Каковы основные условия договора страхования (титульного страхования)
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Каковы основные условия договора страхования (титульного страхования)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.
Oбязaтeльнo ли титyльнoe cтpaxoвaниe пpи ипoтeкe
3aкoнoдaтeльнo чeлoвeк, кoтopый xoчeт пoлyчить ипoтeкy, дoлжeн oфopмить тoлькo cтpaxoвaниe пpeдмeтa зaлoгa — тo ecть caмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa — oт пoвpeждeния либo пoлнoгo yничтoжeния.
Дpyгиe дoгoвopa cтpaxoвaния нe пpeдycмoтpeны зaкoнoдaтeльcтвoм, зaeмщик имeeт пpaвo oткaзaтьcя oт ниx.
Нo мнoгиe бaнки xoтят cвecти pиcки пpaктичecки к минимyмy, пoэтoмy выдaют ипoтeкy тoлькo пpи кoмплeкcнoм cтpaxoвaнии. Oбычнo в тaкoй пaкeт вxoдит cтpaxoвкa:
- пpeдмeтa зaлoгa, тo ecть caмoй нeдвижимocти;
- жизни зaeмщикa — ecли oн yмpeт, ocтaвшyюcя чacть дoлгa выплaтит cтpaxoвaя кoмпaния;
- тpyдocпocoбнocти зaeмщикa — ecли oн пoлyчит тpaвмy и нe cмoжeт paбoтaть, cтpaxoвaя кoмпaния тaкжe выплaтит дeнeжныe cpeдcтвa;
- титyлa — ecли зaeмщик лишитcя нeдвижимocти, кoмпaния кoмпeнcиpyeт финaнcoвыe зaтpaты нa ee пpиoбpeтeниe, и oн cмoжeт выплaтить ипoтeкy.
To ecть бaнк caм peшaeт, тpeбoвaть ли c зaeмщикoв oфopмлeниe cтpaxoвки титyлa, или пpeдocтaвлять ипoтeкy бeз дoпoлнитeльныx гapaнтий. Нo пpoцeнтнaя cтaвкa пo пpoгpaммaм, нe тpeбyющим дoпoлнитeльныx cтpaxoвoк, oбычнo вышe — этo пoзвoляeт финaнcoвым opгaнизaциям xoть кaк-тo кoмпeнcиpoвaть pиcки.
B любoм cлyчae вoзмoжнo дoбpoвoльнoe титyльнoe cтpaxoвaниe бeз ипoтeки. To ecть ecли вы пoкyпaeтe жильe зa нaличныe, вы мoжeтe тoжe зacтpaxoвaть титyл. Oднaкo cтoит пoмнить o тoм, чтo пpи пoкyпкe квapтиpы зa нaличныe cpeдcтвa, пpи cтpaxoвaнии титyлa, пepeчeнь дoкyмeнтoв зaпpaшивaeмыx Cтpaxoвoй Кoмпaниeй нe yмeньшaeтcя. Нa пpaктикe этoт вид дoбpoвoльнoгo cтpaxoвaния тяжeлo зacтpaxoвaть.
Кaкиe cтpaxoвыe cлyчaи бывaют пpи титyльнoм cтpaxoвaнии
К cтpaxoвым cлyчaям пpи cтpaxoвaнии титyлa oтнocятcя вce cлyчaи, в кoтopыx cтpaxoвaтeль — пoкyпaтeль нeдвижимocти — тepяeт пpaвo coбcтвeннocти нa нee. Этo мoжeт пpoизoйти, ecли:
- пpoдaвeц нeдвижимocти нe пoлyчил coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy, пpи этoм квapтиpa нaxoдилacь в coвмecтнoй coбcтвeннocти — в этoм cлyчae cyпpyг мoжeт ocпopить cдeлкy и вepнyть имyщecтвo;
- пpoдaвeц либo oдин из пpoдaвцoв жилoй плoщaди был нa мoмeнт зaключeния cдeлки нeдeecпocoбным, чacтичнo дeecпocoбным или нeвмeняeмым, тo ecть нe ocoзнaвaл пocлeдcтвия cвoиx пocтyпкoв;
- cдeлкa зaтpoнyлa интepecы нecoвepшeннoлeтниx — нaпpимep, ecли бывший coбcтвeнник нeдвижимocти был нecoвepшeннoлeтним, и poдитeли нe пpeдocтaвили eмy нoвoe жильe;
- был дoкaзaн фaкт мoшeнничecтвa — нaпpимep, ecли пpoдaвeц дeйcтвoвaл пo пoддeльнoй дoвepeннocти;
- пpeдыдyщиe влaдeльцы жилья пpиoбpeли eгo c пoмoщью yгpoз, oбмaнa или мoшeнничecтвa — ecли пpoдaвeц нeчecтнo пoлyчил жильe, пpeдыдyщий влaдeлeц мoжeт ocпopить eгo пpaвo coбcтвeннocти, и oнo aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя y вac;
- дoгoвop кyпли-пpoдaжи был зaключeн c нapyшeниeм любыx нopм, пpoпиcaнныx в зaкoнoдaтeльныx aктax Poccийcкoй Фeдepaции;
- дoгoвop кyпли-пpoдaжи был зaключeн для пpикpытия дpyгoй cдeлки — этo нeзaкoннo, пoэтoмy eгo aннyлиpyют;
- cдeлкa coвepшeнa пpoдaвцoм пoд влияниeм зaблyждeния, нacилия, yгpoз co cтopoны тpeтьиx лиц или пoкyпaтeля;
