Как оформить договор купли-продажи земельного участка в 2023 году?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить договор купли-продажи земельного участка в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Особенности сделок с землей сельхозназначения

2. Сделка купли-продажи земельного участка в 2022 году: документы

3. Договор купли-продажи земельного участка с домом

4. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

5. Существенные условия договора

6. Акт приема-передачи земельного участка 2023 между физическими лицами

7. Подготовка к продаже участка земли

8. Необходимые документы для продажи

9. Сроки и стоимость оформления сделки

10. Какие часто совершаются ошибки при заключении договора, вероятные проблемы

11. Нюансы, которые нужно учесть

12. Как происходит оценка перед реализацией и покупкой?

13. Основные цели использования земель сельскохозяйственного назначения

14. Процедура продажи земель сельскохозяйственного назначения: пошаговый процесс

Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.

Особенности сделок с землей сельхозназначения

Главной особенностью таких сделок является наличие у субъекта РФ (или у муниципалитета, если это установлено законом субъекта РФ) права преимущественной покупки такой земли по цене продажи. То есть продавец вправе продать иному лицу такой земельный участок только после получения отказа уполномоченного органа от покупки или неполучения согласия на покупку в течение 30 дней с даты получения сообщения. При этом продать земельный участок продавец вправе в течение 1 года и по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам.

Сделка купли-продажи земельного участка в 2022 году: документы

Право собственности на участок передается, если собрана папка документов. Главный документ – договор купли-продажи земельного участка. В этой бумаге нужно указать все важные особенности территории, включая то, какой у неё кадастровый номер. Помимо этого указывается адрес, площадь, какое использование разрешено и т.п. Также нужно вписать данные о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные и т.п.). Чтобы договор был составлен, нужны паспорта сторон, межевой план территории, выписка ЕГРН. Когда договор готов, дальше нужно получить следующие бумаги:

Квитанция за госпошлину.
Паспорта владельцев (бывшего и будущего) и доверенных лиц, на имя которых выписана доверенность.
Заявление от собственника. Пишется по установленному образцу.

Договор купли-продажи земельного участка с домом

Если вы продаете свой частный дом, то покупатель должен купить вместе с ним и участок земли, на котором дом расположен. Продать отдельно дом или участок нельзя.

В такой ситуации, договор купли-продажи оформляется один. Порядок действий практически не отличается от описанного выше, но есть несколько нюансов:

В части договора о предмете сделки нужно прописать не только данные участка, но и данные дома
Цена земельного участка может включать в себя стоимость дома или выделяться отдельно
Все документы, перечисленные выше, нужно предоставить не только на участок, но и на дом, стоящий на нем. По дому может понадобиться и дополнительная документация — например, выписка из домовой книги, подтверждающая, что в доме не прописаны другие люди
В договоре купли-продажи важно указать, в какой срок продавец обязуется освободить дом и передать его и участок покупателю
Покупателю придется регистрировать право собственности и на дом, и на участок. Это значит, что госпошлину за регистрацию тоже придется заплатить дважды

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Существует особый порядок сделок, проводимых с земельными участками, принадлежащих государству. С 1 марта 2015 года действуют нормы главы V.1 Земельного кодекса, согласно которым предоставление таких земель (продажа, аренда, безвозмездное пользование) проводится на основании аукциона.

В то же время существует достаточно обширный перечень оснований, согласно которым не проводятся торги при предоставлении государственных земельных участков:

гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства;
гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства;
организациям для комплексного освоения территорий, размещения объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и других государственных и общественно полезных целей;
собственникам объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке.

За полным списком лиц, которым государственные земли предоставляются без аукциона, обращайтесь к статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса.

Срок аренды государственных земельных участков зависит от того, для каких целей используется территория (статья 39.8 Земельного кодекса). Так, граждане могут арендовать земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства на 20 лет; собственники зданий и сооружения, расположенных на земельном участке, вправе получить аренду на срок до 49 лет.

