Как получить налоговый вычет по договору долевого участия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить налоговый вычет по договору долевого участия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.

Кому полагается возврат налога при строительстве по ДДУ

Возврат НДФЛ при долевом строительстве квартиры положен налоговым резидентам РФ, то есть лицам, проживающим на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 месяцев, идущих подряд, и имеющим доходы, облагаемые по ставке 13% или 15%.

С 2021 г. не все доходы можно учитывать, когда оформляете налоговый вычет на строящуюся квартиру.

Вернуть часть расходов можно за:

• оплату по трудовому договору или договору ГПХ;
• оплату за оказание услуг;
• доход от сдачи имущества в аренду;
• продажу, получение в дар имущества (за исключением ЦБ);
• некоторые другие виды дохода.

Размер вычета с примером расчета

Главное правило: налоговый вычет по ДДУ предоставляется в сумме стоимости квартиры, но не более 2 000 000 рублей. Из этих денег можно вернуть на руки из казны 13%, но не более 260 000 рублей.

Однако это не означает, что гражданин сразу получит перевод в полном размере причитающихся ему денег. Срок возврата полной суммы зависит от того, в каком размере налогоплательщиком был уплачен налог в текущем году. За год можно вернуть не более той суммы налогового вычета при долевом строительстве квартиры, что была перечислена с зарплаты в бюджет. Остаток можно перенести на будущие периоды.

Практика. Сидоров Е.В. приобрел в 2017 году квартиру по ДДУ за 1 730 000 рублей. Он вправе вернуть из бюджета 13% от этой суммы, что составляет 224 900 рублей. При этом гражданин работает на производстве и получает «белую» зарплату в размере 35 000 рублей до вычета НДФЛ. Ежемесячно с заработка он уплачивает в бюджет 4 550 рублей (13% от 35 тысяч). Всего за 12 месяцев 2017 года он перечислил в казну 54 600 рублей налога (4 550 * 12). Именно эту сумму он и сможет вернуть себе за покупку жилья. Остаток суммы, подлежащей возврату, он сможет получить за счет следующих налоговых периодов в будущем.

Если квартира по ДДУ стоит дороже максимальной суммы, то к вычету берется только 2 миллиона рублей, а к возврату – только 260 000 рублей.

Кроме этого, если квартира была приобретена в ипотеку, то гражданин получает право на дополнительную льготу по процентам, уплаченным в рамках кредитного договора:

• Имеют значение только уже уплаченные проценты, а не предполагаемые по графику платежей.
• Максимальный вычет по процентам предоставляется в размере 3 000 000 рублей, максимальный возврат из бюджета – 390 000 рублей.

Для этого потребуется ежегодно получать в банке справку о размере фактически уплаченных процентов. Оформить проценты «на будущее» через работодателя не получится – только через налоговую.

Налоговый вычет при долевой собственности рассчитывается с учетом долей, принадлежащих собственнику. Если, например, два лица приобрели квартиру в равных долях, то и вычет распределится пополам.

Как определить момент, когда уже можно обращаться за вычетом по новостройке

Чтобы истребовать оба вида имущественных вычетов при приобретении квартиры – «стандартный» и на сумму ипотечных процентов (если покупка была с использование заемных средств) – нужно выполнить одно обязательное условие:

ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫЧЕТА КВАРТИРА (ДОМ) ДОЛЖНА БЫТЬ ПЕРЕДАНА В РАСПОРЯЖЕНИЕ ПОКУПАТЕЛЯ (ЗАЯВИТЕЛЯ ВЫЧЕТА)

Обычно документом-подтверждением факта передачи жилья выступает передаточный акт, подписанный сторонами сделки.

При покупке квартиры в новостройке оформляют акт приема-передачи между покупателем-дольщиком и застройщиком.

Такого рода акты удостоверяют фактический переход недвижимости в руки приобретателя. Без них не зарегистрируют право собственности и не предоставят налоговый вычет.

Можно ли получить вычет на расходы на отделку жилья

Расходы, которые покупатель квартиры понес для доведения ее до жилого состояния, допустимо включать в состав имущественного вычета. Но с соблюдением ряда условий:

• Квартира должна быть куплена напрямую у застройщика.

