Как сменить вид разрешенного использования участка земли?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сменить вид разрешенного использования участка земли?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все виды разрешенного использования земель перечислены в классификаторе ВРИ. Каждый участок имеет присвоенный ему основной ВРИ, Однако, существуют также градостроительные регламенты, применяемые к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.
Что такое основные и условно разрешенные ВРИ?
Главным отличием междуосновными ВРИ и условно разрешенными является то, что для использования земли, в соответствии с основным ВРИ, правообладателю не требуется ничье разрешение. Это право итак за ним закреплено правоустанавливающими документами. Иное дело условно разрешенные ВРИ. Чтобы получить право на любой из условно разрешенных ВРИ потребуется предварительное согласование с соответствующими органами местного самоуправления. Это в первую очередь касается капитального строительства.
Как сменить вид разрешенного использования участка земли
- Заявление заполнено не по форме регламента либо не поддается прочтению.
- Заявка подписана лицом, не имеющим на это право.
- На участок наложены ограничения в силу закона, либо он является изъятым из оборота.
- Сведения в представленных документах противоречивы.
- Выявленное при анализе документов отсутствие прав на земучасток.
- Испрашиваемый вид использования надела не соответствует видам, предусмотренным ПЗЗ.
- Отзыв заявления.
- Земельный кодекс РФ
- Федеральный закон от 21.04.2004 года №172-ФЗ .
- Градостроительный кодекс РФ Статья 37 .
- Федеральный закон от 23.06.2014 года №171-ФЗ .
- Приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 г. №540 .
- Федеральный закон от 30.12.2015 года №221-ФЗ .
- Федеральный закон от 01.02.2020 года №218-ФЗ .
- Нормативно-правовые акты муниципальных образований, производящие утверждение ПЗЗ территорий.
Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.
Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.
Никаких разрешений и согласований получать не нужно.
Важный нюанс.
Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.
Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.
Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).
Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.
Получение разрешения, и кто принимает решение
Сроки рассмотрения заявления и ознакомления с представленными документами в разных случаях могут отличаться, но согласно закону они не должны превышать 60 дней с момента подачи. Окончательно решение о возможности изменения назначения участка принимает руководитель администрации. Получить такое решение (или отказ) собственник может самостоятельно, представив документ, подтверждающий личность, или доверенность. Отказ, как и решение на изменение, должен быть оформлен в письменном виде, и может быть приобщен к делу в случае, если податель не согласен с решением администрации.
Получив на руки решение, разрешающее изменение назначения территории, можно переходить к основной процедуре смены ВРИ. Собственно, собственник даже не должен лично подавать документы в Росреестр, так как эта функция также возложена на администрацию, выдавшую решение.
На внесение изменений специалистам Росреестра понадобится некоторое время, но не более 15 дней с момента получения документов. Еще пять дней, максимум, понадобится для того, чтобы уведомить о произошедших изменениях собственника земли или арендатора. Уведомление отправляется по почте, правообладатель также может обратиться в Росреестр лично.
Важно! Собственник земли, приступая к изменению ВРИ, должны понимать, что при изменении назначения участка может существенно измениться его кадастровая стоимость, и чаще всего в сторону ее увеличения.
Можно ли ускорить процесс
Как видите, процесс изменения ВРИ отнимает не менее двух месяцев, поэтому многие собственники стараются ускорить процесс. Сделать это сложно, но нет ничего невозможного. В первую очередь, можно ускорить процесс приемки документов и отправки по инстанциям – для этого надо тщательно собрать их по списку, и лучше сделать это с первого раза. При заполнении заявления также надо быть внимательным, а поводом для отказа в приеме может стать любое несоответствие в представленных сведениях (не допускаются опечатки, исправления, неправильные даты). Перед подачей документов лучше проконсультироваться с земельным юристом, который проверит документы и даст действенные рекомендации относительно того, как ускорить процесс.
Смена функционального назначения здания
Функциональное назначение здания – это разрешенные способы использования здания, в частности, возможные способы его эксплуатации для осуществления конкретных видов хозяйственной и иной экономической деятельности.
