Взыскание неустойки с застройщика в период пандемии
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки с застройщика в период пандемии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие специалисты ждали позиции Верховного Суда РФ, но вышестоящая судебная инстанция так и не вынесла значимых решений по проблеме. Можно отметить лишь дело № АКПИ20-229, в котором истец оспаривал конституционность 7 абзаца Постановления. Речь идет про отсрочку уплаты штрафных санкций, которые уже были получены контрагентом до дня вступления Постановления в силу (то есть, до 03.04.2020). Коллегия ВС РФ отказала в удовлетворении этого требований и признала абзац не противоречащим законодательству.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Пандемия продолжается: можно ли взыскивать неустойку?
Дольщики оказались в практически патовом положении. Разумеется, осталась возможность разорвать ДДУ по основанию пп.1 п.1 ст.9 ФЗ №214 (если застройщик просрочил передачу на больше чем 2 месяца), но о взыскании процентов за пользование застройщиком цены договора долевого участия в период с 03.04.2020 по 01.01.2021 можно забыть.
Но срок «амнистии» уже закончился – теперь дольщикам возвращено право взыскания неустойки с застройщиков в период коронавируса. Порядок следующий:
- Направить контрагенту претензию о выплате неустойки (если досудебный порядок предусмотрен договором ДУ. В других ситуациях, так как отношения между застройщиком и гражданином-дольщиком подпадают под действие закона о защите прав потребителей, то гражданин может и не направлять контрагенту претензию, если она не предусмотрена договором).
- В случае отсутствия ответа в течение 10 дней (действует общий срок для досудебных претензий, установленный законом о защите прав потребителей) – оформить исковое заявление. Заявитель может также сам указать желаемый срок ответа на претензию.
- Подать исковое заявление в суд.
Важно: если время на ответ, указанное в претензии, отличается от общего срока, то будет действовать срок из претензии.
Приложениями к иску будут следующие документы:
- копия договора ДУ;
- квитанция об оплате госпошлины (по общему правилу, она не оплачивается. Но при суммах иска свыше 1 миллиона рублей ее размер составляет 0,5% от суммы, но не больше 60 тысяч рублей);
- документы, которые подтверждают доводы истца;
- расчеты взыскиваемых сумм;
- уведомления о вручении ответчику копии искового заявления и приложений;
- доверенность (если дольщик выступает через представителя);
- документы, подтверждающие досудебное уведомление ответчика о взыскании неустойки.
Важно правильно произвести расчет неустойки – с учетом Постановления. Если застройщик задерживал передачу квартиры еще до 03.04.2020, то данный период просрочки также можно взять в расчет. Уже сейчас банки начали выплаты, и у дольщиков есть все инструменты для воздействия на застройщиков, получивших освобождение от штрафных санкций на продолжительный период из-за коронавируса.
Как это повлияет на рынок
С отменой моратория эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», ожидают роста числа требований на взыскание неустоек с застройщиков. «Учитывая то, что мораторий действовал на протяжении полутора лет, мы ожидаем волну роста исковых заявлений», — сказал Антон Глушков. «В связи с продолжающимися задержками строительства взыскание неустойки будет прогрессировать. Застройщики крайне редко предлагают компенсировать запросы дольщика добровольно, и все разрешается судом», — добавила представитель АЮР Мария Спиридонова.
По мнению Дарьи Извариной, отмена моратория повысит дисциплину застройщиков. «Число исков к застройщикам значительно вырастет в первые несколько месяцев после отмены моратория, так как у многих накопились иски по просрочкам до его введения», — сказала эксперт. «Также сейчас вырастет число претензий по качеству строительства и отделки, так как некоторые откладывали приемку квартир на период после окончания моратория», — добавила она.
Елена Чегодаева из «НДВ Супермаркет Недвижимости» не ждет особого роста обращений на взыскания неустоек. «Переносы сроков находятся на статистической постоянной. У крупнейших застройщиков они составляют около шести-семи месяцев. Данная тенденция до сих пор сохраняется», — добавила она.