При любых других ситуациях (например, покупке квартиры без отделки на вторичном рынке) вычет не положен;

• В документах (договоре, акте приемки) должно быть прописано, что приобретается квартира без отделки.

Если такой записи не будет, в вычете на эти расходы, скорее всего, откажут;

• Часто застройщик по договору выполняет только часть отделочных работ. Например, готовит стены под обои, а дальше покупатель сам завершает процесс. В такой ситуации следует детально расписать в документах на приемку квартиры, какие именно работы уже выполнены.

Включить в состав вычета в дальнейшем можно будет только те расходы, которые придётся нести ещё. Продолжая пример со стенами: в вычет могут попасть закупка обоев и нанесение их на стены (поклейка, нанесение жидких и т. п.). Но будут исключены, например, работы по шпатлевке и грунтовке, как уже выполненные застройщиком при подготовке стен;

• Следует обратить внимание, что именно вписано в договор или акт.

Если термины перепутаны – это тоже может вызвать вопросы при обращении за вычетом на отделку. Например, отделочные работы и ремонтные работы – это разные понятия. И вычет положен на отделку, но не положен на ремонт. Поэтому, если вместо «отделочные работы» с легкой руки застройщика в документации запишут «ремонтные», с вычетом могут возникнуть сложности.

• Разумеется, любые расходы для вычета должны быть подтверждены документами. Кроме того, траты должны соответствовать смете, проекту и акту выполненных работ.

Что представляет собой данный вычет?

Имущественный налоговый вычет по договору долевого участия позволяет гражданину, заключившему соответствующий договор:

1. Вернуть 13% от стоимости построенного жилья по долевому договору, а также 13% от ипотечных процентов, если для приобретения данного жилья оформлялась ипотека.

В случае, если квартира по долевому договору построена в 2014 году и позднее, то при возврате ипотечных процентов в расчет может браться сумма данных процентов, не превышающая 3 000 000 рублей. Если квартира построена до 2014 года, то данное ограничение не применяется (в расчет берется любая подтвержденная сумма ипотечных процентов).

При этом, если человек оформил вычет на квартиру, построенную до 2014 года, то он уже не сможет получить вычет с покупки какого-либо другого жилья.

Пример 1.

Иванов А.А. в феврале 2015 года оформил в собственность квартиру по долевому договору стоимостью 3 000 000 рублей. Из них 1 000 000 он вложил в покупку самостоятельно, еще 2 000 000 — в виде ипотечного займа по ставке в 10% годовых на 10 лет.

Иванов А.А. вправе:

• вернуть 13% от стоимости жилья — 390 000 рублей;
• вернуть 13% от ипотечных процентов за период времени между первым месяцем их выплат и последним (либо до тех пор, пока сумма процентов не достигнет 3 000 000 рублей).

Стоит понимать, что вы можете получить деньги в счет налогового вычета по договору долевого участия не только за покупку самой квартиры, но и еще за несколько видов работ и трат.

Сама квартира	Налоговый вычет в случае покупки квартиры, а точнее, права требования на нее, высчитывается из цены, указанной в договоре долевого участия. Он не может быть больше 260 тыс. рублей
Ипотека	Также вы можете получить налоговый вычет, в том числе по схеме оформления ДДУ, в случае, если цену договора за вас погасил банк. Эта система работает при получении ипотечного займа. Важно понимать, что вы платите некую сумму ежемесячно, но это не рассрочка у застройщика – это платежи банку, который уже погасил цену договора за вас. В этой ситуации вы можете вернуть налоговый вычет по ипотеке в случае ДДУ, но не больше 390 тыс. рублей
Ремонт и отделочные материалы	Если вы думаете, как получить налоговый вычет при долевом строительстве в 2018 году, то можете ликовать – именно сейчас законодатель благосклонно относится к покупателям жилья в новостройках. Считается, что возможность получения налогового вычета при покупке жилья по ДДУ подтолкнет покупателей выбирать именно первичный рынок. Здесь все просто – вам нужно доказать, что квартира требовала ремонта. В случае с новостройкой по ДДУ это просто, ведь она сдается без отделки. Значит, жить в ней точно было невозможно. Соответственно, право на вычет присутствует. Проблема в том, что расходы на ремонт можно внести в сумму вычета в 260 тыс. рублей, поэтому данный вычет актуален для регионов с недорогим жильем. Подробнее в разделе с расчетами

Нормативно-правовая база

Предоставление имущественных налоговых вычетов регулируется ст. 220 НК РФ. В соответствии с ее пунктом 1 возврат налога осуществляется, в том числе, в размере фактически произведенных расходов на новое строительство жилых домов или квартир, а также долей в них.