- пo квapтиpe paнee пpoxoдил cyдeбный пpoцecc, и eгo вoзoбнoвили из-зa пoявлeния в дeлe нoвыx дoкaзaтeльcтв;
- жильe былo пoлyчeнo пpoдaвцoм в нacлeдcтвo, пpи этoм дpyгиe нacлeдники нe знaли oб oткpытoм нacлeдcтвe или нe мoгли oткaзaтьcя либo пpинять eгo.
Bo вcex вышeпepeчиcлeнныx cлyчaяx нacтyпaeт cтpaxoвoй cлyчaй — вы тepяeтe пpaвo coбcтвeннocти, a cтpaxoвaя выплaчивaeт кoмпeнcaцию. К cтpaxoвoмy cлyчaю oтнocитcя тaкжe пoтepя пpaвa пoльзoвaния имyщecтвoм, дaжe ecли oнo ocтaeтcя в вaшeй coбcтвeннocти. A oбpeмeнeниe нe oтнocитcя к cтpaxoвoмy cлyчaю, пoтoмy чтo фaктичecки вы ocтaeтecь coбcтвeнникoм.
Особенности титульного страхования
В данном случае страхуется не сам объект недвижимости, а именно право владения им. При этом страховой компании абсолютно все равно сколько лет назад построена та недвижимость, из чего, для чего оно предназначено и т.д. В данном случае значение имеет то, сколько раз переходил объект из рук в руки до ипотечной сделки, сколько человек в нем прописано и т.д.
Договор носит добровольный, вернее добровольно-принудительный характер. При этом он гораздо полезнее заемщику, чем банку, выдавшему ипотечный займ. Утрата права собственности на объект, купленный в ипотеку, не освобождает человека от обязанностей перед банком.
Еще одно отличие данного вида страхования в том, что в отличие от других страховок он актуален только первые три года после сделки, ровно столько составляет срок давности, установленный законодательством. По его истечении сделку отменить невозможно.
Еще одной особенностью титульного страхования является то, что причины, по которым договор может сработать, в нем не перечисляются. Любая из них, не противоречащая законодательству РФ, может привести к страховому случаю и выплате по договору. А вот перечень исключений прописан в обязательном порядке и с ним стоит очень внимательно ознакомиться.
Необходимые документы для оформления страхования титула
Для страхования титула пакет документов гораздо шире, чем для других договоров. Страховщику понадобится от покупателя паспорт или уставные документы, если в его роли выступает юридическое лицо. А вот от продавца ипотечной квартиры бумаг нужно гораздо больше, ведь именно они позволяют проследить историю объекта:
- Паспорт (уставные документы если продавец организация, а не физическое лицо), причем, как я говорила ранее, в определенных случаях нужно будет документально подтвердить дееспособность продавца
- Правоустанавливающие документы
- Свидетельство на регистрацию права собственности
- Выписка из ЕГРН
- Завещание, дарственная, договор купли-продажи или обмена и т.д.
- Выписка из домовой книги
- Оценка объекта недвижимости
- Техпаспорт
Обязательно ли страхование титула при ипотеке?
Нет. Но оно может уберечь от потери квартиры. Не секрет, что при ипотечной покупке (да и вообще при сделках с недвижимостью) серьезную долю расходов покупателя составляют различные юридические проверки. В связи с этим заемщики наивно полагают, что раз «юридическая чистота» квартиры проверена со всех сторон и банком, и риэлторами, то бояться нечего. А раз риска утратить право собственности нет, то и страхование титула необходимостью не является… Увы, заемщики ошибаются.
Ни один банк и ни одно агентство недвижимости не в состоянии проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, и выявить всех возможных претендентов на эту собственность. Именно поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.