По ее мнению, непосредственно на рынок новостроек отмена моратория повлиять не должна. Сейчас застройщики массово перешли на использование эскроу-счетов и проектного финансирования. «Данная схема устанавливает систему взаиморасчетов по окончании строительства. Возможные неустойки влияют на конечную прибыль застройщика и не влияют на финансирование на стадии строительства», — сказала Чегодаева.
Что могут извлечь из этого постановления дольщики
Это правило распространяется в том числе и на договоры долевого участия, заключенные с гражданами, для личных домашних и иных подобных нужд. Кроме того, до 31 декабря 2022 года предоставлена отсрочка по уплате названных процентов, неустойки и возмещению убытков, требования о которых предъявлены застройщику до вступления в силу настоящего постановления.
Как же повлияло это Постановление на сумму компенсации, которую можно получить? Мне часто приходится сталкиваться с мнением, что из-за этого Постановления вообще невозможно получить компенсацию по всем квартирам, сдача которых была запланирована на 2020 год.
Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.
Мне часто приходится сталкиваться с мнением, что из-за этого Постановления вообще невозможно получить компенсацию по всем квартирам, сдача которых была запланирована на 2020 год. Но это не так, давайте разбираться, на что действительно Вы имеете право.
Представьте сегодня застройщик история. Кредиторы растаскивают его на куски. Что бы вы сделали год назад, если бы знали об этом? Продали бы квартиру, вернули её застройщику, затребовали неустойку? Согласитесь, что-то бы сделали.
На размер выплат по уже отсуженным неустойкам такая отсрочка никак не повлияет, говорит управляющий партнёр «Легес Бюро» Мария Спиридонова.
Например, договором предусмотрен срок сдачи квартиры не позднее 31 января 2020 года, а в действительности она передана гражданину 20 июля. В данном случае гражданин сможет взыскать неустойку за период просрочки с 1 февраля по 3 апреля. А за период со 3 апреля по 20 июля – не сможет.
В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.
Например, договором предусмотрен срок сдачи квартиры не позднее 31 января 2020 года, а в действительности она передана гражданину 20 июля. В данном случае гражданин сможет взыскать неустойку за период просрочки с 1 февраля по 3 апреля. А за период со 3 апреля по 20 июля – не сможет.
Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи.
Согласно действующему законодательству в сфере долевого строительства при нарушении застройщиком установленных сроков передачи объекта по ДДУ дольщику начисляется неустойка.
В нем перечислены отдельные правила начисления неустойки за срыв срока передачи квартиры застройщиками в 2020 году. На основании этого постановления я разберу две основные особенности начисления неустойки за данный год.
Почему дольщики не могут получить неустойку
В 2020 году правительство решило поддержать застройщиков из-за распространения коронавируса. Но не за счет бюджета, а за счет дольщиков. В числе мер был мораторий, по которому застройщиков освободили от неустойки.
Такая неустойка полагалась дольщику, если застройщик задерживал передачу квартиры либо дольщик расторгал договор долевого участия, в том числе из-за просрочки передачи квартиры более чем на два месяца. В последнем случае неустойку рассчитывают с момента внесения денег застройщику.
Мораторий ввели с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года. За этот период нельзя было начислить застройщику неустойку и другие финансовые санкции типа штрафов и пеней. Если дольщик заявил требования до 3 апреля 2020 года, застройщик получил отсрочку на выплату — до 1 января 2021 года. Потребовать выплаты дольщик мог только с 2 января 2021 года.
В обычное время неустойку считали бы так:
Неустойка = Цена квартиры × Количество дней просрочки × 1/150 × Ключевая ставка
Количество дней просрочки удобно считать с помощью специального калькулятора. Поскольку ключевая ставка периодически меняется, точные данные можно посмотреть в архиве. Применять нужно ставку, которая действовала на день исполнения обязательств. Хотя бывает, что за время просрочки ставка меняется несколько раз, и тогда считать можно немного иначе — об этом мы уже писали в статье про претензию застройщику.