Преимущественного права заключения договора аренды государственной земли на новый срок арендатор, без проведения торгов, не имеет. Из этого правила есть исключение: если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов или договор аренды был заключен на аукционе, по которому землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Кроме того, статья 39.5 Земельного кодекса утвердила категории лиц, которые имеют право бесплатно получить в собственность государственные или муниципальные земельные участки:

граждане, имеющие трех и более детей (если такая возможность установлена региональным законом);
граждане, получившие земельный участок в безвозмездное пользование для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства (по истечении пяти лет со дня предоставления участка);
лица, которые заключили договор о развитии застроенной территории;
религиозные организации, имеющие в собственности объекты религиозного или благотворительного назначения, расположенные на этом участке.

Существенные условия договора

Одними из важнейших условий договора, при отсутствии которых он не может быть заключен, являются следующие сведения:

кадастровый номер, с указанием даты регистрации участка в кадастре недвижимости
точный адрес месторасположения участка земли с описанием его границ;
площадь участка;
целевое назначение земель;
вид разрешенного использования;
стоимость. Цена может быть указана за единицу земли, например, метр квадратный, сотку и т.д. или за целый участок;

Договор должен включать в себя следующие разделы:

преамбула;
предмет договора;
стоимость;
порядок оплаты;
права и обязанности сторон;
сведения об ограничениях и обременениях недвижимости;
порядок передачи объекта;
реквизиты и подписи сторон. Данные должны быть указаны полностью, без сокращений. Для частного лица необходимо указать ФИО, адрес по месту регистрации, паспортные данные, для юридического лица — полные реквизиты.

Все пункты договора должны максимально полно описывать условия сделки.

Статья 37 земельного кодекса РФ не допускает в договоре купли-продажи следующие условия:

право обратного выкупа участка продавцом по собственному усмотрению
наложение ограничений на последующие сделки с данной недвижимостью;
частичная ответственность продавца при заявлении на участок прав третьих лиц.

Акт приема-передачи земельного участка 2023 между физическими лицами

Передача участка земли новому владельцу подтверждается передаточным актом. Этот факт скрепляется подписями обеих сторон сделки. Отказ какой-либо из них считается уклонением от обязанностей: со стороны продавца – передать имущество, со стороны покупателя – принять.

Документ может быть составлен в виде приложения к договору в том же количестве экземпляров.

В нем обязательно содержатся сведения:

о дате и месте составления;
об основном документе – договоре сделки;
о сторонах сделки;
точное описание предмета договора;
текст о том, что стороны не имеют взаимных претензий;
подписи с расшифровками.

Подготовка к продаже участка земли

Для того, чтобы покупатель согласился приобрести земельный надел по более дорогой цене, его следует привести в надлежащее состояние. Здесь нужно обратить внимание на следующие моменты:

Не должно возникать затруднений при визуальном определении границ угодья. Если территория владения ничем не огорожена, следует поставить хотя бы самую незатейливую изгородь (например, вбить в землю арматуру и натянуть веревку). Но не стоит заказывать установку дорого забора (равно как и скамеек и прочих конструкций), поскольку ваши вкусы могут не совпадать с предпочтениями покупателя.

В ситуации, когда границы надела установить невозможно, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него процедуру межевания. Кадастровый инженер может установить межевые знаки, определяющие границы недвижимого объекта, но это потребует от владельца надела дополнительных затрат.

Если на участке находятся временные постройки, можно их демонтировать.
Перед тем, как совершать сделку, земельному наделу следует придать ухоженный вид. Шансы на продажу землевладения на приемлемых для вас условиях возрастут, если вы позаботитесь о том, чтобы на его территории не было:

скоплений мусора;
непроходимых зарослей кустарников;
густой травы и сорняков.

