Передача дома от застройщика управляющей компании

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Передача дома от застройщика управляющей компании». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

После завершения всех работ, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, застройщик должен обратиться за согласованием ввода объекта в эксплуатацию. Для этого направляется заявление в местный орган власти с просьбой создать межведомственную комиссию.

В состав указанной комиссии будут входить:

• представители местной администрации;
• представители застройщика и подрядной организации;
• специализированные учреждения, уполномоченные на осуществление надзора за строительством жилья (должностные лица Государственной жилищной инспекции);
• представители профильных служб и организаций газоснабжения;
• органы Роспотребнадзора, архитектурного контроля;
• иные органы, привлекаемые по распоряжению местного органа власти.

Если возведенное здание соответствует градостроительным нормам и правилам, а также условиям разрешения на строительство и архитектурно-проектной документации, составляет акт ввода объекта в эксплуатацию, который подлежит утверждению должностным лицом местного самоуправления.

Доказательства некачественной работы УК

Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:

• частные или коллективные претензии собственников;
• документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
• выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
• фотографии и видеосъемка;
• результаты анализов независимых экспертиз;
• копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.

Порядок действий и оформление документов

Передача дома организации сопровождается определённым порядком последовательных действий. Обязательно должен быть оформлен передаточный акт, в котором фиксируются все виды передаваемого имущества.

Многоквартирный дом – это серьёзный объект, который имеет целый комплекс различного имущества. Поэтому процесс перехода сопровождается многими документами:

1. документ, в котором указаны сведения о состоянии имущества на момент передачи;
2. акт, подтверждающий передачу управления;
3. акт о передаче сопутствующей документации.

Акт о состоянии имущества необходим для того, чтобы зафиксировать все недостатки и повреждения имущества на момент передачи. Работники УК должны внимательно осмотреть все коммуникации и помещения для проверки их состояния.

После того, как акт передачи многоквартирного дома будет подписан, ответственность за сохранность и состояние имущества ложится на УК, которой жильцы будут платить средства для устранения каких-либо недостатков.

В зоне управляющей компании находятся следующие объекты:

• Придомовая территория.
• Кровля.
• Система вентиляции.
• Подвалы и подъезды.
• Лестничная клетка и чердак.
• Мусоропровод.
• Все виды коммуникаций (лифт, канализация, электрооборудование, водоснабжение, отопление).

В момент передачи все объекты в обязательном порядке должны быть осмотрены. Если какие-либо дефекты и повреждения не будут вписаны в акт и обнаружатся позже, то жильцы дома и компания-застройщик будут утверждать о том, что виной этому является некомпетентность сотрудников УК.

Таким образом, даже малейшие изъяны и повреждения должны быть отражены в официальных документах.

Какие документы должен застройщик передать УК, то есть их пакет состоит из следующих бумаг:

• Соглашений с организациями, предоставляющими ресурсы (если такие были).
• Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома.
• Техпаспорта дома с поэтажным планом.
• Заключения комиссии, которая принимала объект (акт о вводе в эксплуатацию объекта).
• Санитарного паспорта.
• Плана территории дома, содержавшего сведения о расположении подземных коммуникаций и точки подключения к ним.
• Перечня организаций-подрядчиков, которые выполняли строительные работы.
• Актов о принятии приборов учёта (счётчики на воду, электроэнергию и т. д.).
• Актов передачи квартир и иных документов (дефектных ведомостей об отказе в приёме квартиры).
• Схем сетей всех коммуникаций.

Все эти документы прописываются общим перечнем в акте о передаче документации. Также могут потребоваться и иные документы. К примеру, если в доме есть система видеонаблюдения, то необходимы документы со схемами её разводки. Уполномоченное лицо УК должно быть уверено, что вся полученная информация предоставлена в полном объёме и её достаточно для полноценного управления домом.

По каким критериям выбирают управляющую организацию

Прежде чем вводить дом в эксплуатацию, владельцам помещений дают право определиться с формой управления: они могут найти желаемую управляющую организацию, создать ТСЖ или же выбрать вариант управления на самостоятельной основе, но только в том случае, если в доме не более 30 жилых помещений. Выборы будут считаться состоявшимися, если в них приняло участие не менее половины всех собственников. Если в доме продано менее 50 процентов квартир, провести такие выборы невозможно.

Если этого сделано не будет, выбор управляющей организации проведут на основании конкурса органы местного самоуправления. Чтобы принять участие в конкурсе компания должна подать заявку до определенного срока. Вместе с заявкой подаются документы, раскрывающие возможности организации, их планы, отзывы об их деятельности: все это будет иметь значение для окончательного выбора.

Какие документы подают:

• все сертификаты и лицензии;
• учредительные документы;
• балансовый отчет за полгода;
• отчет о количестве техники и ее состоянии;
• отчет о количестве персонала;
• годовая смета;
• проект самого договора управления имуществом;
• предложения, касающиеся утилизации и вывоза отходов;
• благодарственные письма, грамоты, прочие награды.

