Сопровождение аренды коммерческой недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сопровождение аренды коммерческой недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Налоговые риски могут возникнуть при аренде персонала, если отсутствует необходимость в привлечении работников, либо если отсутствует необходимое документальное подтверждение их участия. Налоговый риск в данном случае повышается, если:

• имело ли место привлечение одних и тех же работников как по трудовому договору, так и по договору найма персонала;

• фактически привлеченные работники по своей квалификации и опыту соответствуют тем параметрам, которые заложены в договоре найма персонала;

• имеющаяся в организации документация позволяет подтвердить реальное участие полученных в «аренду» работников в деятельности организации;

• расходы на аренду персонала соразмерны тем выплатам, которые производились бы в случае оформления трудовых отношений.

Суммы арендных платежей, включенных в расходы, могут заинтересовать налоговиков в нескольких случаях. Чаще всего обнаруживается завышение цены по договору. Если выяснится, что цена сильно выше рыночной, инспектор заподозрит схему и задаст соответствующие вопросы.

Как это работает? Налоговики проверяют договор аренды, сравнивают цену со среднерыночной, выявляют завышение. Налогоплательщику направляется требование предоставить пояснения. Обосновать завышенную цену не удается. Инспектора делают вывод о намеренном завышении налоговых расходов и снимают затраты. Компания получает доначисления. И это в лучшем случае. В худшем будут штрафы и судебное разбирательство.

Сколько могут доначислить? Все зависит от ситуации, реальной и завышенной цены аренды. Нередко суммы доначисленного налога на прибыль исчисляются миллионами рублей. В общем, избегайте серых схем аренды, сотрудничества с взаимозависимыми лицами. И не надейтесь, что инспектор не заметит завышения рыночной цены аренды в несколько раз и тем более в несколько десятков раз.

Может, снять что-нибудь дешевое, за символическую цену? Казалось бы, вот оно, решение. Но не тут-то было. Заниженная цена – такой же триггер для налоговиков, как и завышенная. Все дело в том, что затраты на аренду влияют на НДС, налог на прибыль. Снимаете помещение под магазин слишком дешево? Проблемы возникнут у арендодателя. Ему нужно быть готовым обосновать цену ниже рыночной. Если обоснование инспекторов не устроит, будет суд и доначисление налогов. Кстати, учитывайте этот момент, если решите сдать часть магазина недорого в субаренду!

Важно: цена сделки легко проверятся ФНС. Считать, что у налоговиков нет доступа к таким данным, неверно. Правда, проверяет налоговая не все договоры аренды. Ее внимание привлекают сделки, в которых можно заподозрить необоснованную выгоду.

---

• документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
• паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
• арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
• срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
• порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
• оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
• условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
• число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
• опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
• условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

Продление договора аренды

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

• при установлении в тексте договора срока его действия;
• при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
• при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Согласование условий договора об объекте аренды.

Статьёй 607 ГК РФ предусмотрено основное условие, которое предусматривает, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Действующим законодательством предусмотрено, что в аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе срока действия договора аренды и не уничтожаются. Непотребляемые вещи могут быть и должны быть возвращены арендодателю по окончании срока аренды в том же состоянии, в котором они были переданы, с учетом нормального износа. Потребляемые вещи теряют свои натуральные свойства в процессе срока исполнения договора, поэтому не могут быть переданы в аренду (напр. продукты).

Следовательно, для согласования условий договора аренды необходимо определить функциональное назначение объекта аренды, индивидуализирующие признаки (выделение из других вещей по присущим только ей характеристикам).

Немаловажным является условие о необходимости указания инвентарного номера объекта договора аренды. Особой индивидуализации подлежат такие объекты, как оборудование, предметы обихода, объекты недвижимости, транспортные средства, животные (КРС).

При этом судебная практика предусматривает варианты признания договора аренды заключенными, даже если стороны не согласовали и не указали инвентарные номера объекта аренды, при условии, что договор исполнялся сторонами без возражений и арендатор фактически принял и пользовался имуществом.

Закон подчёркивает необходимость указания индивидуальных признаков объекта договора аренды, как в самом договоре, так и в обязательном порядке в акте приёма-передачи.

В данном случае риск арендодателя заключается в том, что он не вправе будет требовать от арендатора принятия в пользование объекта аренды, не сможет требовать и взыскать плату за пользование, не вправе требовать внесения обеспечительного платежа за пользование и неустойки за его просрочку, а также арендодатель не сможет истребовать переданную вещь.

