Покупка земли под ИЖС: как всё сделать правильно?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка земли под ИЖС: как всё сделать правильно?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, лишь знание всех вышеуказанных основ позволит достичь достаточного знания по теме, как правильно купить участок земли в собственность. Не нужно надеяться на добросовестность продавца, на компетентность регистратора – всегда важно самому знать, как действовать и на что нужно обратить внимание в том или ином случае. Ведь в случае допущения ошибки, даже по вине других людей, именно Вам придется терпеть последствия и нести расходы на их устранение.
Приобрести участок можно у частного лица, у девелопера или у государства.
Покупка земли у частников сопровождается определенными рисками. Например, очeнь дeшeвo пpoдaютcя пpoблeмныe зeмли: формально они принадлежат продавцу, но по факту документов на них у него не осталось. Придется тратить нервы, силы, время и деньги на юриста, чтобы все восстановить. Продавец также может умолчать о различных ограничениях, наложенных на землю, что в итоге приведет к невозможности зарегистрировать право собственности на построенный дом. Спешка при заключении сделки может говорить о том, что продавец стремится избавиться от участка, на который претендует кто-то еще.
Приобретение земли у девелопера сопровождается меньшими рисками, но и тут не следует терять бдительность. Нередко бывает, что к дешевым участкам не предусмотрено подведение коммуникаций за счет компании. Поэтому стоит проверить технические условия, другие документы на землю и коммуникации, а также убедиться, что девелопер выполняет свои обязательства, например почитав в сети отзывы о компании или лично пообщавшись с их клиентами.
Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:
- Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
- Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
- Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
- Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
- Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.
От расположения участка будет зависеть комфорт проживания на нем. От чего нужно отталкиваться, выбирая район:
-
Удаленность от города. Если вы работаете удаленно или не собираетесь часто посещать свой участок, то переплачивать за близость к городу не обязательно. Но выбирая участок для переезда на ПМЖ с постоянной нуждой ездить в город, расстояние играет роль. Например, от наших коттеджных поселков можно доехать до центра Тюмени всего за 20 минут.
-
Инфраструктура вокруг. Обязательно оцените благоустройство: что есть в поселке, какие поселки есть рядом, есть ли остановка общественного транспорта и прочее. Самым комфортным вариантом для проживания будет коттеджный поселок. В большинстве случаев он изначально уже обладает базовой инфраструктурой для жизни и готовыми необходимыми коммуникациями.
-
Экология. К изучению обстановки также относится и отслеживание загрязняющих объектов вокруг (фабрики, фермы, мусорные полигоны). Все это напрямую повлияет на чистоту воздуха, земли, грунтовых вод. Не поленитесь также заглянуть в муниципальный генеральный план района — там вы сможете узнать не только о существующих объектах, но и том, какое строительство запланировано.
-
Соседи. Перед покупкой участка неплохо было бы познакомиться с людьми, которые будут проживать рядом с вами.
Когда участок уже выбран, стоит разобраться, как правильно оформить куплю земельного участка пошагово.
Во-первых, для начала стоит убедиться в том, что:
- У собственника есть полный пакет документов;
- Отсутствуют какие-либо обременения земельного участка или ограничения его использования;
- Вся информация об участке действительна (закажите выписку из ЕГРН самостоятельно);
- Границы участка установлены верно и они соответствуют задокументированным;
- Если на участке есть дом, то он построен без нарушений строительных норм.
Как получить выписку из ЕГРН?
Заказать выписку из ЕГРН можно как в бумажном так и в электронном виде. Услуга будет платная.
Вариант 1: МФЦ
- Нужно обратиться в любой МФЦ с паспортом и заполнить заявление на получение выписки из ЕГРН.
- Сотрудник выдаст платежный документ, нужно будет оплатить услугу и приложить чек к заявлению.
- В течение 5 рабочих дней выписка будет готова.
По мнению экспертов, главное при выборе земельного участка – найти добросовестного застройщика, иначе мечтам о собственном доме или приятной даче не суждено будет сбыться. «Есть на рынке разовые проекты, есть собственники, которые не имеют большого опыта в реализации подобных проектов, и можно купить участок и остаться в наполовину проданном поселке. И тогда действительно обустроиться, подвести дороги, коммуникации – электричество, воду – будет достаточно сложно. Поэтому все-таки основная рекомендация – выбирать крупные устойчивые компании, которые работают на рынке не один год», — отмечает Сергей Мазенков.
