Покупатели новостроек не смогут взыскать штрафы с застройщиков
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупатели новостроек не смогут взыскать штрафы с застройщиков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
Если застройщик не выполняет условия сделки или исполняет обязанности ненадлежащим образом, то дольщик вправе взыскать с него неустойку. В соответствии с законодательством просрочка не учитывается за следующие периоды:
- с 29.03.22 по 31.12.22 на основании действия Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479
- с 29.03.22 по 30.06.2023 на основании действия Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 (в редакции Постановления Правительства РФ от 30.09.2022 N 1732).
Срок передачи недвижимости
Застройщики часто нарушают сроки передачи недвижимости по договорам долевого участия, а неустойка может негативно сказаться на их деятельности. Поэтому они ищут лазейки в законодательстве, чтобы избежать штрафных санкций. К сожалению, российские правовые акты не обязывает застройщиков указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому-либо событию. Чаще всего, это дата ввода в эксплуатацию. При этом она указана как ориентировочная. Это может запутать дольщика, и он не будет знать, с какой даты считать просрочку.
Например, в договоре ДУ может быть написано так: «квартира передается участнику долевого строительства не позднее 60 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочный срок ввода в эксплуатацию — не позднее 3 квартала 2019 года».
Обращать внимание на слово «ориентировочный» в договоре долевого участия не стоит. Это и подобные ему слова застройщики используют специально, чтобы ввести в заблуждение дольщика и избежать ответственности. Такие оговорки незаконны, и судом при рассмотрении дела они не принимаются во внимание.
Третий квартал заканчивается 30.09.2019. Соответственно, застройщик должен передать недвижимость не позднее 29 ноября 2019 года. Этот срок может быть увеличен, если дата приходится на выходной или праздничный день. В нашем примере день Х выпадает на пятницу, поэтому с 30 числа этого же месяца будет начисляться неустойка по ДДУ. Если бы последний день выпал на субботу или воскресенье, то обязанность по передаче квартиры продлилась бы до понедельника. А уже со вторника вы были бы вправе считать пеню.
Также в договоре застройщик может указать две даты. Первая — ввод в эксплуатацию, вторая — передача квартиры по акту. Чтобы рассчитать пени, необходимо ориентироваться на вторую дату. Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в расчетах повлияет на количество взысканных с застройщика денег.
Когда можно требовать неустойку
Исходя из количества заявок граждан, поданных в суд по вопросу возмещения средств, можно условно выделить 2 вида запросов:
- ДДУ был расторгнут раньше, чем закончился период его действия
Дольщику будет возвращены те средства, которые он уже внес ко дню расторжения договора. Дополнительно будет приплюсована сумма за пользование деньгами застройщиком в прошедшем времени. Условно говоря, дольщик выступил в качестве инвестора, дал застройщику деньги в кредит на некоторое время, и теперь долг нужно вернуть, естественно, с процентами за прошедший период.
- ДДУ был расторгнут после окончания срока действия, при таком варианте можно претендовать на неустойку:
- В связи с несдачей объекта и простоем более 2-х месяцев;
- Если объект не сдан спустя 2 месяца после окончания действия ДДУ.
Размер ключевой ставки (ставки рефинансирования) для расчета неустойки по ДДУ
| Период действия ставки (выберите тот, в который попадает дата передачи вам квартиры по акту) | Ставка рефинансирования (ключевая ставка), % |
|---|---|
| 14.09.2012 — 31.12.2015 | 8,25 |
| 01.01.2016 — 13.06.2016 | 11 |
| 14.06.2016 — 18.09.2016 | 10,5 |
| 19.09.2016 — 26.03.2017 | 10 |
| 27.03.2017 — 01.05.2017 | 9,75 |
| 02.05.2017 — 18.06.2017 | 9,25 |
| 19.06.2017 — 17.09.2017 | 9 |
| 18.09.2017 — 29.10.2017 | 8,5 |
| 30.10.2017 — 17.12.2017 | 8,25 |
| 18.12.2017 — 11.02.2018 | 7,75 |
| 12.02.2018 — 25.03.2018 | 7,5 |
| 26.03.2018 — 16.09.2018 | 7,25 |
| 17.09.2018 — 16.12.2018 | 7,5 |
| 17.12.2018 — 16.06.2019 | 7,75 |
| 17.06.2019 — 28.07.2019 | 7,5 |
| 29.07.2019 — 08.09.2019 | 7,25 |
| 09.09.2019 — 27.10.2019 | 7 |
| 28.10.2019 — 15.12.2019 | 6,50 |
| 16.12.2019 — 09.02.2020 | 6,25 |
| 10.02.2020 — 26.04.2020 | 6 |
| 27.04.2020 — 21.06.2020 | 5,5 |
| 22.06.2020 — 26.07.2020 | 4,5 |
| 27.07.2020 — | 4,25 |
Расчет неустойки по ДДУ для участника при просрочке внесения платежа
Неустойка за несоблюдение предусмотренных договором долевого участия (далее — ДДУ) сроков внесения платежа участником ДДУ исчисляется как произведение коэффициента, равного 1/300 ставки рефинансирования, и суммы просроченного платежа (п. 6 ст. 5 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, далее — закон № 214) за каждый день просрочки.