Риск арендатора в данном случае заключается в невозможности реализовать преимущественное право на аренду этого имущества на новый срок, невозможности потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору, при отсутствии индивидуализирующих признаков объекта аренды, договор не порождающим каких-либо прав и обязанностей для сторон и согласно ст. 301 ГК РФ арендодатель вправе в судебном порядке истребовать имущество у арендатора, по смыслу истребования из чужого незаконного владения. Аналогичный риск у арендатора возникает, если объектом договора аренды является животное, а в самом договоре не указаны его индивидуализирующие признаки.

Согласование условий договора о цели использования объекта аренды.

С учётом ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны обязаны согласовать и указать в договоре цель использования объекта аренды, в соответствии с его функциональным назначением. При этом в качестве исключения, цель использования объекта аренды может быть иной и вовсе не совпадать с самим назначением объекта.

Риск арендодателя заключается в том, что если арендодателем будет передано имущество не позволяющее использовать его по целевому назначению, которое указано в самом договоре, то существует риск когда арендатор будет вправе требовать возмещения убытков в случае передачи имущества с недостатками, препятствующими его использованию в соответствии с целевым назначением.

Под убытками согласно статье 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При этом судебная практика придерживается позиции в защиту арендодателя, если арендодатель устранит недостатки объекта аренды в разумный срок, арендатор не вправе требовать расторжения договора.

Риск арендатора заключается в том, что нецелевое использование имущества является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения.

Следует также подчеркнуть, что если условие о цели пользования объекта аренды не согласовано, то в этом случае арендатор, в силу п. 1 ст. 615 ГК РФ, должен пользоваться объектом аренды в соответствии с целями, следующими из его функционального назначения.

Согласование условий договора о передаче арендованного имущества.

В договорных отношениях принято считать, что фактом передачи объекта аренда является акт приёма-передачи, в соответствии со ст. 611 ГК РФ. Однако акт приёма-передачи не является единственным документом, подтверждающим саму передачу имущества. Более того законно не оговорены специальные требования к документу, которым подтверждается передача арендного имущества по договору.

Судебной практикой доказано, что кроме акта подтверждающими передачу имущества документами могут являться иные документы, свидетельствующие о наличии арендных правоотношений между сторонами (акты сверки расчетов, счета-фактуры), свидетельские показания, сам факт пользования имущества, в случае возможности его доказывания в суде.

Риск арендодателя заключается в том, что если сторонами в договоре аренды предусмотрено и зафиксировано конкретное наименование документа, которым должна оформляться передача имущества, то отсутствие такого документа будет являться доказательством того, что арендодатель не исполнил свое обязательство по передаче имущества и передача имущества будет не доказана, а, следовательно, арендодатель не сможет потребовать внесения арендной платы. При этом немаловажным последствием риска для арендодателя будет являться ответственность возвратить арендатору аванс как неосновательное обогащение.

Аналогичный риск возникает у арендодателя, если в договоре аренды не предусмотрено, что актом приема-передачи имущества является сам договор. Следовательно, для исключения возникновения споров по данному основанию, при передаче имущества стороны должны подписать документ, удостоверяющий факт перехода имущества от арендодателя к арендатору или указать в самом договоре, что актом приёма-передачи является сам договор.

Риск арендатора по невозможности взыскания с арендодателя убытков, согласно ст. 611 ГК РФ (в случае просрочки предоставления имущества) возникает в том случае, если стороны в договоре аренды согласовали срок передачи имущества, превышающий срок действия договора аренды.

Наличие у арендодателя права собственности на имущество или права на сдачу в аренду имущества

У потенциального арендодателя прежде всего следует проверить правоустанавливающие документы на объект, который он собирается передать в аренду. Дело в том, что в соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом). В первую очередь этим правом наделен собственник. Иным лицом, обладающим правом распоряжаться имуществом (в том числе сдавать его в аренду), является лицо, наделенное таким правом в силу закона или договора. Поэтому следует удостовериться, что контрагент имеет полномочия по сдаче в аренду данного объекта.