Ниже расскажу, сколько потеряли дольщики из-за моратория в разных ситуациях.
Когда полагается неустойка по ДДУ.
Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 говорит о том, что девелопер должен передать участнику долевого строительства в срок, указанный в договоре.
В соглашении устанавливаются единые даты для всех будущих собственников недвижимости.
Если нарушен договор долевого участия, неустойка будет составлять 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ юридическим лицам. Для граждан сумма начисляется в двойном размере.
Застройщик может избежать штрафа в случае, если внесет изменения в договор, заключенный со всеми дольщиками.
Если строительство не может быть закончено своевременно по объективным причинам, то девелопер должен связаться с участниками долевого строительства не позднее, чем за 60 дней до окончания срока.
Изменения в договор вносятся по добровольному соглашению обеих сторон (ст. 452 ГК РФ). В случае, когда дольщик против, застройщик может внести коррективы через суд.
Как правительство будет помогать застройщикам?
Отсутствие финансовых санкций — весьма действенная поддержка. Особенно в ситуации, когда объекты строительной компании реализуются вне рамок проектного финансирования. При наличии эскроу-счетов застройщик получает возможность финансирования проекта, а значит, компания становится независима от средств участников долевого строительства. Это крайне важно в нынешнее время, когда из-за санкций и ограничений возник дефицит оборудования, повысились цены на строительные материалы. Как следствие — нарушение логистических цепочек, к которому также прибавился ощутимый отток мигрантов. Очевидно, что строительный рынок находится не в лучшем положении. Поэтому освобождение застройщиков от неустойки — верное решение в сложившейся ситуации, что и сделало правительство.
Дольщикам нужно учитывать один важный момент. Если сдача квартиры или дома, в который вы планировали переехать, была отложена уже после 29 марта 2022 года, никакой компенсации с застройщика за нарушение условий вы не получите. Но если срок сдачи был изменен до момента законодательного принятия моратория, передать дело в суд можно в обычном порядке, рассчитав неустойку и подав претензию. Если вы выиграете дело, то за получением денег за компенсацию морального вреда можно обращаться только после 1 июля 2023 года. Банкам запретили проводить любые судебные акты в рамках действующего моратория. В случае, если обращение в суд поступило еще до 29 марта, но решение так и не было принято, исполнительный лист можно будет получить с учетом отсрочки.
А что насчет компенсации убытков? Например, если вы проживали в арендованной квартире, планировали в скором времени переехать, но застройщик перенес срок сдачи дома. Учитывая, что придется дальше платить за аренду, эти затраты становятся вашим убытком, который ранее также был обязан компенсировать застройщик. Но мораторием было отменено и это. Несмотря на действующий запрет, юристы рекомендуют подавать на компенсацию морального вреда и судебных расходов. Выплаты не переносятся на следующий год, поэтому дело будет рассмотрено по завершении запрета на взыскание штрафов и неустоек.
Чем грозит дольщикам отсрочка неустойки по ДДУ до 1 января 2021?
Специальные условия касаются начисления пени, штрафов и других финансовых санкций за нарушение или ненадлежащее выполнение обязательств по договорам долевого участия. Поэтому участникам долевого строительства придется потерпеть до окончания установленного правительством льготного периода.
В это время контролирующие органы не будут рассылать уведомления в Росреестр о просрочке сдачи многоквартирной недвижимости на шесть и более месяцев, до конца 2020-го календарного года. Отсрочка для застройщиков означает, что уполномоченные органы власти субъектов РФ временно не будут требовать приостановки строительной деятельности, связанной с привлечением средств дольщиков.
