Как взыскать неустойку по ДДУ?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взыскать неустойку по ДДУ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
Апелляция на решение суда
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
На какие хитрости идут застройщики?
Застройщику невыгодно выплачивать дольщикам штрафы, понесенные убытки и расходы. Если учесть количество потерпевших, то сумма получается внушительная. Поэтому строительные организации используют разнообразные методы, чтобы уйти от ответа.
Если суд вынес решение в пользу потерпевших дольщиков, застройщик имеет право в течение 30 дней обжаловать постановление в другой инстанции. Таким образом рассмотрение дела сильно затягивается. Другой распространенный прием — намеренная подача застройщиками апелляционной жалобы с ошибками. Судья отправляет документацию на переоформление, которое может длиться несколько недель.
Не все дольщики могут выделить время на посещение суда и оплатить услуги квалифицированных адвокатов. Застройщики этим активно пользуются и предлагают потерпевшему возмещение небольшой доли расходов и добровольное прекращение разбирательства. Истец после многочисленных переносов слушаний и затягивания судебного разбирательства часто на это соглашается, принимает в качестве денежной компенсации часть неустойки и забирает заявление.
Как добиться от застройщика исправления недостатков квартиры
Нередки ситуации, когда после перехода права собственности на квартиру к дольщику и подписания передаточного акта в квартире обнаруживаются недостатки, которые не были найдены при приёмке квартиры.
В таком случае Закон № 214 позволяет дольщику либо сразу предъявить иск в суд к застройщику, с требованием о выплате неустойки по ДДУ, либо до суда направить застройщику претензию об исправлении недостатков. В претензии должны быть максимально подробно перечислены все недостатки объекта. Также необходимо указать срок, в течение которого застройщик должен исправить недостатки, если он не указан в договоре.
Если после направления претензии застройщик не устранил недостатки, Вы можете рассчитывать на взыскание неустойки по ДДУ через суд за просрочку устранения недостатков.
Важно! В случае нарушения своих обязательств застройщик должен не только уплатить Вам законную и договорную неустойку, но и возместить убытки в полном размере, включая расходы на услугу «Долевой юрист» (ст. 10 Закона № 214-ФЗ).
В какой момент выплачивается неустойка?
Если застройщик не уходит от ответственности, он произведет выплату вскоре после получения претензии по договоренности с дольщиком. Если дело дошло до судебного разбирательства, все будет зависеть от принятого судом решения.
Необходимый перечень документов к иску
Типовой список документов, прилагаемых к иску по неустойке:
- копия паспорта дольщика (-ов) (не обязательно, но желательно)
- копия заключенного ДДУ
- копия акта приёма-передачи (при наличии)
- копия претензии, направленной ответчику истцом (+ чек об оплате почтового отправления, + опись с отметкой Почты России)
- копия ответа на претензию от девелопера (если он был)
- оригинал платежки с отметкой банка о ее проведении, официально подтверждающая уплату госпошлины (если оплата пошлины необходима)
- копии доказательств оплаты цены ДДУ (обычно это платежка о перечислении денежных средств с Вашего счета в банке на счет застройщика – в том числе в сделках с ипотекой, военной ипотекой и пр.)
- распечатка с сайта ФНС ЕГРЮЛ застройщика (не ранее чем за 30 дней до подачи иска – то есть должна быть «свежая»)
- иные документы (например, уведомление о необходимости приступить к приемке, акт осмотра, дефектная ведомость, акт выявленных недостатков, надлежащая строительно-техническая экспертиза (просьба не путать с теми «филькиными грамотами и распечатками», которые дают Вам «приемщики квартир в новостройках») и другое).
Этап №8 — Получаем исполнительный лист и передаем его в банк, у которого обслуживается застройщик
Когда решение (или определение) вступит в силу, дольщику нужно получить в суде исполнительный лист. Для этого подаем заявление, свой паспорт и оригинал судебного решения/определения. Так же исполнительный лист может забрать доверенное лицо.