За что же, в таком случае, берут деньги риэлторы и банковские юристы? А за то, что устанавливают подлинность предоставленных документов по сделке, проверяют указанные в них данные — например, что приватизация оформлена на имя Марьи Ивановны Петровой, а не Ивана Кузьмича Сидорова, что в квартире прописано два, а не четыре человека, и так далее. Но выяснить, нет ли среди собственников профессиональных мошенников, нет ли в числе наследников несовершеннолетних, чьи права каким-то образом ущемили, попросту невозможно за те сроки, что даются на подготовку ипотечной сделки.
Риск утраты права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке существует всегда. Давайте рассмотрим подробнее, что же происходит в результате наступления страхового случая.
В число основных рисков, возникающих в результате приобретения недвижимости на вторичном рынке, входят следующие ситуации:
- Вы купили квартиру, дом, гараж, офис, но через некоторое время появились с претензиями наследники или ранее неизвестные родственники бывшего владельца недвижимости.
- Выявились неучтенные собственники, имеющие законные права владения частью проданного вам объекта (например, комнатой в квартире).
- Были нарушены права несовершеннолетних или недееспособных совладельцев недвижимости.
- Подпись покупателя или продавца на договоре была признана сфальсифицированной.
- Продажа была совершена юридическим или физическим лицом, которое не являлось реальным собственником.
- В результате выявленных нарушений процедуры или ошибок в документах была оспорена какая-либо из сделок, ранее проводившихся с данной недвижимостью.
- Выявились нарушения, совершенные в ходе приватизации объекта.
Приведенный перечень далеко не полон, поскольку реальная жизнь порой устраивает людям самые неожиданные и непредсказуемые сюрпризы. Но наиболее распространенные ситуации связаны с нарушениями прав наследников, супругов, детей.
Грамотные риэлторы стараются заранее выявить факты наличия у продавца внебрачных или рожденных в прошлых браках детей, нахождения одного из фактических совладельцев недвижимости в тюрьме или в армии. Но своевременно открыть подобные обстоятельства удается далеко не всегда.
Срок исковой давности по сделкам купли-продажи недвижимости на вторичном рынке составляет десять лет. Всё это время будет существовать риск появления неучтенных родственников или совладельцев с претензиями на право владения собственностью.
Риски, присущие титульному страхованию
Законодательство не дает четкого определения титульному страхованию. В общем смысле под ним подразумевают риск потери честным приобретателем недвижимости (уже застрахованной ранее) по причине лишения права собственности ввиду обстоятельств, которые не зависят от страхователя. Основанием становится вступившее в силу судебное решение, в том числе:
- если сделка была признана недействительной, но в ходе её у страхователя появилось право собственности;
- по причине истребования застрахованной недвижимости из чужого незаконного владения (суд удовлетворил виндикационный иск), в том числе из-за признания недействительными каких-нибудь сделок, которые предшествовали той сделке, в ходе которой у страхователя появилось право собственности.
На основании положений Гражданского кодекса, сделку могут признать недействительной на предусмотренных законом основаниях, если суд признал ее таковой (сделка называется оспоримой) или вне зависимости от наличия такого признания (сделка называется ничтожной). Как показывает судебная практика, связанная с прекращением права собственности на недвижимость, основные риски связаны с:
- нарушением прав лиц, которые не являются сторонами сделки (не достигшие совершеннолетия дети, предыдущие владельцы, наследники);
- некорректно составленной документацией по объектам недвижимости (сведения, указанные в правоустанавливающих и иных документах на объект недвижимости, не совпадают);
- установлением факта мошенничества при совершении последней или предыдущих сделок;
- признанием недееспособным участника сделки;
- совершением сделки обманным способом, с применением насилия, угроз или как злонамеренное соглашение сторон.
Кто такой андеррайтер?
Рассматриваемый субъект является сотрудником, осуществляющим оценивание рисков в рамках принятия для страхования конкретного объекта. Андеррайтер дает оценку возможности наступления особых случаев. В зависимости от условий процесса данное лицо определяет тарифы и то, сколько страхование титула стоит.
Интересно отметить, что процедура титульного страхования квартиры в новостройках, как правило, обходится не дорого. Многими компаниями применяются даже не понижающие коэффициенты, а отдельные варианты тарифов на страхование нового жилья и вторичной недвижимости.
Чем больше сделок было за все время совершено, тем выше окажется повышающий коэффициент. Андеррайтер может выполнять заключение о повышении цены на страхование. Кроме того, этим лицом принимается решение об использовании понижающих коэффициентов.