Шаги к взысканию неустойки с застройщика во время пандемии
В условиях пандемии, многие проекты строительства сталкиваются с задержками и проблемами, вызванными ограничениями и изменениями в экономической ситуации. Если вы являетесь покупателем квартиры или дома от застройщика и столкнулись с задержками сдачи объекта недвижимости, вы можете иметь право на взыскание неустойки. Вот несколько шагов, которые вам следует предпринять:
| Шаг | Описание |
|---|---|
| 1 | Проверьте договор |
| 2 | Соберите доказательства задержки |
| 3 | Уведомите застройщика |
| 4 | Составьте претензию |
| 5 | Обратитесь в суд |
| 6 | Используйте возможности онлайн-суда |
| 7 | Проконсультируйтесь с адвокатом |
В каждом из этих шагов есть определенные моменты, которые важно учесть. Проверьте договор на наличие положений о неустойке и сроках сдачи объекта. Получите доказательства задержки, такие как письма и уведомления от застройщика, фотографии строительства и тому подобное.
Затем уведомите застройщика о нарушении сроков сдачи и попросите его устранить проблему. Если застройщик не реагирует на ваше обращение, составьте претензию и отправьте ее зарегистрированным письмом с уведомлением о вручении.
Если застройщик отказывается выплатить неустойку добровольно, вы можете обратиться в суд. Имейте в виду, что во время пандемии многие суды перешли на онлайн-режим работы, поэтому вам может потребоваться использовать такую возможность.
Показатели платежеспособности застройщика
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Выручка застройщика | Позволяет оценить финансовое состояние и способность застройщика выполнять свои обязательства. Если компания имеет стабильную и достаточную выручку, это говорит в пользу ее платежеспособности. |
| Рентабельность застройщика | Показатель, отражающий эффективность деятельности застройщика. Если компания имеет хорошую рентабельность, это говорит о ее возможности выплатить неустойку. |
| Объем текущих обязательств застройщика | Позволяет определить финансовую нагрузку на компанию. Если объем обязательств превышает ее возможности, то взыскание неустойки может быть затруднено. |
| Наличие финансовых резервов | Определяет, есть ли у застройщика дополнительные средства, которые можно использовать для выплаты неустойки. Наличие резервов повышает шансы на успешное взыскание. |
| Репутация застройщика | Учитывается история компании, наличие зарегистрированных на нее жалоб и претензий. Застройщик с хорошей репутацией скорее всего будет более платежеспособным. |
Анализ указанных показателей поможет сделать вывод о платежеспособности застройщика в период пандемии и принять обоснованное решение о взыскании неустойки.
Возможность продления срока строительства
В условиях пандемии COVID-19 многие застройщики сталкиваются с непредвиденными трудностями и ограничениями, которые могут оказать отрицательное влияние на сроки строительства объектов недвижимости. В связи с этим возникает вопрос о возможности продления срока строительства и как это может повлиять на взыскание неустойки с застройщика.
Согласно действующему законодательству, застройщик может обратиться с запросом о продлении срока строительства в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, которые могут повлиять на его возможность выполнить работы в установленные сроки. Пандемия COVID-19 может быть признана таким непредвиденным обстоятельством, которое мешает выполнению работ.
При обращении застройщика с таким запросом, суд может принять решение о продлении срока строительства, если будет установлено, что пандемия COVID-19 действительно оказала негативное влияние на выполнение строительных работ. Суд также может учесть особенности конкретного строительного объекта и обстоятельства, которые повлияли на сроки строительства.
Продление срока строительства может иметь влияние на возможность взыскания неустойки с застройщика. В случае продления срока строительства, суд может принять решение о уменьшении или отмене неустойки, которая должна быть уплачена за нарушение установленного срока сдачи объекта недвижимости. Это может быть обусловлено тем, что застройщик несет дополнительные затраты и убытки из-за пандемии и не может выполнить работы в срок.
