Ограничение пользования придомовой территорией многоквартирного дома
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ограничение пользования придомовой территорией многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участок возле частного или квартирного дома со всеми располагающимися на нем объектами может находиться в собственности одного человека. Ранее подобными вопросами интересовались немногие, но в последнее время хозяева стараются оформить документацию на владение придомовой территорией. Чтобы получить подробную информацию, нужно обратиться в органы кадастрового учета. Если участок был выкуплен или распределен до 2005 года, а именно до введения Жилищного кодекса, то оформить право собственности можно на бесплатном основании. Если таких документов не имеется у владельца, то можно самостоятельно установить границы, которые должны принадлежать хозяевам.
Обслуживание и оплата забора вокруг многоквартирного дома
Итак, вы дошли до заключительного этапа. Теперь у вашего дома есть забор и за него надо платить.
Управляющая компания может либо обслуживать забор сама (ремонтировать, обрабатывать заявки), либо заключить соглашение с подрядчиком — в соответствии с решением собственников.
Скорее всего, в квитанциях за ЖКУ оплата ограждения будет входить в графу «обслуживание общедомового имущества» или «обслуживание систем безопасности». Это, как и сумма оплаты, будет зависеть от того, как решили жильцы, и договорённостей с управляющей компанией. Сумма распределится на всех собственников, но пропорционально их доле в доме (то есть чем больше площадь квартиры, тем больше доля и итоговая сумма в платежке).
Можно ли как-то определить размеры?
Если необходимо, площадь придомовой территории многоквартирного жилого дома можно посчитать самостоятельно по следующей формуле.
Sn = S x Уpz , где:
- Sn — придомовая площадь;
- S — площадь помещений дома;
- Уpz — удельный показатель доли земляного участка, определяемый из расчета на 1 м 2 жилья.
На последний показатель влияет год постройки дома, а также количество этажей. Высчитывается он по СНиПу, действующему в год постройки здания.
Помните, что для частного домовладения нормы для размеров придомовой территории отсутствуют, а ориентироваться нужно на землю, находящуюся в собственности или в аренде. Точную площадь вы сможете узнать из технического паспорта.
Чтобы взять земельный участок в пользование, соблюдайте следующую последовательность действий.
- Составьте план участка с границами, на нем отобразите все строения и сооружения, необходимые для пользования собственностью (колодец, туалет, хозпостройки, гараж).
- Обозначьте территорию, принадлежащую муниципалитету, которой вы пользуетесь и не имеете права распоряжаться. Учитывайте, что площадь такой земли определяется индивидуально для каждого дома. У вашего соседа может быть, к примеру, 15 м 2 такой земли, а у вас 11 м 2 , и это вполне законно.
- Если по вопросу земельного участка могут возникнуть претензии со стороны соседей, договоритесь с ними и придите к общему решению.
Обратитесь в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении вам права владения прилегающим к дому земельным участком.
Обслуживание территории
Зимой ведутся следующие работы:
- обеспечение безопасности канализационных люков, их чистка;
- устранение снега, наледи, посыпка противогололедным материалом;
- очищение крыш парадных крыльцыв от снега;
- очистка урн, мытье контейнерных боксов;
- уборка парадных, а также площадок вокруг них.
Летом должно быть проделанное в текущем режиме следующее:
- уборка территории от мусора, листьев и прочего;
- чистка урн, контейнерных отделов;
- скашивание травы на газонах;
- забота о ливневой канализации – устранение сора, листьев, палок, мусора, камней;
- чистка крыльца (подметание) парадного и территории возле него.
Сложности могут появиться уже на этапе сбора оплаты за строительство. Те, кто проголосовал против, могут отказаться от платежей. Всегда есть граждане, выступающие за установку, но не планирующие финансовое участие. По закону никто не может обязать к оплате в принудительном порядке. Даже если кто-то не внесет оплату им обязаны выдать ключи от калитки. Согласно ст. 209 ГК РФ, собственник имеет право беспрепятственно пользоваться, владеть и распоряжаться собственным имуществом.
Против установки забора могут выступать владельцы нежилых помещений на первом этаже дома, где располагаются салоны красоты, отделения банков и магазины. При установке ограждения значительно сократится количество посетителей. Такой собственник может отстаивать интересы в судебном порядке. Но в этом случае можно установить ограждение таким образом, чтобы оставить доступ к коммерческому помещению.
Нарушения использования придомовой территории
Самое распространенное нарушение, связанное с неправильным использованием придомовой территории – ограничение прав других граждан.