На участке не должно возникать подтоплений вследствие выпадения атмосферных осадков или повышения уровня залегания грунтовых вод. Их отведение должна обеспечивать грамотно организованная и не засоренная дренажная система.

Приведя территорию в порядок, можно подавать объявление о продаже надела. В качестве площадок для его размещения следует использовать предназначенные для этого рубрики местных газет или специализированные интернет-сайты (Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость и т.д.).

В объявлении следует описать характеристики участка, перечислить размещенные на нем объекты, привести информацию о подключенных коммуникациях и указать кадастровый номер. Также в объявление нужно поместить несколько фотографий, позволяющих покупателю визуально оценить угодье и его местоположение.

Необходимые документы для продажи

Для того, чтобы продать земельный участок, продавец должен подготовить следующую документацию:

паспорт гражданина РФ (аналогичный документ понадобится и покупателю);
кадастровый паспорт (план), который требуется представить в качестве приложения к договору купли-продажи при его государственной регистрации;
выписку из ЕГРН, подтверждающую, что продаваемое угодье принадлежит продавцу (для участков, приобретенных до 15 июля 2016 г., можно использовать свидетельство о госрегистрации права собственности);
документ, на основании которого надел был получен в собственность (к числу таких бумаг относятся договор купли-продажи, дарственная, завещание и т.д.);
если участок стал собственностью продавца в период нахождения в браке, потребуется получить письменное согласие второго супруга (действительность этого согласия необходимо подтвердить у нотариуса);
подписанный сторонами договор купли-продажи земельного участка (нужно сделать 3 экземпляра – для сторон договора и Росреестра);
акт приема-передачи отчуждаемого объекта (3 экземляра);
если от имени продавца сделку совершает его представитель, необходим надлежащим образом заверенный документ, подтверждающий его полномочия.

Сроки и стоимость оформления сделки

Росреестр проводит регистрацию права собственности на недвижимое имущество в течение 7-10 дней. Точное время проведение регистрационных действий зависит от способа подачи заявления.

Стоимость оформления сделки включает расходы на госпошлину и услуги нотариуса (если есть необходимость). Размер государственной пошлины, которую нужно оплатить за регистрацию передачи имущественного права, зависит от статуса владельца. Физлицо вносит в госказну 2000 рублей. Если в роли покупателя выступает юрлицо, размер пошлины составляет 22 000 рублей.

Заказать услугу по оформлению купли-продажи земельного участка и других видов имущества «под ключ» можно в ГЕОМЕР ГРУПП. Узнать условия сотрудничества, получить бесплатную консультацию можно онлайн или по телефону.

Согласно ФЗ под номером 101, у собственника можно изъять пай, если он должным образом не обрабатывает землю либо допускает такие действия, которые ухудшают её плодородие. Покупатель должен помнить об этом.

Стоит отметить, что процедура приватизации земельного участка отнимает много времени. Так, с момента уведомления и до общего собрания дольщиков должен пройти месяц, столько же займёт и проверка результатов. Очереди на межевание можно дожидаться в течение двух лет. Именно поэтому рекомендуется заранее позаботиться об оформлении и уже после этого приступать к продаже.

Исходя из информации, приведенной в статье, вопрос о том, как правильно продать земельный пай, не должен вводить интересующих в ступор. Главное теперь — правильно воспользоваться полученными сведениями.

Учитывая все вышеописанные особенности можно без проблем продать земли сельскохозяйственного назначения. Главное помнить, перед составлением договора купли-продажи нужно в обязательном порядке уведомить администрацию о продажи и в случае её отказа от покупки, зарегистрировать сделку в Госреестре, а также права нового собственника. Если владелец пая и новый покупатель будут уклоняться от уведомления муниципальных органов или же регистрации, сделка будет признана незаконной.