Важно! Функциональное назначение объекта капитального строительства должно соответствовать ВРИ земельного участка, на котором он расположен. Например, если на земельном участке с видом разрешенного использования «для размещения объектов транспортного обслуживания и придорожного сервиса» находится здание, которое по документам БТИ или ЕГРН является автосервисом, но фактически используется как складское, то для приведения в порядок всех правоустанавливающих документов необходимо сменить функциональное назначение объекта. Изменение назначения здания – это переоборудование объекта под другой вид деятельности, отличный от изначально предусмотренного правоустанавливающими документами. При этом смена должна происходить одновременно с изменением вида разрешенного использования земельного участка или совпадать по назначению с имеющимся ВРИ.
Основные причины изменения функционального назначения объекта:
- здание не используется под цели, под которые было построено, и требуется его перепрофилирование;
- требуется сменить назначение части строения или только отдельных его помещений.
Правила зонирования территории
В отношении данного процесса принят строгий регламент, регулируемый ст. 34 ГсК РФ, что нужно для соблюдения правил застройки и других градостроительных норм. Среди главных ограничений, которые применяются в этой отрасли:
-
можно объединять земли с одним типом;
-
новая постройка не должна наносить ущерб уже действующим;
-
соответствие культурным, историческим и религиозным особенностям местности;
-
границы зон должны совпадать с линиями других поселений, осевыми улицами и магистралями, естественными природными объектами.
Как сменить с проведением общественных слушаний
Смена ВРИ по 39 статье Градостроительного кодекса РФ предполагает коллегиальное принятие решения, после проведения общественных слушаний. Пакет собираемых документов при этом остается прежним, а срок рассмотрения документов увеличивается с 30 до 60 дней.
Плата за рассмотрение документов не взимается.
Для участия в публичных слушаниях приглашаются владельцы смежных участков и другие заинтересованные лица, в число которых могут входить арендаторы этой территории. Каждый участник имеет право на высказывание своих предложений, которые публикуются в источнике, выбранном для освещения слушаний.
Все предложения рассматриваются членами комиссии и при достаточном обосновании влияют на принимаемое ими решение.
По результатам слушаний рабочая комиссия формирует свои рекомендации и направляет их главе администрации муниципального образования для принятия решения.
Отрицательное решение муниципалитета может быть обжаловано в судебной инстанции.
При хорошо налаженном межведомственном взаимодействии, перечень запрашиваемых документов значительно сокращается. Все недостающие документы, находящиеся в ведении государственных структур, запрашиваются органами власти самостоятельно.
При выделении пользователям земельных участков вводятся некоторые ограничения по их применению. Они определяются в зависимости от месторасположения наделов, характеристик почвы, специфики близлежащих объектов и других факторов. В процессе определения видов землепользования учитываются такие моменты:
- Собственники или арендаторы земли не имеют права на изменение ВРИ, поскольку это прерогатива соответствующих муниципальных ведомств.
- Виды распоряжения земельной собственностью, условия их смены указаны в правилах землепользования, застройки. Последние утверждаются госорганами в обязательном порядке.
- Если на конкретный земельный надел распространяются предписания ПЗЗ, то смена ВРИ разрешается без публичных слушаний, дополнительных разрешений.
Существуют такие разновидности пользования участками: основная, вспомогательная, условно-разрешенная. Две первых допускается изменить без какого-либо одобрения уполномоченных органов. Третья предоставляет возможность строить либо заниматься какой-то деятельностью лишь при соблюдении определенных условий. Поскольку вместе с изменением ВРИ земельного участка корректируются требования к землепользователю, то такая процедура включает в себя согласование, слушание, исправление ПЗЗ.
Кто может изменить вид разрешенного использования земельного участка
Согласно ЗК РФ, решение об смене ВРИ принимает местная или региональная администрация. В больших городах для этого создаются специальные отделы, которые рассматривают обращения землевладельцев. Узнать о наличии таких ведомств можно на муниципальных сайтах. К примеру, в Москве разрешением подобных земельных вопросов занимается Департамент городского имущества. Причем информация о самой процедуре предоставлена на сайте учреждения.