Право на налоговый вычет возникает и в том случае, когда квартира приобретена на этапе строительства путем заключения договора уступки или переуступки прав.

В настоящее время возможность заявлять налоговый вычет в ситуации, когда жилье приобретено по договору уступки прав по ДДУ, практически не оспаривается. Право на возврат уплаченного НДФЛ на основании договора уступки подтвердил Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за 4 квартал 2006 года (утвержден 7 марта 2007 года). Аналогичную позицию неоднократно высказывал Минфин России (см., например, письмо от 5 мая 2020 года № 03-04-05/27860).

Договор уступки или переуступки прав вместо договора купли-продажи заключается в том случае, если квартира находится в стадии строительства. Как правило, это относится к жилью, строящемуся по правилам Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». На основании уступки права по заключенному ДДУ передаются новому дольщику, который взамен уплачивает предыдущему дольщику некоторую денежную сумму. Часто жилье по переуступке продают подрядчики застройщиков, с которыми расплатились за работу квартирами (точнее, правами на них).

Право на вычет возникает, когда был подписан акт приема-передачи квартиры с застройщиком. Также дольщик (старый или новый) должен произвести с застройщиком расчет по ДДУ в полном объеме.

По общему правилу, на возврат НДФЛ можно подать по завершении года, в котором был подписан акт. При этом вычет применяется, в первую очередь, в отношении доходов, полученных в год подписания акта.

Например, если акт приема-передачи был подписан в 2020 году, на возврат налога можно подать в 2021. При этом НДФЛ будет возвращен в сумме не более уплаченной за 2020 год. Если же заработок заявителя за этот год составил менее 2 миллионов рублей (максимальная сумма налогового вычета), то остаток можно перенести на 2021, 2022 и последующие годы — до тех пор, пока заявителю не будет возвращен НДФЛ с 2 миллионов рублей.

Вычет у работодателя можно получить и раньше — в тот же год. Подробнее об этом читайте здесь.

Для подтверждения права на возврат НДФЛ необходимо предоставить налоговой инспекции документы, подтверждающие:

• приобретение квартиры,
• произведенные расходы;
• декларацию 3-НДФЛ.

Покупку по переуступке подтверждает договор уступки прав требования по ДДУ. Иногда дополнительно к нему заключают отдельный договор или дополнительное соглашение к договору долевого участия с застройщиком — в этом случае его также нужно подать в налоговую. Но подобное отдельное соглашение не обязательно. Права по ДДУ переходят к новому дольщику непосредственно на основании соглашения об уступке.

Возврат налога при покупке квартиры по ДДУ и в ипотеку

При покупке жилья в ипотеку налогоплательщик также может возместить 13% с суммы, затраченной на уплату процентов по ипотеке. Такое право появляется сразу после закрытия сделки купли-продажи недвижимости. Заявителю нужно предъявить правоустанавливающий документ, подтверждающий владение недвижимостью, платежные документы из банка (расписки, чеки, квитанции), копии договора с банком об ипотечном кредитовании с указанием целевого назначения.

Если жилье приобреталось в ипотеку, возврат вычета составит 13% от суммы процентов по ипотечному кредиту, уплачиваемых ежегодно заявителем. Максимальная сумма процентов, с которой можно вернуть налог – 3 млн. рублей, то есть, максимальный размер вычета будет составлять 390 тыс. рублей.

При покупке квартиры по ДДУ право на налоговый вычет появляется только после получения акта приема-передачи жилья. Невозможно получить вычет, если строительство многоэтажного дома еще не закончено.

Оформление льготы при незавершенном строительстве

Многих покупателей недвижимости интересует вопрос, можно ли получить налоговый вычет, если квартира еще строится. Ответ зависит от того, есть ли у налогоплательщика доходы, облагающиеся 13% НДФЛ, а главное, оформлен ли в установленной форме акт приема-передачи жилого объекта.