Какие документы должен оформить застройщик?

Вся процедура передачи управления новостройками от застройщика к управляющей компании основывается на оформлении документов.
Какие документы должен передать застройщик управляющей компании? Для начала стороны, то есть застройщик и представители УК, проводят проверку технического состояния дома.

Это важно, так как за любые неполадки в итоге будет нести ответственность именно компания.

Итак, в первую очередь УК проверяет:

• общие помещения дома (подъезды, лестничные площадки);
• придомовую территорию;
• кровлю, шахты и т.д.

Следующий этап перехода – составление и подписание акта о передаче документов. В нем содержится информация обо всех бумагах, которые застройщик передает управляющей компании. В частности это:

1. Заключение комиссии.
2. Техпаспорт здания.
3. План территории, содержащий сведения о коммуникациях.
4. Инструкция по эксплуатации.
5. Перечень подрядчиков, участвующих в строительстве.
6. Договора с организациями, поставляющими ресурсы.
7. Акты передачи помещений жильцам.
8. Санитарный паспорт.
9. Дополнительные бумаги.

Среди дополнительных документов, которые могут потребоваться УК, находятся, к примеру, схемы расположения объектов системы видеонаблюдения и т.д. Если все в порядке, стороны подписывают оба акта и заключают следующий – акт о передачи управления.

С какого момента начисляется квартплата в новостройке

Пока дом строится и не подписано разрешение о сдаче, стороной временных договоров с РСО является застройщик. После сдачи дома договоры ресурсоснабжения заключаются с УК. Обязанность оплачивать потребляемые ресурсы перекладывается на владельцев помещений после подписания документа о приёме-передаче. Поэтому строительные компании не затягивают сроки выдачи ключей, так как им невыгодно длительное время оплачивать коммунальные услуги за пустующие помещения. Момент начисления квартплаты зависит от того периода, о котором идёт речь: до передачи ключей платит застройщик, после – владелец жилого или нежилого помещения. Бухгалтерия УК каждого 1 числа выставляет счета всем собственникам, они обязательны к оплате до 10 числа месяца, следующего за истёкшим периодом. Оплата принимается через личные кабинеты УК, РСО или систему «Город».

Условия для передачи дома собственникам

После завершения рабочих операций по проекту для дальнейшей передачи необходимо получить положительное заключение межведомственной комиссии. Следует подчеркнуть, что соответствующее состояние объекта подробно описано в утвержденной конструкторской документации. Типовые требования:

• подключение к водоснабжению, канализации, другим инженерным сетям;
• хорошее функциональное состояние лифтов, другого технического оборудования;
• выполненные полностью (частично) общестроительные (отделочные) работы.

Для подготовки согласования застройщик отправляет в муниципалитет стандартное заявление. Кроме сотрудников администрации населенного пункта в состав комиссии включают представителей:

• застройщика;
• крупных подрядчиков;
• надзорных организаций;
• служб газоснабжения, МЧС и др.

Выявленные недостатки устраняют в определенный срок. При отсутствии других замечаний подписывают акт по установленной форме о вводе МКД в эксплуатацию. Этот документ подписывает уполномоченный сотрудник муниципалитета. Один экземпляр хранят в архиве местной администрации.

На следующем этапе передают документы для создания записи о новом объекте недвижимости в «Росреестре». Кроме общих строительных параметров туда вносят сведения об адресе, границах земельного участка. Собственником на этом этапе указывают компанию застройщика.

Только после выполнения рассмотренных действий начинается процесс передачи квартир частным собственникам. Дольщик вправе сделать предварительную проверку. Обнаруженные недостатки устраняют по взаимному согласию с заказчиком либо с помощью судебного решения. Истец может отметить претензии по следующим позициям:

• качество работ, материалов;
• изоляционные характеристики;
• санитарное состояние;
• техническая оснащенность.

После устранения проблем и полного расчета стороны подписывают акт приема передачи. Типовая часть такого документа – удостоверение отсутствия взаимных претензий. Заявление вместе с ДДУ и другими сопроводительными документами передают в органы регистрации прав собственности на квартиру.

• при обращении непосредственно в «Росреестр» составляют не более 10 раб. дней.;
• через МФЦ – до 12 включительно;
• с нотариальным заверением договора – до 3 дней.

Следует подчеркнуть заинтересованность застройщика в скорейшем завершении данного процесса. До передачи квартир он продолжает оплачивать счета за коммунальные услуги. При срыве сроков, определенных в базовом договоре, дольщик может потребовать через суд значительную денежную компенсацию.

Шаг 3. Заключение договора

Подготовкой и оформлением контракта занимается ответственный работник застройщика.