В противном случае велик риск, что налоговые органы при проверке поставят под вопрос правомерность принятия данных затрат в состав расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль, как экономически необоснованных. Напомним, что по общим правилам п. 1 ст. 252 НК РФ все расходы, включаемые в налоговую базу, должны быть обоснованны, документально подтверждены и произведены для деятельности, направленной на получение дохода. При этом под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы.

Документами, подтверждающими осуществление расходов по аренде имущества, являются договор аренды, составленный в соответствии с гражданским законодательством, и платежные документы на перечисление арендной платы.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, договор аренды, заключенный с лицом, не имеющим свидетельства о государственной регистрации его прав на объект аренды, а также не содержащий условий о наличии у арендодателя права собственности на сдаваемое в аренду имущество, не является документом, подтверждающим расходы, произведенные арендатором на основании данного договора. Фактически в рассматриваемой ситуации арендные отношения между сторонами отсутствуют (Письма Минфина России от 27.03.2006 N 03-03-04/1/288 и УФМС России по г. Москве от 18.06.2009 N 16-15/061721.3, от 08.09.2007 N 20-12/086935).

Госрегистрация при передаче недвижимости

Еще одна особенность договора ссуды, про которую нужно не забыть, связана с государственной регистрацией объектов недвижимости при их передаче в пользование. По общему правилу вне зависимости от срока безвозмездного пользования недвижимостью государственная регистрация не требуется (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 689 ГК РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон № 218).

Но из этого правила есть два исключения. Первое касается передачи в безвозмездное пользование земельного участка. Здесь регистрация требуется, если участок предоставлен в пользование на год или более (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Соответственно, избежать регистрации можно, если оформить договор ссуды на меньший срок или вообще не указывать срок в договоре, сделав его бессрочным.

Обратите внимание: в последнем случае суды соглашаются с тем, что если договор бессрочный, то его регистрация не требуется (см. п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)). Правда, такой вывод высшие арбитры сделали по аренде и в период применения положений, установленных Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Но, на наш взгляд, данная правовая позиция может использоваться и сейчас, в том числе и по договорам ссуды.

Второе исключение касается объектов культурного наследия. Если в пользование передается такой объект, то договор регистрируется вне зависимости от срока (п. 3 ст. 689, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 9 ст. 51 Закона № 218-ФЗ).

Разобравшись с правилами заключения договора безвозмездного пользования, можно переходить к налоговой стороне вопроса. Начнем с последствий для передающей стороны.

Подготовительный этап

Для того чтобы минимизировать возникновение рисков по договору аренды, следует начать работу по их снижению еще на стадии подготовки договора, которая предшествует его составлению и подписанию.
Первое на что нужно обратить внимание – это стороны договора аренды. На первый взгляд ничего сложного здесь нет, поскольку сторонами являются арендатор и арендодатель. Но в качестве последнего может выступать только собственник или лицо им уполномоченное. Поэтому, перед составлением договора аренды проверьте у лица, выступающего в качестве арендодателя, наличие правоустанавливающих документов на объект недвижимости. После предоставления Свидетельства на право собственности или иного документа, сверьте данные, указанные в нем, с данными арендодателя.

В тех случаях, когда лицо, выступающее в качестве арендодателя, на основании документов собственником не является, он должен представить документ, дающий право на заключение договора аренды в отношении данного объекта недвижимости. Например, заверенную нотариально доверенность, договор на оказание посреднических услуг или иной документ, в котором четко выражена воля собственника на делегирование этому лицу права сдавать вещь в аренду.

Кроме того, при выборе контрагента, отдайте предпочтение не частному лицу, а компании, обладающей статусом юридического лица, в особенности, если вы желаете заключить договор длительной аренды недвижимого имущества. Данная рекомендация актуальна потому, что все расходы, связанные с ремонтом арендуемого имущества юридическое лицо — арендатор может учесть в расходах при налогообложении прибыли.

Интересным условием, которое может быть вписано в договор аренды и которое установлено в ГК РФ, является пункт о том, что арендуемое имущество может перейти в собственность арендатора после окончания срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены, установленной сторонами в договоре.

Такое условие весьма редко можно найти в договорах аренды недвижимого имущества, но если вы все же решили включить его в текст договора, то следует четкого определить стоимость объекта. Подобное условие объясняется тем, что выкуп арендуемого имущества с точки зрения налогового права является реализацией товара, а значит порождает право на вычет входного НДС по приобретенному имуществу у арендатора, вместе с правом на начисление амортизации на имущество.