ВАЖНО! Хотя в тексте официального документа до сих пор в качестве основы для расчета указывается ставка рефинансирования, с 01.01.2016 для вычисления неустойки в соответствующие периоды должна использоваться ключевая ставка ЦБ РФ (см. постановление Правительства РФ от 08.12.2015 № 1340). Например, с 14.06.2019 она она в очередной раз изменилась (см. информацию Банка России от 14.06.2019 г.).
Продолжительность периода просрочки исчисляется со дня, следующего за последним днем, когда обязательство должно было быть исполнено. В расчет включается и день, когда обязательство по факту было выполнено (абз. 4 п. 65 постановления ПВС РФ от 24.03.2016 № 7, далее — ППВС № 7).
Калькулятор неустойки по закону № 214-ФЗ
Расчет неустойки по ДДУ удобно производить также с помощью специального калькулятора неустойки по 214-ФЗ онлайн.
Калькулятор неустойки по ДДУ всегда можно найти в интернете в открытом доступе, однако главным минусом такого инструмента расчета зачастую является неактуальность формул для вычисления. Например, расчет неустойки по 214-ФЗ калькулятор производит на основании ставки рефинансирования вместо ключевой ставки или осуществляет округления слишком грубо (до 2–3 разрядов) и т. д.
В связи с этим рекомендуется заранее проверять формулу расчета, встроенную в конкретный калькулятор, использовать для контроля сразу несколько калькуляторов, а также производить контроль вычисления вручную.
Итак, по ДДУ неустойка может быть взыскана:
- с дольщика — за нарушение сроков внесения платежа по ДДУ;
- застройщика — за нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию или несоблюдение срока исполнения гарантийных обязательств по договору.
Что делать дольщику при просрочке
Если застройщик просрочил передачу жилья в возводимом доме, то покупатель имеет законные права требовать:
- неустойку за задержку срока сдачи жилья или апартаментов (машиноместа)
- возмещение убытков, понесенных дольщиком из-за неполучения квартиры в срок по ДДУ (например, расходов на аренду жилья, на переплату процентов по ипотечному кредиту, на увеличение стоимости ремонта)
- компенсацию упущенной выгоды (например, если приобретенная недвижимость планировалась к сдаче в аренду для получения дохода)
- штраф в размере 50% от суммы неустойки (по Закону о защите прав потребителей России)
- компенсацию причинённого морального вреда (присуждается судом автоматически, хотя и в незначительных суммах)
- возмещение судебных издержек (например, на услуги юриста, подготовку документов, оплату госпошлины при подаче иска в суд)
- расторжение договора участия в долевом строительстве
Когда просрочка сдачи дома превышает два месяца, покупатель по закону имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия и вернуть назад всю ранее уплаченную по нему сумму денежных средств с процентами за весь срок договора. В целях оповещения застройщика о планируемом расторжении направляется соответствующее письмо. Также в письменном уведомлении указываются все основные реквизиты договора долевого строительства (номер, дата подписания, регистрационные сведения). Договор считается автоматически расторгнутым уже в день непосредственной отправки правильного составленного уведомления. После получения указанного уведомления у застройщика есть 20 рабочих дней на погашение всех требований дольщика в добровольном порядке.
При расторжении ДДУ любой застройщик обязуется вернуть всю сумму, внесённую и равную цене договора. А ещё строительная компания уплачивает проценты за длительное пользование денежными средствами, полученными ей от участника долевого строительства. Размер указанных процентов высчитывается по формуле – 1/150 ставки ЦБ за каждый день, начиная с даты перечисления средств компании и до дня возврата всей суммы обратно на его банковский счет.