При установке заграждений, либо иных ограничивающих доступ устройств важно соблюсти права других граждан. Практике известные случаи, когда пострадавшие от незаконных действий лица обращались в суд и получали крупную денежную компенсацию, выплачивать которую обязаны все жители дома. Решение об установке любого запирающего устройства должно быть принято на собрании жильцов (не менее 2/3 отданных ). Если территория принадлежит сразу нескольким МКД, такое решение принимается совместно. В некоторых случаях часть земли является собственностью органов муниципальной власти, поэтому предварительно нужно получить разрешение в местной администрации. Требования к самим заграждающим устройствам установлены в Приказе Минстроя № 972. Во избежание принудительного сноса необходимо соблюсти данные положения.
Какие дома включаются в программу благоустройства?
Вопрос решается индивидуально в каждом субъекте. Будет ли включен конкретный дом в программу благоустройства на следующий год зависит от года постройки, внешнего вида, аварийности и других факторов. Так, обычно не включают в программу дома, которые:
- Признаны аварийными и подлежат сносу;
- Рядом планируется замена инженерных коммуникаций;
- Рядом находится новостройка;
- Работы, которые запланировали жители, уже были реализованы в рамках бюджетных средств.
Разновидности ограждений
Обычно выделяют три основных разновидности строительных сооружений, применяемых для ограждения придомовой территории многоквартирного здания. К ним относятся:
- классические заборы – объект может быть выполнен из бетона, метала, кирпича, железобетонных конструкций;
- шлагбаум – механизм, использующийся для преграждения и освобождения прохода. Имеет вид стрелы, поворачивающейся по горизонтальной либо вертикальной оси, ограничивающий проезд автотранспорта;
- живая изгородь – обычно представляет собой клумбы, кустарники или газон.
Любая из вышеперечисленных конструкций обладает своими особенностями и предназначается для разных видов ограничений. Запрет доступа к многоквартирному дому разделяется на четыре вида:
- частичный – установка шлагбаума. Для возведения конструкции необходимо разрешение гос. органов и экстренных служб;
- полный – использование массивных заборов из металла, камня или кирпича. Высота оградительного сооружения не может превышать 2 метра, в некоторых регионах 1.8 метра. Требуется официальное согласие;
- частичный для целевых зон – выполняются из сетки высотой не больше 3 метров, для ограждения парковок, мусорных баков, зон отдыха и детских игр. В разрешении необходимости нет;
- запрет доступа к отдельным объектам – обычно носит временный характер и устанавливается коммунальными службами в период ремонта. Выполняются из дерева.
Независимо от разновидности ограничительного сооружения, все расходы на установку и демонтаж ложатся на владельцев квартир. Сбор оплаты за проход или проезд к зданию, вне зависимости от того, является ли человек жильцом дома либо посетителем является нарушением закона.
Требования к внешнему виду ограждений
Установка ограждений должна производиться исходя из необходимости, определяемой условиями эксплуатации или охраны земельных участков, зданий и иных объектов, в соответствии с требованиями к их внешнему виду, установленными настоящими Правилами.
Требования к внешнему виду дорожных ограждений устанавливаются в соответствии с национальными стандартами.
Требования к внешнему виду ограждений объектов, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия, устанавливаются в соответствии с режимами использования земель и градостроительными регламентами в границах данных зон.
В случае если требования к внешнему виду ограждений территорий и объектов, в том числе параметры таких ограждений, установлены нормативными правовыми актами Российской Федерации или Свердловской области, требования к внешнему виду ограждений, установленные настоящими Правилами, применяются в части, не противоречащей таким нормативным правовым актам.
Особенности согласования
Как правило, инициаторами установки заграждения выступает один или группа жильцов, которым хочется улучшить общую территорию. Прежде всего им следует заручиться письменным согласием остальных законных владельцев, ведь придомовая территория считается общей собственностью, право которой поделено поровну. Свое предложение удобнее озвучить на специальном собрании. Описать преимущества ограды, обговорить ее установку (где, размеры заграждения), также представить варианты и цены. Ведь расходы собственники будут оплачивать сообща.
Вторым шагом будет согласование с различными государственными службами, так как ограждение не должно фактически мешать им свободно проникать на указанную территорию, если возникает необходимость. Эти службы:
- пожарные;
- полиция;
- «Скорая помощь»;
- МЧС;
- Жилищная инспекция.
Можно ли установить шлагбаум для въезда на придомовую территорию
Въезд на участок, принадлежащий МКД, может регулироваться собственниками дома.
В частности – решением общего собрания. Для соблюдения регламента пользования, нередко устанавливаются шлагбаумы, создающие препятствия для въезда на территорию посторонних граждан, незаконно пытающихся использовать принадлежащую жильцам территорию под парковку для своих транспортных средств.