Именно с даты оформления передаточного акта и возникает право на имущественную налоговую льготу. Однако надо понимать, что документ формируется, когда объект (квартира) находится в качественном состоянии, соответствующем проектным документам.

При этом нет необходимости оформлять свидетельство о регистрации прав на квартиру или ждать выписку из ЕГРН. Об этом можно почитать в пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Письмах Минфина РФ от 16.03.2015 №03-04-05/13862, от 06.03.2015 №03-04-05/12102, от 10.09.2013 №03-04-05/37207, от 27.02.2013 №03-04-05/7-145, от 26.12.2012 №03-04-05/7-1442, а также в письмах ФНС от 25.05.2009 №3-5-04/647@. Для получения вычета по налогу с доходов за период, наступивший после оформления акта приема-передачи, необходимо написать заявление и обратиться в ФНС.

Например, Савенков П.П. оформил в 2017 г. ДДУ и выплатил застройщику указанную стоимость квартиры. В ноябре 2018 г. состоялось подписание акта приема-передачи, а в марте 2019 г. налогоплательщик стал обладателем свидетельства о регистрации права. Поскольку акт оформили в 2018 г., то при подаче декларации и заявления в ФНС в 2019 г. вычет можно получить за весь 2018 г.

Список документов для получения налогового вычета

Перечень документов, которые могут понадобиться, может различаться в зависимости от типа договора, который был заключен при покупке квартиры. Собрав полный пакет, гражданин должен предоставить его в налоговую инспекцию по месту постоянной регистрации.

Общие документы для оформления налогового вычета:

• заявление о возврате НДФЛ;
• копия паспорта;
• документы на купленную недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, ДДУ);
• декларация 3-НДФЛ (при получении через ИФНС);
• справка 2-НДФЛ;
• свидетельство ИНН;
• документы, подтверждающие оплату по договору (банковская выписка, квитанция, расписка продавца).

Дополнительные документы для оформления налогового вычета:

• свидетельство о браке (при наличии);
• свидетельство о рождении детей (при наличии);
• пенсионное удостоверение (при наличии);
• заявление о распределении вычета (в случае приобретения недвижимости в совместную собственность);
• копия ипотечного договора (при покупке квартиры за средства ипотечного кредита).

Вышеуказанные документы придется собирать каждый год до того момента, пока не будет произведен полный имущественный вычет по НДФЛ.

ДДУ представляет собой способ инвестирования в строительство жилья. Застройщик не имеет достаточного количества собственных средств, на которые можно полностью воздвигнуть жилой дом. Недостаток денег компенсируется привлечением средств будущих жильцов, с которыми заключается ДДУ.

Схема строительства жилого объекта выглядит так:

1. Застройщик либо приобретает земельный участок под застройку, либо арендует его.
2. Строительная компания ищет инвесторов – будущих жильцов, с которыми заключается ДДУ.
3. Участники строительного процесса выплачивают свою долю, оговоренную в договоре в установленные сроки.
4. По окончании возведения здания происходит оформление жилой недвижимости в собственность.

Получение имущественного вычета при приобретении квартиры по договору уступки прав требований

Аналогично приобретению квартиры по договору долевого участия имущественный вычет можно получить и в случае приобретения жилья по договору уступки прав требований. В этом случае право на вычет также возникает с момента подписания акта приема-передачи жилья. В соответствии с разъяснениями Минфина РФ в этом случае в налоговую инспекцию необходимо предоставить и копию договора долевого участия, по которому происходила переуступка права требования (Письмо Минфина России от 29.08.2014 N 03-04-05/43347).

Пример: В 2017 году Петрова С.Ф. приобрела квартиру в строящемся доме по договору уступки прав требований. В 2018 году строительство дома было окончено, и Петрова С.Ф. подписала акт приема-передачи квартиры. В начале 2019 года Петрова С.Ф. подала документы на налоговый вычет в налоговую инспекцию (приложив к ним договор уступки прав требований) и вернула уплаченный за 2018 год налог на доходы (НДФЛ).