Чем больше страховая сумма и срок, тем дороже обойдется услуга. В целом, как показывает практика, на рынке средняя ставка колеблется от 0,2 до 3% от суммы услуги.
Что не является страховым случаем?
При титульном страховании компенсация не выплачивается, если потеря права собственности произошла в результате конфискации или ареста жилья. Также такой вид страховки не защищает от случаев, при которых недвижимость пришла в негодность или аварийное состояние по причине пожара, затопления или чрезвычайной ситуации. Для подобных целей существуют отдельные виды страхования.
Наконец, титульное страхование неприменимо, когда собственник теряет квартиру из-за отсутствия платежей по ипотеке.
Законодательное регулирование
Ответ на вопрос, что понимается под титульным страхованием квартиры или иного объекта недвижимости, в нормативно-правовых актах не содержится.
Наша редакция полагает, что титульное страхование – это одна из разновидностей имущественного (ст. 929 ГК РФ).
Очевидно, что риски, которые указаны в п. 2 и п. 3 ч. 2 ст. 929 ГК РФ, никак не относятся к страхованию титула при покупке квартиры, так как нормами этих пунктов сказано про возможность защиты по договору имущественного страхования:
- рисков получения убытков от предпринимательской деятельности;
- рисков ответственности по обязательствам, возникающим из-за причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц.
А под риском утраты (гибели) или повреждения имущества, указанном в п. 1 ч. 2 ст. 929 ГК РФ, также не понимается утрата права собственности, предусматриваемая при страховании титула при покупке квартиры – утрата здесь рассматривается в значении «гибель» или как существенное повреждение, влекущее невозможность дальнейшего использования недвижимости по назначению.
Несмотря на достаточно неполное законодательное регулирование, титульное страхование – один из наилучших способов обезопасить себя от возможных потерь, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости.
Работает ли такая страховка на самом деле
Страхование титула не всегда работает. Представленный вывод может быть сделан в результате анализа информации, указанной в неофициальных источниках, и отзывов уже воспользовавшихся соответствующими услугами клиентов.
Основные проблемы наблюдаются из-за невнимательного прочтения клиентами условий договора и Правил. Из-за желания страховых компаний минимизировать свои финансовые потери, документация составляется таким образом, чтобы максимально снизить количество страховых случаев, по которым гражданину полагается компенсация.
Поэтому, при желании застраховать свой титул следует обратить внимание:
- на наличие в договоре условия об осуществлении компенсации при предъявлении к застрахованному лицу виндикационного иска (иска об истребовании дома или квартиры у добросовестного приобретателя из незаконного владения вследствие его (ее) продажи помимо воли изначального собственника);
- на исключения из страхового покрытия (страхование титула часто предполагает отказ страховщиков в выплате компенсации при наличии так называемого ретроспективного обстоятельства – когда само событие (например, мошенничество) произошло до заключения страхового контракта, а его последствия – уже после);
- на наличие в договоре условия, позволяющего страховщику удержать из суммы компенсации размер денежных средств, присужденных судом к выплате от одной стороны сделки (продавца) в пользу другой (покупателя).
Обязательно ли титульное страхование при ипотеке
При оформлении ипотечного кредита заемщик несет много расходов. Надо найти деньги на первоначальный взнос и на обязательную страховку недвижимости, вдобавок желательно позаботиться о страховании жизни.
Поэтому встает вопрос — обязательно или нет титульное страхование при оформлении ипотеки? Возможно, получится сэкономить? Однозначный ответ дать сложно.
С одной стороны, титульное страхование — это один из добровольных видов страхования. Закон никак не закрепляет обязанность покупателя защищать свое право титула.
Если банк при оформлении ипотеки утверждает, что нужно обязательно сделать полис для защиты титула, это не так. Вы даже можете зафиксировать подобное заявление сотрудника банка с помощью камеры или диктофона и пожаловаться на навязывание страховки. Это запрещено.
С другой стороны, не все так просто.
Во-первых, без страховки титула вам могут отказать в кредите. Прямым текстом этого никто не скажет (опять-таки, навязывать страховку незаконно), но банк и не обязан объяснять причины своего решения. Разве что кредитный менеджер намекнет, чем оно вызвано.
Во-вторых, даже если ипотеку одобрят, банк может повысить ставку, поскольку это делает вас более рискованным клиентом. Если вы перестанете платить по ипотеке, а сама квартира будет отчуждена в пользу законного владельца, то банк не сможет продать квартиру и тем самым компенсировать свои убытки.
Таким образом, при покупке недвижимости на вторичном рынке некоторый риск существует всегда. Что касается покупки «первички», там титульное страхование квартиры применяется редко. Недвижимость приобретается напрямую у застройщика, и поэтому в цепочке владения не может всплыть никаких неприятных сюрпризов.