Если планируется изменить вспомогательный либо основной вид разрешительного использования надела, на который распространяются предписания ПЗЗ и регламентов, то с заявлением следует обращаться в Росреестр. Дальнейшая процедура заключается лишь в смене информационных данных. После ее завершения заявителю выдается выписка ЕГРН с указанием нового вида землепользования.
Изменение категории участка
Процесс изменения категории земли подчиняется требованиям Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172.
Для смены категории земли нужно обращаться в земельный комитет вашей администрации с ходатайством, в котором следует указать:
- кадастровый номер участка;
- действующую и предполагаемую категорию участка;
- мотивы перевода;
- сведения о правах на участок (кто правообладатель, обременения участка).
К ходатайству обязательно прикладываются:
- выписка из Государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт участка, который можно оформить в кадастровой палате или многофункциональном центре);
- копия вашего паспорта (для предпринимателей и предприятий — выписка из налоговой инспекции);
- выписка из ЕГРН (документ о зарегистрированных правах на участок, который оформляется в Управлении Росреестра или многофункциональном центре);
- заключение экологической экспертизы (уточните в земельном комитете, требуется ли вам его предоставлять);
- согласие владельца участка на перевод его в другую категорию.
Попросите в земельном комитете список документов, которые вам нужно представить дополнительно, в письменном виде и начинайте собирать. Незначительная ошибка или описка может послужить в дальнейшем основанием для отказа в переводе.
Виды разрешенного использования земельных участков
Любой участок земли, помимо целевого указания, имеет определенный вид использования, выбранный среди дозволенных. Он служит ограничением на деятельность, осуществляемую на территории надела.
Один и тот же допустимый вид использования может находиться в различных категориях. Простой пример: ЛПХ можно заниматься на землях, предназначенных для сельского хозяйства и землях населенных пунктов.
Землю, находящуюся в частной собственности, можно использовать:
- Для сельскохозяйственной деятельности, включая переработку полученной продукции;
- С целью создания личного подсобного хозяйства;
- Для выращивания садов и огородничества;
- Под постройку малоэтажных дачных домов;
- Для организации КФХ;
- Для строительства частного дома, пригодного для круглогодичного проживания.
У некоторых может сложиться впечатление, что отдельные виды обладают поразительным сходством. Однако существенные отличия есть и у них. Земли, на которых разрешено строительство дач, позволяют возвести капитальный дом и прописаться в нем, но запрещают создание огорода.
На участке с разрешенным использованием «садоводство», возвести малоэтажное здание можно, однако, по закону зарегистрироваться в нем не получится.
Земли, предназначенные для строительства индивидуальных домов, имеют свои ограничения: на них обязательно нужно построить дом, а не ограничиваться садово-огородными посадками.
Разрешение на изменение вида разрешенного использования земельного участка
Если у вас нет права делать на участке то, что желаете, т. к. допустимый вид использования этого не позволяет, попросите документы у местных властей на его смену.
Алгоритм действий:
- Следует составить четкий перечень желаемых изменений и планы их воплощения в жизнь;
- Сделать юридически грамотное обоснование с указанием весомых аргументов. И все же целевое назначение надела стоит сохранить и подвести его под существующую категорию;
- Соберите подписи соседей под тем, что они не возражают против ваших действий.
- Разрешительные документы стоит взять у владельцев всех участков, граничащих с вашим.
- Правильно оформить требуемый пакет бумаг и вместе с ними обратиться к главе местного самоуправления. Взамен документов требуют расписку в их получении с полным перечнем документов. Так поступают при личном обращении.
- При отсутствии возможности или желания посещать администрацию, заявление со всеми приложениями передают туда регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением. К нему прикладывают опись вложений. Ответ, содержащий удовлетворение просьбы или мотивированный отказ, должен прийти в течение 45 дней.