По словам Татьяны Калюжновой, обязательно нужно разузнать, много ли проектов в портфеле застройщика, выполнил ли он все обязательства в срок в реализованных проектах: «Соберите информацию о том, давно ли существует эта компания, есть ли у нее реализованные проекты в сфере загородной недвижимости, работала ли она до кризиса 2008 г. и как его пережила, были ли проблемы с завершением строительства и подведением коммуникаций в обещанные сроки в предыдущих проектах застройщика. Источники – форумы в интернете, собственники участков в других поселках девелопера, которых можно найти также через форумы или знакомых».
Если даже у застройщика долгая история и большой опыт, необходимо внимательно изучить документы. Проверяйте не только свидетельство о собственности на участок, но и правоустанавливающие документы: договор или договоры, на основании которых продавец стал владельцем земли и впоследствии оформил ее на себя в собственность.
«В свидетельстве о государственной регистрации права обязательно обращайте внимание на строку «Существующие ограничения (обременения) права». Если там указаны какие-либо обременения (ипотека, аренда, сервитут), от покупки участка лучше отказаться», — отмечает Татьяна Калюжнова.
Попросите кадастровый паспорт – в нем прописаны его точные границы на основе межевания. В случае отсутствия межевания впоследствии могут возникнуть конфликты с собственниками соседних участков. Во всех названных документах указаны категория и вид разрешенного использования земель: например, земли населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство, земли сельскохозяйственного назначения под дачное строительство.
Важным вопросом является наличие коммуникаций. «Если они не подведены на момент покупки, продавец обязан предоставить технические условия на их подключение и договоры с ресурсоснабжающими организациями. Кроме того, обязательства застройщика по подведению коммуникаций к вашему участку должны быть прописаны в документах, которые вы подписываете с застройщиком в момент заключения сделки», — уточняет Татьяна Калюжнова.
Сергей Мазенков настоятельно рекомендует обратить внимание на окружение. На активно застраивающихся направлениях существует практика «веерной» застройки. «Допустим, вы купили участок на краю леса, а потом вас со всех сторон окружили новые садовые товарищества, участок потерял в цене», — предупреждает эксперт.
Чтобы минимизировать такой риск, нужно обратиться к Публичной кадастровой карте – это общедоступный ресурс в интернете, в котором можно посмотреть, что находится вокруг интересующего вас участка. «Если по границе проходит лесной фонд, можете быть спокойны, он не сможет быть переведен в категорию земель под дачное строительство, — говорит Сергей Мазенков. — А если вокруг мы видим поля, которые уже поделены и размежеваны на массу дачных участков, соответственно, вы понимаете, каковы ближайшие перспективы. Перспективы понятны и если неподалеку находятся земли промышленного назначения – покупать в этом месте не стоит».
Возможные проблемы и пути их решения
Если не учитывать мошеннические схемы, то к наиболее распространённым проблемам относятся ошибки и недочёты при составлении документов. Процедура оформления земельных участков несколько сложней, чем квартир. Существует множество нюансов, которые впоследствии могут доставить новому собственнику множество проблем. Основные из них:
- Реальные параметры земли (площадь, описание, месторасположение и т.д.) не соответствуют данным, указанных в официальных документах. Расхождения могут возникнуть, как по вине продавца, так и по невнимательности регистрирующего органа.
В процессе покупки всю информацию об участке следует должным образом проверять.
- Оформление сделки без согласия лиц, которые имеют на неё свои права. Это может быть один из супругов, несовершеннолетний ребёнок, лица, находящиеся в армии или в тюрьме, недееспособные граждане и т.д.
А если купить участок сразу с домом?
Возможно, вы не хотите тратить время и силы на строительство. Тогда хорошим вариантом будет купить не просто землю, а уже готовую дачу. Что нужно знать при покупке земельного участка с домом?
- часто участки с домами продают пожилые люди, которым стало тяжело содержать дачу. Нередко в старческом возрасте продавцы страдают психическими заболеваниями и подписывают сделки в неадекватном состоянии. Чтобы не иметь в будущем проблем с родственниками продавца, в идеале лучше попросить справку о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Стоит просить об этом только в крайнем случае, если поведение человека вас настораживает;
- если продает землю с домом не сам собственник, а его представитель, нужно проверить, чтобы он имел право на совершение таких операций;
- помимо того, что надо узнать, оплатил ли продавец все целевые взносы, будет не лишним удостовериться, что и налоги оплачены;
- проверьте, не зарезервирована ли ваша будущая земля для государственных нужд, например, для строительства трассы. Такую информацию можно получить в администрации СНТ.