Однако, необходимо отметить, что решение о продлении срока строительства и взыскании неустойки принимается судом на основе представленных доказательств и обстоятельств дела. Каждый случай будет рассматриваться индивидуально, и окончательное решение будет зависеть от многих факторов. Поэтому в случае возникновения споров с застройщиком рекомендуется обратиться к профессиональному юристу для получения консультации и правовой помощи.
Влияние пандемии на выполнение договорных обязательств застройщиками
Пандемия COVID-19 оказала серьезное влияние на различные сферы жизни, включая сферу строительства и застройщиков. Из-за масштабных ограничений и изменений в экономической ситуации, застройщики столкнулись с рядом проблем, которые влияют на выполнение их договорных обязательств:
1. Финансовые трудности: Многие застройщики столкнулись с финансовыми трудностями из-за ухудшения экономической ситуации. Они могут испытывать проблемы с привлечением финансирования и выполнением платежей по долгам и кредитам. Такие финансовые трудности могут затруднить выполнение обязательств застройщиков перед покупателями.
2. Задержки в строительстве: В связи с ограничениями и режимом самоизоляции, застройщики столкнулись с задержками в строительстве. Это может быть связано с отсутствием рабочей силы, закрытием строительных объектов или задержкой поставок материалов. В свою очередь, эти задержки могут привести к нарушению сроков выполнения договорных обязательств.
3. Судебные ограничения: В связи со сложившейся ситуацией, возможны постановления правительства или изменения в законодательстве, которые вводят временные ограничения на судебные процессы. Это может затруднить взыскание неустойки с застройщиков и увеличить сроки рассмотрения судебных дел.
4. Необходимость переговоров и пересмотра условий: В связи с вышеуказанными проблемами, застройщики и покупатели могут столкнуться с необходимостью проведения переговоров и пересмотра условий договоров. Это может включать изменение сроков выполнения обязательств или условий оплаты.
В целом, пандемия COVID-19 оказала значительное влияние на выполнение договорных обязательств застройщиками. Ее последствия могут привести к финансовым трудностям, задержкам в строительстве, судебным ограничениям и необходимости переговоров. В такой ситуации покупателям следует обратиться к юристам и полностью ознакомиться с условиями договора, чтобы защитить свои интересы.
На какой период застройщиков освободили от неустойки
На строительном рынке до 2019 года действовало правило: если застройщик не сдал вовремя объект, ему придётся отвечать неустойками и штрафами за это перед дольщиками и властями. Но началась пандемия коронавируса, и прежние принципы привели бы строителей к банкротству. На время всеобщего локдауна строительные объекты заморозили, а власти подписали постановление, которое снимает обязанность платить неустойку, если ЖК сдан не вовремя.
Такие правила действовали до 1 января 2021 года. Опираясь на этот опыт, весной, из-за потенциальных сбоев поставок стройматериалов из-за нового кризиса, власти ввели аналогичное постановление. Оно действует с 29 марта до 31 декабря 2022 года.
На что мог рассчитывать дольщик после просрочки сдачи жилья раньше:
- дольщик мог взыскать неустойку с застройщика за просрочку даты сдачи ключей от квартиры;
- также застройщик был обязан возместить финансовые затраты, которые возникли из-за просрочки;
- можно было попробовать отсудить и компенсацию морального ущерба за просрочку, а также сами расходы на судебные тяжбы и оплату услуг адвоката;
- при расторжении договора из-за задержки сдачи жилья застройщик был обязан вернуть первоначальную сумму с процентами.
Что изменил мораторий:
- дольщик не может взыскать неустойку с застройщика в период действия постановления;
- не начисляются проценты по возврату денег по ДДУ в случае расторжения договора;
- по предъявленным финансовым требованиям застройщику также даётся отсрочка до 31 декабря 2022 года.
Как дольщики в РФ могут защитить свои права
Количество прецедентов, в рамках которых девелоперы переносят сроки сдачи квартир, всегда было большим. Более того, с февраля 2022 года застройщики могут это делать ещё и совершенно законно (подробнее расскажем ниже). Такими образом российские дольщики оказываются в очень незащищённом положении по сравнению с другими игроками на рынке недвижимости.
