть высокому человеку становилось в ней жутко, и всё казалось, что вот-вот стукнешься головой о потолок. Мебель соответствовала помещению: было три старых стула, не совсем исправных, крашеный стол в углу, на котором лежало несколько тетрадей и книг; …и наконец, неуклюжая большая софа, занимавшая чуть не всю стену и половину ширины всей комнаты, когда-то обитая ситцем, но теперь в лохмотьях и служившая постелью Раскольникову».

В патриархальную Москву мансарды пришли позже и широкого распространения не получили. С началом массовой застройки использование чердака под жильё стало и вовсе невозможным: в панельных домах чердачные помещения имеют чаще всего высоту меньше человеческого роста. «Возвращение мансард» произошло в 1990-е годы, когда с появлением новых материалов и технологий появилась возможность сделать из чердачного помещению квартиру, ничем не уступающую по комфорту обычному жилью. Сегодня о том, что квартира находится в мансарде, напоминают лишь скошенные стены.

Жильё для художников, инвесторов и холостяков

Квартиры в мансардах и сегодня остаются специфическим жильём, которое подходит далеко не всем. «В мансардах, обустроенных в верхних этажах старых домов, могут быть низкие или сильно скошенные потолки и маленькие окна-бойницы. В таких помещениях бывает недостаточный напор воды, а в домах старого фонда не всегда есть лифт. Свет, проходящий в окна, расположенные над головой — не очень удобный вариант для жилья. Он больше подходит под студию или мастерскую», — считают в ГК «Премьер».

Также, по мнению экспертов, нужно особое внимание при покупке мансарды уделять юридическим вопросам: иногда бывает так, что собственник незаконно объединил квартиру на верхнем этаже с мансардой. В этом случае все проблемы лягут на покупателя. Основная трудность заключается в том, что для получения мансарды в собственность нужно заручиться письменным согласием всех собственников жилья в данном доме. В противном случае присоединение чердака к квартире можно будет оспорить в суде. Это основная причина, почему мансард нет на всех чердаках в центре Москвы.

Но несмотря на все трудности, мансарды быстро находят своих покупателей. По данным коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, большая часть покупателей мансард — холостяки, которые устраивают в них квартиры-студии. Также мансарды пользуются спросом у инвесторов, которые справедливо полагают, что эксклюзивность — весомый аргумент в пользу ликвидности такого предложения. Однако нередки случаи, когда квартиры в мансардах покупают и семейные пары, которые стремятся приобрести ни на что не похожее жильё.

Когда приватизация невозможна?

Существуют определенные условия, при соблюдении которых приватизация чердака над квартирой может быть проведена. Но есть и некоторые факторы, которые влияют на то, что чердак никогда не сможет стать частью вашей собственности.

Итак, приватизация чердака над квартирой невозможна, если он уже является чей-то собственностью. Тогда в соответствии с Гражданским Кодексом вы не имеете права претендовать на приватизацию, вы лишь можете попросить у собственника вариант аренды или же покупки чердака.

К сожалению, часто встречается такая ситуация, что недвижимость, которая, казалось бы, находится в бесхозном состоянии, оказывается уже кому-то принадлежит на праве собственности, просто о ней забыли.

Также невозможно приватизировать чердак в случае, если он является центром пересечения каких-то важных коммуникаций и соединений. Электрические провода, газовые и водяные трубы – все это выходит непосредственно в верхнюю часть здания, и круглосуточно, к этому объекту должен быть доступ.

Не хотите жить в приватизированном жилье? Читайте как происходит отмена приватизации квартиры здесь.

Очень редко, когда управляющая компания принимает решение о переносе данных коммуникаций, для того чтобы освободить площадь для приватизации – занятие это на самом деле сложное и очень опасное. Так как круглосуточно к проводам и трубам должны иметь доступ мастера.

Согласитесь, вам наверняка не будет удобно принимать непонятных гостей, да и иметь в квартире коммуникации, отвечающие за весь жилой подъезд, тоже не вписываются в ваши планы. Поэтому в этом случае присвоить себе чердак также не получится.

Еще одна причина, по которой чердак не может быть приватизирован – это несогласие жильцов.

Какие варианты существуют?

Воспользоваться чердаком вы сможете только в случае аренды или же приватизации помещения. Так как аренда представляет временный характер владения и пользования недвижимым имуществом, то такой вариант мы рассматривать не будем. Но если же вы хотите не только пользоваться, но еще и владеть, и распоряжаться чердаком, то тогда речь идти может только о приватизации.

У вас есть два варианта, как приватизировать чердак над своей квартирой – первый случай, это договориться с управляющей компанией.

Если чердак не имеет никаких коммуникаций и не находится в аварийном состоянии, управляющая компания, которая при застройке оставила за собой право пользования жилым помещением может разрешить вам провести процедуру приватизации.

Но часто, управляющая компания не имеет право распоряжаться таким недвижимым имуществом, так как в договоре долевого строительства, да и в уставе управляющей компании говориться о том, что право на бесхозное недвижимое имущество дома в равной степени имеют вес жильцы.

Предлагаем ознакомиться с информацией о том, с чего начать приватизацию, какова стоимость этого, куда обратиться для оформления и в каком случае, гражданину могут отказать в приватизации.

Похожие записи:

• Расчет отпускных: как не допустить ошибок
• В 2023 году проиндексируют пенсии. Какие изменения ждут пожилых жителей ЯНАО
• За что налоговая инспекция замораживает расчетные счета