А арендодателю придется заплатить и НДС, и налог на прибыль с проданного товара, которым является объект недвижимости. При этом все налоги будут исчисляться с выкупной цены имущества, которую нужно прописать в договоре.

При подготовке, составлении и подписании договора аренды недвижимого имущества необходимо уделить внимание не только вышеизложенным моментам, но и всем остальным пунктам договора, поскольку при заключении столь важного документа, риск несения финансовых потерь может крыться и в иных разделах.

Требования к оформлению контракта

Следующие правила при составлении договора позволят избежать части конфликтов и рисков при аренде (долгосрочной и краткосрочной):

1. Залог. Как правило, залог всегда вносится как гарантия защиты имущественных прав собственника. В контракте прописывается, как сумма была внесена, а также условия ее возврата и удержания при расторжении контракта.
2. Подробное описание возможных материальных ущербов и порядок их компенсации. Прописывается порядок расчета вреда, условия оплаты или ремонта.
3. Финансовые вопросы. Это касается перевода квартплаты и коммунальных платежей. Указывается периодичность внесения денег, граничные сроки, строгие суммы. Также указывается наказание, которое ожидает нанимателя при нарушении условий соглашения.

— Жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, право на которое и сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации, — говорит Юрий Романченко.

Правда, это только в том случае, если договор аренды заключается на срок более одного года. Если менее – государственная регистрация не нужна.

— Не требуется государственная регистрация и в том случае, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, в дальнейшем продлевается на срок менее одного года, — уточняет директор «ЮрфинэкC». — При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора.

Как бы то ни было, заключение подобных сделок – дело довольно рискованное. Поэтому прежде чем заключать договор, обязательно проконсультируйтесь с юристом. Внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами соглашения, реально оцените свои платежеспособные возможности. И только после этого принимайте окончательное решение. Ведь вы выбираете место для реализации своего собственного дела, а в таких вещах спешка крайне не рекомендуется.

Добросовестность контрагента

Для того чтобы оценить деловую репутацию контрагента и минимизировать риск заключения договора с недобросовестным деловым партнером, необходимо:

• Получить свежую выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП, которая подтвердит, что контрагент надлежащим образом зарегистрирован и на момент получения выписки не снят с учета.
• Проанализировать бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату с отметкой налоговой инспекции. По балансу можно будет определить, сдает ли компания отчетность, ведет ли активную хозяйственную деятельности и каким объемом денежных средств располагает.
• Проверить адрес места нахождения компании на массовость. Массовый адрес – один из основных признаков фирм-однодневок.
• Проверить руководителя контрагента на предмет включения его в реестр дисквалифицированных лиц. Дисквалификация – это административное наказание, которое заключается в лишении физического лица определенных прав, в частности, права занимать руководящие должности в исполнительном органе управления юридического лица, входить в совет директоров (наблюдательный совет), осуществлять предпринимательскую деятельность по управлению юридическим лицом.
• Проверить судебные споры, в которых участвовала компания. Проверка арбитражных дел важна не только для доказательства должной осмотрительности налогоплательщика, но и для получения информации о его деловой репутации и характере поведения на рынке.
• Проверить полномочия лица, подписывающего договор.

Риски арендатора и арендодателя

Основной вопрос, волнующий арендодателя, это, конечно же, способность платить арендную плату за пользование имуществом. Он может не получить арендную плату, получать ее не в полном объеме или позже оговоренного времени. Для подтверждения выполнения арендатором своих финансовых обязательств арендодатель обычно требует от него внести авансовую плату (например, за 3 месяца).

Однако нередки случаи, когда арендаторы, не только не платят арендную плату, но и съезжают с арендованного имущества раньше срока ничего не заплатив, тем самым обманывая арендодателя. В этом случае владельцу имущества ничего не остается, как простить долги либо обратиться в суд. Во избежание проблем необходимо обезопасить себя следующим образом:

• во-первых, необходимо в договор аренды внести все паспортные данные, реквизиты арендатора, указать реальный размер арендной платы.
• во-вторых, обговорить заранее обязанность предоставления дополнительных сведений о нанимателе: место его работы, рабочий телефон, мобильный телефон и т.д.

Похожие записи:

• Проверки ГИТ в 2023: как избежать
• Размер материнского капитала, и как его можно использовать
• Списание задолженности по налогам и сборам