Особенности приобретения участков под ИЖС
Для начала необходимо разобраться в определении аббревиатуры ИЖС. Она означает процедуру индивидуальной жилой застройки, осуществляемой на определенном участке земли. Если земельный участок под строительство находится в пределах городской черты или в поселковой местности, то по завершению строительства дому присваивается адрес для определения его местоположения, а также в последствии возможно будет прописаться в этом доме.
Преимущество подобного строительства заключается в том, что имеется возможность подойти к плану застройки на индивидуальной основе, учитывая все предпочтения владельца, а также после завершения строительства, при условии регистрации в данном доме, появляется возможность пользования всеми коммунальными услугами, которые предусмотрены в месте нахождения участка.
Законодательные нормы, предусматривающие приобретение участка под ИЖС, изложены в Градостроительном кодексе ст. № 49.
При планировании строительства стоит учесть, что в дальнейшем прописаться имеет право только одна семья, а также высота дома не должна превышать трех этажей.
Так же важно изначально правильно оформить документы, так как неверное оформление может привести к тому, что участок будет приобретен, а строительство на нем будет под запретом.
На что обратить внимание при покупке актива
Независимо от того, нужна земля под возведение капитального строения или необходим инвестиционный актив для его дальнейшей перепродажи, предлагаемое имущество следует проверить. Несмотря на ужесточение законодательства, мошеннические схемы все еще не редкость. Перед покупкой земли вы, как будущий собственник, должны знать:
- Точные границы земельного надела с проверенной топографией
- Качество земли с учетом климатических особенностей местности
- Предназначение данной конкретной земли в зависимости от категории
- Имеющиеся коммуникации и характеристика инфраструктуры
- Юридическое обоснование права собственности текущего владельца
Аренда владения у государства с целью застройки
Для аренды земли с целью строительства частного дома необходимо следующее:
1) Заказать у администрации копии топографического плана в масштабе 1:500.
2) Выбрать участок, не занятый строящимися объектами.
3) Убедиться, что аренда надела возможна, обратившись с заявлением к органам местного самоуправления.
4) Удостовериться в том, что на приобретаемом объекте отсутствуют постройки, препятствующие строительным работам.
5) Сделать заявку на разрешение строительства, уведомить администрацию о его начале.
Власти могут принимать нужное решение долго. При согласии на продажу назначается аукцион, объявление о котором публикуется в СМИ и сайтах. Результатом открытого аукциона станет назначенная аренда, оформленная договором.
Типы участков СНТ, ДНП и их отличие от ИЖС
Участки со значениями СНТ и ДНП несут следующую смысловую нагрузку, СНТ — садовое некоммерческое товарищество, а ДНП — дачное некоммерческое партнерство. Разница между ними не значительна. Считается, что участок под СНТ должен быть более плодородный, так как предназначен для садоводства, поэтому и стоить должен дороже, но на самом деле такого не происходит и цена в основном зависит не от плодородности земли.
Выделяют существенные минусы СНТ по сравнению с ИЖС:
- Дом, возведенный на данном типе участка, считается летним, но есть процедура, которая может признать его пригодным для круглогодичного проживания, если он соответствует нормам.
- Обычно прописку в таких домах не делают, но бывают и исключения. Ее реализация будет достаточно проблематичной для осуществления.
- Государство не обязано обеспечивать данные участки социальной инфраструктурой, то есть никто не может гарантировать, что школа и детский сад будет находиться близко, а скорая помощь, скорей всего, будет выезжать из ближайшего населенного пункта.
- Развитие спортивной и культурной жизни также не предоставлено, не факт, что там будут спортивные площадки или танцевальные клубы, все это будет зависеть от членов товарищества.
- Жизнь зимой обычно замирает, так как основное назначение этих земель — дача и сад.
- Контингент может быть разным по возрасту и ритму жизни, поэтому гарантировать, что попадутся тихие и культурные соседи никто не может.
Эти минусы относительны, так как, если покупается участок под дачу, где планируют проводить летние выходные и выращивать что-то для удовольствия, то эти вопросы будут мало беспокоить, а вот цена по сравнению с ИЖС может порадовать.
Как выбрать земельный участок под строительство дома
Чтобы приобрести земельный надел для возведения капитального жилого строительства для индивидуального размещения семьи на постоянной основе, необходимо принимать во внимание следующие особенности:
- Изучите окрестности земельного участка на предмет обнаружения источников вреда для здоровья: Расположение технических объектов обрабатывающей промышленности;
- Наличие заводов поблизости;
- Наличие сточных или канализационных коллекторов;
- Определите уровень радиационного фона на участке земли, возьмите грунт на исследование на предмет выявления вредных веществ;
- Убедитесь, что участок не попадает в поле действия ЛЭП;