Какие часто совершаются ошибки при заключении договора, вероятные проблемы

Типичными ошибками при заключении любого договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе и предварительного соглашения о купле дома с земельным участком, являются:

указание недостоверных сведений о продавце или покупателе. Умышленное искажение информации в целях мошенничества, ошибка, опечатка указывают на то, что одна из сторон сделки не соответствует действительности, что приведет к невозможности оформления основного соглашения и отказе в государственной регистрации сделки;
указание недостоверных сведений об имуществе, что с точки зрения законов считается попыткой чужую недвижимость. Такая сделка так же не будет зарегистрирована;
указание в соглашение более низкой стоимости недвижимости. В большинстве случаев такие действия производятся с целью снижения суммы налога, возникающего при реализации недвижимости. Однако следует учитывать, что возникает риск неполучения полной стоимости дома и земельного участка, что в последствии будет невозможно доказать в суде;
отсутствие сведений о лицах, которые наравне с продавцом имеют право распоряжения имуществом или проживания в указанном доме. Отсутствие данных может привести к отказу в регистрации сделки, совместному проживанию с третьими лицами или оспариванию сделки в дальнейшем;
включение в договор пунктов, которые хотя бы одна из сторон не намерена выполнять. Такая ситуация может возникнуть при оформлении предварительного договора по шаблону, представленному в интернете, без тщательного изучения соглашения и его правки под собственные требования;
отсутствие пунктов соглашения, которые хотя бы по мнению одной из сторон имеют существенное значение;
включение в предварительный договор условий, противоречащих действующему законодательству;
несоблюдение письменной формы соглашения, которая предусмотрена Гражданским кодексом;
несоблюдение прав преимущественной покупки при оформлении имущества, находящегося в долевой собственности.

Чтобы избежать большого количества проблем рекомендуется перед оформлением предварительного соглашения проверить все документы на недвижимость, их соответствие реальным данным и друг другу, паспорта сторон. Дополнительно рекомендуется получить предварительную консультацию юриста.

Нюансы, которые нужно учесть

Для правильного составления предварительного соглашения и регистрации сделки, необходимо учитывать следующие нюансы:

Предварительный договор	По-другому называется намерением купли-продажи
На бумаге закрепляются	Те условия, которые были установлены сторонами сделки устно
Если в доме, к которому прилегает участок, живут дети	Которым не исполнилось 18 лет, то к заключению соглашения следует подойти с особой внимательностью. Прежде всего, в документе необходимо указать, что прилагается разрешение от органов опеки и попечительства
Перед тем, как составлять соглашение	Стороны должны договориться об окончательной стоимости земли, и размере залога

Другой важный нюанс – сроки, очень значимая часть предварительного договора, и вписывать их в документ необходимо только по согласованию с обеими сторонами сделки. Это связано с тем, что неисполнение сроков может иметь серьезные последствия.

Составить предварительный договор нужно во всех случаях, поскольку этот документ предназначен для того, чтобы подтвердить передачу залога и установить особенности передачи объекта недвижимости.

Если одна из сторон не выполняет условия, то другая может воспользоваться предварительным соглашением для того, чтобы защитить свои права.

Рыночная цена земельного надела зависит от множества факторов. Если вы не знакомы с особенностями оценки земли, следует разыскать объявления о продаже схожих наделов и посмотреть, сколько за них просят другие продавцы.

Стоимость продаваемого землевладения зависит от следующих его особенностей:

расстояние до других населенных пунктов;
какие объекты инфраструктуры присутствуют поблизости;
доступность автотрасс, железнодорожных линий и других путей сообщения;
общая площадь отчуждаемой территории;
подключен ли участок к ЛЭП, водоснабжению, газопроводу (если нет, возможно ли осуществить такое подключение);
к какой категории относится земля и как она может быть использована;
природные особенности земельного надела и окружающей местности (тип почвы, рельеф, есть ли поблизости реки, озера, лесные массивы);
экологическое состояние территории, на которой расположен объект недвижимости;
имеются ли на участке жилой дом, колодец, баня и другие сооружения (если это имеет значение для покупателя).