Ведь чаще всего дольщики тратят на приобретение квартиры заёмные деньги и вынуждены оплачивать не только собственное жильё или аренду за съёмное, а также взнос за строящуюся квартиру по ДДУ. Каждый месяц задержки сдачи нового дома оборачивается для них существенным ударом по семейному или личному бюджету.
Сегодня государство не только не может обезопасить дольщика от переноса срока сдачи жилья и дать гарантии, что девелопер исполнит свои обязательства, но и явно даёт понять, что в этом вопросе сейчас находится на стороне бизнеса.
С другой стороны, улучшения действующего законодательства, которые регулируют строительство по договору долевого участия, всё-таки происходят. Одно из относительно недавних нововведений — это введение в механизм продажи жилья в рамках долевого строительства эскроу-счёта. Эскроу-счёт — специальный банковский счёт, на котором в период возведения дома замораживаются средства дольщика.
Они будут переданы девелоперу лишь тогда, когда тот достроит дом и отдаст квартиру на приёмку по договору долевого участия. По задумке, это должно мотивировать застройщика сдать дом вовремя.
Несмотря на введение эскроу-счёта, выплата девелопером неустойки дольщику всё же является самым действенным средством для того, чтобы защитить его интересы от недобросовестного застройщика.
Но, увы, на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки. Разберемся, почему так происходит.
Почему суды снижают неустойку по ДДУ
Согласно ст. 333 ГК РФ , суд может уменьшить неустойку только по заявлению застройщика. Более того, в п.9 обзора судебной практики от 2017 года Верховный Суд РФ разъяснил, что застройщик должен предоставить доказательства того, что неустойка завышена.
Но районные суды часто снижают размер неустойки без обоснования её несоразмерности. Различается обычно лишь масштаб её снижения.
Вот основные причины, по которым суд может снизить заявленную дольщиком неустойку.
Суммы неустойки несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Чаще всего суды ссылаются на несоразмерность неустойки и получение дольщиком необоснованной выгоды. Причём чётких критериев определения несоразмерности неустойки нет, суд даёт оценку самостоятельно.
Необоснованность выгоды может заключаться в том, что размер убытков дольщика значительно ниже начисленных неустойки и выплат. Например, срок сдачи квартиры задержали на пару месяцев, а дольщик требует большую неустойку, компенсацию за аренду временного жилья и моральный вред.
Застройщик должен доказать, что убытки дольщика из-за задержки строительства ниже, чем сумма неустойки. Например, он может примерно посчитать, сколько денег дольщик потратил на аренду съемного жилья, пока ждал свой дом. А потом сравнить с суммой компенсации, которую требует дольщик.
Но, как показывает практика, суды могут снизить неустойку без предоставленных доказательств, только по заявлению застройщика.
Сложившаяся судебная практика по таким спорам в конкретном суде. В России нет прецедентного права, поэтому суды в разных регионах запросто выносят противоположные решения. Размер присуждаемой неустойки и сроки рассмотрения дел у судов также могут различаться.
Суды снижают неустойку из-за своего понимания общей ситуации, сложившейся в регионе, — например, уровня цен на недвижимость и средней зарплаты.
Согласно закону о защите потребителей , дольщик может выбрать суд:
- по месту своего жительства;
- по месту временного пребывания;
- по месту нахождения застройщика;
- по месту заключения договора/его исполнения (место расположения объекта строительства).
В выборе между несколькими судами нужно изучить особенности их работы и принимаемые решения. Для этого потребуется консультация юриста.
Конкретные обстоятельства дела и поведение сторон. Суд может значительно снизить неустойку или вообще отказать во взыскании, если признает дольщика недобросовестным. Зачастую это может случиться из-за его неосмотрительности — например, если он не отправил застройщику претензию сразу после наступления просрочки.