Как же взыскать положенную неустойку
Как взыскать неустойку за просрочку сдачи дома по договору долевого строительства?
Самый правильный способ – обратиться в специализированную юридическую компанию, имеющую многолетний опыт данной работы и хорошую репутацию на рынке.
Самостоятельно взыскивать тоже можно, но тогда будьте готовы к многочисленным поездкам в суды, банки, к приставам и даже к неблагоприятному исходу дела. Как правило, при самостоятельном взыскании вы дополнительно потеряете деньги на том, что суд уменьшит размер причитающейся вам неустойки более значительно, чем при работе с юридической компанией. Просто потому что вы не сможете профессионально и аргументированно защитить свою правовую позицию и юридически точно возразить на аргументы строительной организации.
Обратите внимание, что с 03 апреля 2020 года по 01 января 2021 в Москве, Московской области и всех остальных регионах России действует Правительственное Постановление № 423 от 02.04.2020 года, в соответствии с которым взыскание неустойки и штарфных санкций с застройщика за неисполнение им договоров и подрядчиками не производится и откладывается до 01 января 2020 года (если и далее не будет продлено). Это означает, что до 01.01.2021 года все застройщики России освобождены от какой-либо ответственности за неисполнение своих обязательств пере кем бы то ни было из своих клиентов и своих партнеров и контрагентов (субподрядчиков и т.д.). Зачем это освобождение от ответственности было предоставлено застройщикам мы не знаем и судить о правильности и целесообразности этого решения не будем, но должны принимать его во внимание.
Необходимо обратить внимание и на то, что до 01.01.2021 года согласно указанному Постановлению Правительства РФ застройщики также имеют отсрочку исполнения обязательств по неустойки и штрафным санкциям за более ранние нарушения и просрочки, случившиеся до 01.04.2020 года.
Разные годы – разные ставки
Возникает резонный вопрос – а как рассчитывать неустойку за длительный период, если ставка рефинансирования меняется трижды в год. К сожалению, ответа на этот вопрос нет, как нет и единообразной судебной практики по этому поводу. Для таких случаев существует негласный принцип юристов-практиков – просить по максимуму, оставляя суду поле для маневра. Поясним на примере.
Просрочка началась с января 2016 года, когда действовала ставка рефинансирования в 11%. Предварительную претензию застройщику дольщик направил после того, как ставка рефинансирования понизилась до 7,25%. С момента начала просрочки и до изменения ставки прошло 230 дней.
Разумным будет рассчитать 230 дней по 11%, а последующую – по ставкам, действующим на тот или иной период и направить претензию застройщику. В 99,9% случаев дело дойдет до суда. Дело в том, что закон никак не регламентирует эти вопросы, и нет ни одного указания на ретроспективность новых ставок рефинансирования на прошлые правоотношения. Поэтому, подавая иск по максимуму, остается ждать, что решит суд. На настоящий период существуют как решения, удовлетворяющие поэтапную неустойку, так и решения полностью противоположные.
Уже длительное время ожидаются разъяснения Пленума ВС РФ по этим вопросам, но пока что их нет, а значит истцы вольны выбирать, просить ли им по максимуму или по минимуму.
Услуги юриста и их стоимость
По всем вопросам, связанным с расчетом и взысканием неустойки по ДДУ вы может получить бесплатную юридическую консультацию на нашем сайте. Для этого можно связаться с консультантом, либо заполнить форму обратной связи. В таблице приведена стоимость дополнительных услуг юриста или адвоката, которые вы можете заказать после консультации.
| Услуги | Цена |
| Подготовка правового заключения по предмету спора | от 1000 руб. |
| Оформление претензии с расчетом суммы неустойки | от 3000 руб. |
| Подготовка искового заявления в суд | от 5000 руб. |
| Представительство в судебных инстанциях | от 15000 руб. |
| Сопровождение исполнительного производства по ДДУ | от 10000 руб. |
Формула расчета — как расcчитывается неустойка по ДДУ в 2022 году
Основными критериями при расчете будут стоимость объекта, срок просрочки и ставка рефинансирования на дату начала просрочки (или на дату фактической передачи квартиры)
Для физических лиц формула будет выглядеть следующим образом:
СН = СО*СП*2*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, 2 — множитель, предусмотренный частью 2 статьи 6 закона № 214-ФЗ для взыскания неустойки в двойном размере в пользу участников договора — физических лиц, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Для юридических лиц формула будет немного иной:
СН = СО*СП*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Взыскание пени с застройщика
Порядок взыскания демереджа у застройщика за просрочку указан в ФЗ (статья №6 и №7). В первую очередь, участник долевого строительства должен подготовить претензию и отправить ее застройщику. Письменное обращение — это просьба о добровольной выплате компенсации. Затем необходимо дождаться ответа от строительной компании. Если застройщик игнорирует обращение, то можно составлять исковое заявление и обращаться в судебные инстанции для решения конфликта.