Такие действия жильцов не запрещены, но они не могут производиться по своему усмотрению. Здесь нужно руководствоваться Правилами дорожного движения, которые в п.1.5 запрещают произвольно устанавливать средства организации дорожного движения, если они препятствуют проезду на определённую территорию. При установке шлагбаума, ограничивающего въезд на территорию МКД, согласно п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ, требуется решение общего собрания. За принятие такого решение должно проголосовать квалифицированное большинство собственников дома.
СПРАВКА:
Квалифицированное большинство при голосовании составляет не менее чем 2/3 голосов от их общего числа. Решение простого большинства, превышающее 50% голосов, может быть оспорено в суде.
Требования к внешнему виду ограждений
Забор вокруг многоквартирного дома по нормам и правилам может иметь различный вид. Особенности зависят от того, какой объект ограждают, например:
- если дома образуют замкнутые периметр или дворовое пространство, граничат с ветхим либо аварийным жильем, допускается установка прозрачных заборов высотой не больше 1,6 м, ограждающие элементы — до 0,75 м (сплошные конструкции недопустимы);
- для всех прочих типов многоэтажного или среднеэтажного жилья в качестве забора разрешается использовать прозрачные сооружения не выше 0,9 м;
- спортивные площадки разрешается огораживать прозрачными заборами до 2,5 м;
- для игровых детских площадок подойдут ограды до 1,6 м;
- вокруг площадки для выгула собак разрешается установить ограждение до 2 м высотой;
- чтобы ограничить доступ к контейнерам с мусором, используются глухие либо комбинированные ограждения высотой до 1,6 м, допускается установка специальных навесов.
Ограждение дворовой территории многоквартирного жилого дома должно быть защищено от воздействия атмосферных осадков. Чаще всего это делают с помощью окрашивания. Обработать защитным придется весь забор, частичная покраска недопустима.
Чего нельзя делать на придомовой территории?
Огораживать место для автомобиля: мол, я тут всегда паркуюсь;
Занимать часть придомовой территории для лоджии или балкона (распространенная ситуация для жильцов первых этажей), или отдельного входа в собственное помещение (распространенная ситуация при переводе жилых помещений на первом этаже в нежилой фонд);
Заниматься благоустройством, высаживать, к примеру, растения — у соседей может быть аллергия, делать из шин клумбы. Хотя обычно на такие факты закрывают глаза, если не находится какой-нибудь особо ретивый гражданин.
«Единственным средством собственника обеспечить законные основания для использования части придомовой территории в личных целях является получение от остальных собственников согласия на такое использование – это называется определение порядка пользования», — отмечает юрист.
Звучит просто, но по факту в жилом комплексе, где приживает несколько тысяч человек, собрать собственников вместе бывает практически невозможно. Жильцы могут участвовать в решении вопросов благоустройства придомовой территории, если в жилом комплексе создан совет дома, рассказывает Надежда Калашникова. Для решения вопросов по установке дополнительных качелей, скамеек, малых архитектурных форм необходимо проведение общего собрания собственников жилья. После этого инициативная группа может вносить корректировки в существующий план благоустройства.
Как определяется размер и границы
Под каждым МКД образуются отдельные земельные участки с четко определенными границами. Они не должны нарушать права третьих лиц: например, не допускается, чтобы граница формируемого участка проходила по территории собственника другого участка.
Какие еще есть условия:
- Нежелательно включать в границы участка земли, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общедомовому имуществу.
- В состав формируемого участка не могут входить земли общего пользования.
- Размер формируемой территории устанавливается, исходя из площади МКД, то есть суммарной площади всех квартир и нежилых помещений.
- При определении размера должны учитываться территории, которые нужны для обеспечения нормальной работы инженерных систем. Обязательно соблюдать санитарные нормы, требования пожарной безопасности, нормы градостроительного законодательства.
На частном подворье граждане имею практически полную свободу действий в отношении установки ограждений собственной территории. Владельцы жилья в многоквартирных домах такой свободы не имеют, и решения относительно монтажа такого рода конструкций должны приниматься ими коллегиально с учетом мнения большинства. Кроме того, должны быть соблюдены градостроительные нормы и правила пожарной безопасности.
В этой связи, первым шагом на пути к установке ограждения придомового участка является проведение собрания владельцев жилья и получение согласия большинства из них на монтаж заградительной конструкции.
Установка подобного рода объектов должна быть согласована с:
- управлением архитектуры и градостроительства;
- полицией;
- МЧС;
- скорой помощью.
Получение одобрения от всех вышеуказанных инстанций является обязательным, особенно в тех случаях, когда речь идет об установке шлагбаумов или иного рода конструкций, препятствующих свободному движению транспортных средств экстренных служб.