Положительное решение открывает дорогу в кадастровую палату, где предстоит заняться переоформлением статуса земельного участка. Просьбу удовлетворяют не всегда, и не сразу. Отказ следует досконально изучить, обратив внимание на причины такого решения.
В случае вашей ошибки (не приложили важный документ или не смогли аргументировать просьбу), ее необходимо исправить и повторно обратиться в муниципалитет. В обязательном порядке напишите, что бумаги подаются повторно и перечислите исправленные недочеты.
Отказ может последовать и по другим причинам. Одна из них — противоречие Градостроительному Кодексу. С этим придется смириться, потому что решение коллегии принимается в интересах большинства граждан.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?
Одной из важнейших характеристик земельного участка является вид его разрешенного использования, определяющий допустимые возможности такого использования и осуществления каких-либо видов деятельности на земельном участке его правообладателем.
Использование земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с установленным видом разрешенного использования) является основанием для привлечения нарушителя к административной ответственности (штрафные санкции налагаются в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ).
Вид разрешенного использования также является главным фактором, учитываемом при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных с нею платежей (земельного налога, арендной платы).
В данном материале мы разберемся в том, какие виды разрешенного использования земельных участков существуют и как изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Если возникла необходимость в изменении разрешенного вида использования имеющейся земли для реализации определенных видов целей, необходимо действовать в следующем порядке:
- Определиться с итоговой целью, для которой необходимо данное изменение.
- Необходимо подготовить юридическое обоснование и веские аргументы в пользу необходимости планируемых изменений.
- Собрать подписи владельцев участков прилегающих территорий о том, что они не против данных преобразований.
- Далее нужно подготовить остальной обязательный пакет документов.
- После этого нужно подать заявку в администрацию населенного пункта, которым подведомственен данный участок.
- Дождаться письменного ответа администрации в течение 30 дней с момента подачи заявки.
- При получении положительного ответа необходимо явиться в кадастровую службу и переоформить вид разрешенного использования земли.
- Получить новые документы на землю с измененными данными.
- В случае отказа администрации нужно разобраться в причине. Если ее можно исправить, то тогда можно подать повторную заявку с учетом исправленных недочетов. Если отказ вынесен на основании несоответствия требования заявителя нормам Градостроительного кодекса, то в этом случае изменить принятое решение не возможно.
Последствия эксплуатации участка вопреки ВРИ
Если планируемая эксплуатация участка не соответствует текущему типу его использования, следует в обязательном порядке обратиться в компетентные органы для смены ВРИ.
Пользование участком вразрез с ВРИ повлечет за собой наложение административных штрафов.
Санкции предусмотрены ст. 8.8 КоАП РФ, так для граждан они установлены в следующих размерах:
- до 1% кадастровой цены, если у земельной площади она определена, но не менее 10000 рублей. В том случае, если отсутствует величина кадастровой стоимости, размер штрафа будет варьироваться от 10000 р. до 20000 рублей;
- до 0,5 % от кадастровой цены сельхозугодий, но не менее 3000 рублей, в том случае, если сельскохозяйственная деятельность на них не осуществляется;
- до 1,5 % от кадастровой цены земельной площади предназначенной для строительства, садоводства, но не менее 20000 рублей, на тех граждан, которые не используют ее по назначению, например, не возводят дом на участке под ИЖС. Если кадастровая стоимость установлена не была, то штраф варьируется от 20000 до 50000 рублей.
При этом одновременно с вынесением постановлении, компетентный орган выдаст предписание об устранении всех выявленных нарушений в установленный срок.
Оштрафовать повторно в течение года при невыполнении постановления по ст. 8.8КоАП РФ не могут, так как будет иметь место длящееся правонарушение в силу ч. 5 ст. 4.1 КоАП РФ.
Однако лучше все же выполнить предписание в отведенный период, так как иначе наступит ответственность по другой статье, а именно по ст. 19.5 КоАП РФ, которая также влечет не маленькие штрафы.