Обязанность заключить договор с управляющей компанией ограничена пятью днями после подписания акта приемной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию.

В соглашении с УК отмечают:

• идентификационные данные сторон, объекта недвижимости;
• ссылку на решение собрания (результат конкурса);
• предмет соглашения с перечислением услуг (работ);
• расценки, порядок расчетов;
• права и обязанности;
• механизм решения споров, штрафные санкции;
• срок действия.

Каждый пункт следует рассмотреть отдельно. Так, в списке обязательных работ желательно предусмотреть:

• подготовку к летнему (зимнему) периоду;
• выполнение ремонтных процедур;
• скорость устранения типичных неисправностей.

К сведению! Некоторые УК предлагают перенос розеток и другие рабочие операции за дополнительную плату.

В соглашении необходимо предусмотреть порядок:

• регулярной отчетности;
• контрольных процедур;
• возмещения ущерба по вине работников УК.

Договор Управления Многоквартирным Домом Между Застройщиком И Ук

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ).

При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается
потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Когда подписывается договор с УК?

Какие законные основания есть для подписания дольщиком договора с УК до подписания акта приёмки-передачи (т.е. до момента, когда он станет собственником)?

Насколько я понимаю, в Вашем договоре прописана необходимость заключить договор с УК фактически в момент подписания акта приема-передачи. Это требование внесено в подписанный вами ДДУ, и, несмотря на то, что с правовой точки зрения оно достаточно спорное, суд с большой вероятностью встанет на сторону Застройщика. В любом случае, даже если вы заключите договор с УК позже, обязанность по внесению оплаты за коммунальные услуги у Вас все равно возникает с момента подписания акта-приема передачи. Поэтому в Ваших интересах подписать акт и договор с УК одновременно, чтобы в случае, например, залива иметь возможность немедленно обратиться к ним за помощью либо передать им ответственность за решение проблемы (если причина залива будет на стороне УК). На самом деле этот пункт Застройщики часто включат в ДДУ «для страховки», т.к. не все покупатели знают, что в любом случае должны будут оплачивать услуги ЖКХ с момента подписания акта (бытует ошибочное мнение, что только с момента получения права собственности).

Также подобный вопрос уже задавался на нашем сайте, советую вам ознакомиться с ответом.

Может ли застройщик управлять многоквартирным домом

Может ли застройщик управлять многоквартирным домом.

#1 Сообщение ukspektr » 24 фев 2014, 07:56

То, что в течении 3-месяцев более 50% получат свидетельство о праве собственности остается на грани фантастики.

В настоящее время УК и администрация района борется с анитимонопольной и ГЖИ по поводу проведения конкурса раньше 1 года, а эти две службы утверждаю что имеется преимущественное право той УК которая обслуживает год провести собрание под себя.

Вопрос- какой срок имеет право обслуживать УК заключившая договор с застройщиком до 3 мес. или до голосования собственников в течении года ? Спасибо

Застройщик может передать управление СДАННЫМ и ВВЕДЁННЫМ в эксплуатацию многоквартирным домом управляющей организации,.

которая и будет ИСПОЛНИТЕЛЕМ ВСЕХ ЖКУ в данном доме и которой владельцы (впоследствии — СОБСЬВЕННИКИ) помещений обязаны вносить плату за ЖКУ, независимо от наличия какого-либо договора с этой управляющей организацией. Эта ОБЯЗАННОСТЬ возникает в силу ЗАКОНА, а не в силу ДОГОВОРА.

О каком законе идет речь?

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.

Правила проведения открытого конкурса по управлению МКД
54413

5 .

Как принимать квартиру у застройщика и подписывать акт приемки

Чистовая отделка подразумевает сдачу квартиры дольщику «под ключ», в которую останется только занести мебель и прочие личные вещи и жить. Поэтому тут осмотр должен быть самым придирчивым. Проверяется качество отделки стен, полов, потолков, исправность розеток и освещения, выключателей, а также все пункты, обязательные к проверке и в случае черновой отделки. Не все можно оценить на глаз, поэтому лучше вооружиться инструментом, а еще лучше пригласить профессионального мастера-отделочника. Он поможет найти реальные недочеты, чтобы после хозяину квартиры не пришлось переделывать безупречный на первый взгляд ремонт.

Рекомендуем прочесть: Налог при наследовании

Прогноз был построен исходя из аналитического исследования Института развития строительной отрасли, результатов опроса дольщиков, обратившихся в компанию, а также рыночных данных по произошедшим убыткам по страхованию ответственности застройщиков и степени готовности объектов по оценке внутренних экспертов страховщика и министерства строительства Московской области.

Похожие записи:

• Удержание алиментов с компенсации за неиспользованный отпуск при увольнении
• Внуки – наследники какой очереди после смерти бабушки, дедушки?
• Основания и последствия объявления гражданина умершим