Порядок взыскания:
- Подготовка письменной претензии.
- Сбор необходимых документов для предъявления в строительную компанию. Например, договор долевого участия (дду), предварительный договор купли-продажи.
- Обращение в суд. Во-первых, составляет исковое заявление. Во-вторых, собирается документация, куда входит ответ застройщика, расчет неустойки, квитанции о выкупе своей доли, договоры на участие в долевом строительстве, квитанции на оплату государственной пошлины.
- Проведение исполнительного производства. По судебному решению истцу выдается исполнительный лист, который необходимо передать приставам для взыскания неустойки у строительной компании.
Формула расчета неустойки
Ответственность застройщика определена отдельным законом «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости…» (частью 2 статьи 6), принятым 30 декабря 2004 г. под №214-ФЗ.
Это важно! При невыполнении застройщиком обязательств, ему придется заплатить второй стороне определенный объем неустойки, равный 1/300 ставки рефинансирования. Штрафные санкции в этом объеме выплачиваются за каждый из дней просрочки, по общему их количеству.
Под обозначенной ставкой понимается объем процентов за год, под которые происходит кредитование Банком РФ других финансовых учреждений. Действующее законодательство РФ определяет эту ставку как минимальную оплату за использование лицом чужих финансов.
Эта величина не постоянна, и ее изменение происходит часто. На ее фактический размер воздействуют определенный факторы: наложение экономических санкций на государство, общегосударственный кризис и прочее. Именно поэтому использование онлайн-калькуляторов является нецелесообразным.
Если нужен точный результат, необходимо воспользоваться соответствующей формулой и произвести расчет самостоятельно:
Н = Сд × 1/300Ср × Дп.
Обозначения в формуле расшифровываются так:
- Н – размер неустойки,
- Сд – общая сумма, указанная в договоре,
- Ср – ставка рефинансирования,
- Дп – количество просроченных дней.
Указанную в формуле ставку исчисляют дробью в процентах. Числитель (верхняя часть дроби) изменяемая величина, обозначаемая числом, а знаменатель (нижняя часть дроби) представлен числом 100.
Важный момент! В случае заключения договора со стороной, выступающей физлицом, объем неустойки увеличивается в два раза.
Кроме возмещения застройщиком неустойки, он также финансово отвечает и за убытки дольщика, которые тот понес. К примеру, в случае если во время вынужденного ожидания завершения строительных работ по объекту дольщик арендовал жилье, то деньги, потраченные им по арендному договору, должны полностью возмещаться застройщиком.
Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома
Если нарушен определенный договоренностью срок передачи объекта в рамках ДДУ, сторона, права которой нарушены, может оформить и направить в адрес застройщика отдельную претензию.
Однако соблюдать досудебный порядок решения спорных вопросов при невыполнении условий ДДУ не обязательно, поскольку положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» этого не предусматривают.
Однако суд, решая спор на своем уровне, может признать установление сторонами претензионного порядка в том случае, когда условия ДДУ содержат пункты, определяющие четкие требования относительно:
- формы, в которой составляется претензия стороны,
- порядка и сроков направления дольщиком этого документа и условий его рассмотрения второй стороной.
Основания к взысканию неустойки по ДДУ в 2019 году
Примечательно, что договор долевого участия (далее – «ДДУ») может предусматривать практически любые, прямо не запрещенные законом основания к взысканию неустойки. В договоре, специально для таких случаев, может даже оговариваться способ расчета. Но в подавляющем большинстве случаев застройщики оставляют штрафные санкции на усмотрение законодательства. А вот в законе можно обнаружить лишь 3 основных причины к взысканию.
- Просрочка передачи объекта долевого строительства, указанного в ДДУ, дольщику.
- Нарушение предельных сроков устранения недостатков.
- Расторжение договора в одностороннем порядке (в том числе чрез суд) по инициативе дольщика.
Чтобы понять, как и по каким формулам в 2019 года рассчитываются и взыскиваются неустойки по приведенным основаниям, рассмотрим их чуть подробней.