Налоговый вычет при долевом строительстве квартиры

При покупке недвижимости граждане России вправе вернуть имущественный налоговый вычет, который составляет 13% стоимости сделки. Поскольку жилье стоит недешево, возвращенная сумма будет немаленькой, поэтому пренебрегать законным правом не стоит.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Порядок действий при приобретении жилья на вторичном рынке понятен, так как покупается готовое жилье, на которое сразу оформляются права собственности. А вот как вернуть налоговый вычет при долевом строительстве, когда приобретается не сама квартира, а право на требование, часто люди не знают.

Квартиру можно приобрести, выбрав разные пути – купить ее на вторичном рынке, взять готовую новую квартиру или воспользоваться договором долевого участия (ДДУ). Последний предусматривает участие в строительстве дома, в котором вы выкупаете долю. По ней в будущем вам и будет предоставлена квартира.

Сторонами такого договора выступаем мы и застройщик, который обладает правами на дом и землю. Обычно застройщиком выступает юридическое лицо, которое владеет землей и занимается строительством, но бывают исключения. Договор выглядит примерно следующим образом:

• мы обязуемся выплатить застройщику определенную сумму денег;
• застройщик обязуется использовать эти деньги на строительство;
• застройщик обязуется в будущем передать нам права на готовую недвижимость.

Недвижимостью в таком договоре может выступать не только квартира, но и комната в ней или же какое-то нежилое помещение. Важно лишь одно – недвижимость должна быть частью дома, долю в котором мы покупаем.

В середине 2020 года произошли довольно серьезные изменения, которые касаются договоров ДДУ. В каком-то смысле, новые изменения практически полностью переделали всю схему взаимодействия.

Можно ли получить налоговый вычет на квартиру по ДДУ

При покупке квартиры на вторичном рынке можно воспользоваться налоговым вычетом. Договор долевого участия довольно сильно отличается от обычной купли-продажи квартиры. Начнем с того, что вы предоставляете финансовые средства в обмен на обязательства, которые берет на себя застройщик. Более того, вложенные средства вам могут вернуть.

Важно знать, как работает вычет в обычных условиях:

• мы находим нужную нам квартиру;
• подписываем договор с ее владельцем;
• оформляем нужные для купли-продажи документы;
• получаем регистрационный документ на право собственности в государственном органе;
• можем получить налоговый вычет.

Налоговый вычет доступен по факту приобретения недвижимости, простых намерений на это недостаточно. ДДУ является ничем другим, как договором о намерениях, хоть вы изначально и вкладываете в строительство деньги. Налоговый вычет предоставляется лишь после того, как у вас есть документы, подтверждающие ваши расходы и имущество, которое вы получили в результате сделки. Однако его получить можно, просто вычет вам будет предоставлен после того, как застройщик передаст вам в собственность обусловленное имущество.

Условия для получения вычета

Раз уж налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ получить можно, следует рассмотреть более общие условия его предоставления. Начнем с того, что вычет может быть предоставлен любому официально трудоустроенному физическому лицу на территории РФ. Гражданство в этом случае не обязательно, вы просто должны быть налоговым резидентом РФ (жить в стране более 183 календарных дней в году). Еще это значит то, что выплачиваются налоги с доходов именно на территории РФ.

От размеров выплаченных вами налогов зависит сумма, которую вы можете вернуть через налоговый вычет при покупке квартиры. Именно здесь и всплывает официальное трудоустройство или просто декларация на доходы физического лица.

Далее нам нужно доказать государству то, что мы заплатили за квартиру, хоть и по ДДУ. Для этого требуется иметь документы, подтверждающие факт покупки, без них вычет получить невозможно. Тип оплаты не имеет значения, мы можем:

• выплатить сумму целиком;
• выплачивать ее частями;
• воспользоваться кредитом.

В этой ситуации важно лишь одно – подтвердить наши расходы на покупку квартиры. Это условие сразу убирает возможность получения вычета при унаследовании квартиры, ее дарении или по долговой расписке. Все просто – мы ничего не тратим, поэтому нам не возвращают налоговый вычет.

Похожие записи:

• Где указана серия и номер свидетельства о государственной регистрации права?
• Льготная пенсия для педагогов по выслуге лет в 2023 году
• Как сделать ребенка совладельцем квартиры?