Хотя одна потенциальная схема мошенничества все же имеется — когда застройщик пытается продать квартиру нескольким владельцам. В таком случае полис страхования титула тоже спасет от убытков и компенсирует стоимость потерянной недвижимости.
Стоимость титульного страхования
Самостоятельно рассчитать титульное страхование, то есть его стоимость, едва ли удастся. Можно провести лишь приблизительные расчеты.
Стандартный тариф — 0,3-1% от страховой суммы. Страховой суммой выступает стоимость имущества — сумма ипотечного кредита, сумма сделки, рыночная цена и пр. Точная тарифная ставка зависит и от страховой компании, и от индивидуальных обстоятельств сделки.
Например, если у квартиры был всего один собственник, купивший недвижимость напрямую у застройщика, проживавший там один и не состоявший в браке, скорее всего, риски титула будут минимальными. И напротив, если у недвижимости имеется длинная цепочка владельцев, вполне вероятно, что у кого-то возникнут претензии. Если предыдущий хозяин получил квартиру по праву наследования и сразу же стал ее продавать, это тоже повод насторожиться и повысить стоимость полиса.
Поэтому каждая страховая компания самостоятельно оценивает объект недвижимости и, исходя из этого, предлагает тариф.
Что нужно учесть при оформлении титульной страховки
Первоначально важно при выборе страховой компании учитывать отзывы клиентов о проведении выплат и ценовой политике. Далее важно учесть еще ряд факторов, касающихся титульного страхования:
- сроки – максимальный срок страхования титула составляет 10 лет. Поскольку в течение этого времени сделку, совершенную с недвижимостью, можно оспорить. Оформление страховки на 3-5 лет зачастую приводит к долгим судебным разбирательствам;
- расчет суммы компенсации – размер выплаты в случае утраты права собственности равняется рыночной стоимости объекта недвижимости на день вынесения решения суда. Этот пункт указывается в договоре.
Что такое титульное страхование?
Страхование титула – это способ защиты от утраты права собственности на недвижимое имущество. В отличие от других видов страхования (например, страхования объекта недвижимости, жизни и здоровья), защита предоставляется не от ситуации, которая может произойти в будущем, а от события, которое уже произошло, но еще не проявилось.
Чаще всего титульное страхование оберегает от наследников или скрытых собственников, о которых не было известно на момент покупки недвижимости. Такие собственники еще в течение многих лет после совершения сделки могут претендовать на восстановление статуса собственника. Для этого им достаточно обратиться в суд.
Если это произойдет, покупатель будет абсолютно бессилен что-либо сделать, если конечно он своевременно не оформил страхование титула.
В этом случае страховая компания компенсирует сумму, которую предусматривает договор страхования.
Что такое титульное страхование?
Страхование титула – это способ защиты от утраты права собственности на недвижимое имущество. В отличие от других видов страхования (например, страхования объекта недвижимости, жизни и здоровья), защита предоставляется не от ситуации, которая может произойти в будущем, а от события, которое уже произошло, но еще не проявилось.
Чаще всего титульное страхование оберегает от наследников или скрытых собственников, о которых не было известно на момент покупки недвижимости. Такие собственники еще в течение многих лет после совершения сделки могут претендовать на восстановление статуса собственника. Для этого им достаточно обратиться в суд.
Если это произойдет, покупатель будет абсолютно бессилен что-либо сделать, если конечно он своевременно не оформил страхование титула.
В этом случае страховая компания компенсирует сумму, которую предусматривает договор страхования.
Шаг 5. Заключаем договор титульного страхования и оплачиваем полис
Важно! Перед тем, как подписать договор, внимательно изучите его. Страховые часто любят прописывать дополнительные условия. Если их не выполнить, то можно лишиться гарантий. Например, ограничить сроки обращения к страховщикам после наступления страхового случая.
В договоре также указывается сумма, которую вам возместят в случае наступления страхового случая. Ее размер не зависит от цифры, которая указана в договоре купли-продажи, но сумма должна быть равна рыночной стоимости жилья на момент выплат страховки. Но на практике выходит примерно на 5-10% ниже.
В среднем стоимость самого полиса страхования составляет примерно 0,3% от рыночной стоимости жилья. Но кроме этого она зависит от срока, на который будет застрахована квартира. Обычно первый год самый затратный.
Чаще всего страховой договор заключают на три года. А также цена полиса зависит от вероятности наступления страховых случаев. Чем больше рисков, тем выше будет стоимость полиса.