С учетом всех этих факторов и следует определять верхний предел цены, за которую можно будет реализовать угодье. Если с совершением сделки вы не спешите, можете указать в объявлении максимально возможную цену (но не выходящую за рамки разумного). Затем, отслеживая рыночную ситуацию, ее можно постепенно уменьшать (не чаще 2 раз в месяц).

Как происходит оценка перед реализацией и покупкой?

Отдельной проблемой стоит оценка с/х земли. Проводить оценочные мероприятия разрешено только специализированным компаниям, обладающим лицензию на оказание этого типа услуг. Компания обязана быть членом профильной саморегулирующейся организации и располагать в штате квалифицированным персоналом.

Оценку земель с/х назначения возможно заказать и у государственной, и у частной оценочной компании. Нужные документы для начала оценки:

Свидетельство о регистрации прав собственности на сельхоз участок.
Арендный договор (если участок находится в аренде); кадастровый паспорт/план оцениваемой земли.
Сведения о существующих строениях, сооружениях и коммуникациях.
Данные об обременениях участка.

К предоставленным документам нужно приложить заявление на выполнение оценочных работ. Оно описывает цели проведения оценки, тип стоимости сельскохозяйственной земли, которую требуется получить, описание предмета оценки и пр. Процедура проведения оценки платная.

Основные цели использования земель сельскохозяйственного назначения

Всё земли С/Н делятся на категории. Каждая категория определяет цели, для которых она может использоваться. Всего существует шесть основных целей.

Для ведения садоводства. Как правило, для такой цели земли используют различные садоводческие объединения и физические лица, которые занимаются введением личного хозяйства. Они расположены на территории коттеджных посёлков и сёл. Данные участки имеют как преимущества, так и недостатки. К преимуществам относится развитая инфраструктура. Главный недостаток заключается в ограничениях по различным габаритам строительных объектов. Также существуют нормы, которые регламентируют размер участков.
Для ведения животноводства. Владельцами данных участков могут быть как физические, так и юридические лица. Их используют для ведения животноводства. Кроме этого, их можно применять для выпаса скота, а также сенокошения.
Для огородничества. Собственниками данных участков являются граждане РФ. Они применяются для выращивания:
- ягодных культур;
- картофеля;
- овощных культур;
- других культур.
Для перевода земель с/х назначения в другую категорию. На сегодняшний день все участки относятся к определённой категории. Однако часто возникает потребность в изменении категории:
- проведение коммуникаций;
- проведение магистралей;
- возведение промышленного объекта;
- расширение границ.
- строительство жилищного объекта;
- проведение дорог и т. д.
Для строительства дачного хозяйства. Данными участками, как правило, владеют физические лица. Они используются для отдыха. Каждый владелец имеет право на строительство дачи. При необходимости можно прописаться на даче. При строительстве здания не нужно руководствоваться ограничениями по габаритам, а также особым назначениям.
Для строительства усадьбы. Качественные земли сельхоз назначения можно использовать для возведения усадьбы. Сегодня такие участки в дефиците. Для того чтобы на участке можно было возводить строительные объекты нужно поменять вид разрешительного применения. Также можно поменять категорию.

Процедура продажи земель сельскохозяйственного назначения: пошаговый процесс

Договорённости между покупателем и продавцом. Две стороны обговаривают предстоящую сделку. Кроме этого, проводиться осмотр. Также определяется окончательная стоимость и проверяется наличие всех необходимых документов (свидетельство о праве собственности, паспорт, отказ местной администрации от участка, кадастровый паспорт).
Заключение договора купли-продажи. Две стороны должны составить необходимый договор. Также договор купли-продажи должен быть заверен и подписан нотариусом.
Проведение сделки. Покупатель должен предоставить продавцу необходимую сумму денежных средств.
Проведение регистрации. Стороны должны обратиться в Министерство юстиции и провести регистрацию права собственности. Продавец и покупатель должны предоставить все необходимые документы.