Исполнительный лист нужно отнести в центральный офис банка, у которого обслуживается застройщик. Очень не советую нести лист судебным приставам, только в крайнем случае. Сначала самостоятельно подайте лист напрямую в банк.
Узнать название банка можно: 1) У местных юристов/адвокатов, которые занимаются взысканием неустоек. 2) В чате или форуме дольщиков. 3) В районной налоговой инспекции по юридическому адресу застройщика или адресу прописки дольщика. К заявлению прикладываем копию паспорта и нотариальную копию исполнительного листа, иначе затребуют оригинал. Ответ приходит в течение 1 — 2 недель с реквизитами счетов застройщика.
Некоторые банки принимают исполнительные листы только по почте. Например, ВТБ. Реквизиты при отправке нужно указать те же, что и в исковом заявлении.
После того как подали исполнительный лист, остается только ждать получения денег на свой счет. Срок ожидания зависит от банка. Например, в Москве от 7 дней до 2 месяцев. Большая проблема у ВТБ — в последнее время он присылает деньги в течение 1,5 — 2 месяцев. Так произошло из-за сокращения штата сотрудников из пандемии. Комиссия за перечисление денег не взимается.
Как рассчитать и взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока исполнения гарантийных обязательств
При нарушении застройщиком согласованного с участником ДДУ — физлицом срока устранения недостатков объекта ДДУ, выявленных в течение гарантийного срока, с первого могут быть взысканы пени в размере 1% от цены договора.
Если же выявленный дефект помещения таков, что помещение нельзя признать непригодным для проживания, то размер неустойки определяется как 1% от стоимости необходимых на ремонт расходов за каждый день просрочки (п. 8 ст. 7 закона № 214).
Надлежащими доказательствами факта наличия недостатков (дефектов) объекта ДДУ и стоимости ремонтных работ являются, например, заключения профессиональных оценщиков или экспертов (см. решение Череповецкого горсуда от 01.02.2017 по делу № 2- 911/2017).
Пример расчета неустойки:
- 16.01.2018 — дата выявления недостатка, не являющегося основанием для признания объекта недвижимости непригодным для проживания, дольщиком;
- 27.01.2018 — дата окончания периода устранения данного недостатка застройщиком;
- 17.02.2018 — дата фактического устранения недостатка застройщиком;
- 30 000 руб. — фактическая стоимость ремонтных работ.
В каком случае неустойка не может быть взыскана
Есть обстоятельства, когда застройщик освобождается от выплаты неустойки за нарушение срока сдачи дома.
Если застройщик понимает, что строительство никак не может быть завершено в обусловленный договором о долевом участии срок, то в соответствии с законом он обязан минимум за два месяца до окончания срока сдачи дома известить об этом дольщика, и предложить ему изменить условия договора о сроке сдачи объекта, т.е. перенести этот срок на более поздний (пункт 3 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Помните, что в случае согласия дольщика на перенос сдачи объекта, и подписания между сторонами соответствующего дополнительного соглашения, рассчитывать на получение неустойки дольщик уже не может.
Подписание такого дополнительного соглашения – это право участника долевого строительства, а не его обязанность.
Итак, если указанный в договоре долевого участия в строительстве срок сдачи квартиры нарушен, при этом стороны не заключали дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта, перед застройщиком смело можно ставить вопрос о выплате неустойки.
Также застройщик освобождается от уплаты неустойки, если участник долевого строительства уклоняется от подписания акта приема-передачи квартиры (пункт 3 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Но это не значит, что дольщик обязан принять квартиру даже если у него есть претензии к качеству строительства, т.е. когда выявлены недостатки строительных работ.
Вышеуказанная норма закона как раз для таких случаев содержит оговорку о том, что освобождение застройщика от неустойки может иметь место только при условии надлежащего исполнения им обязательств по договору о долевом строительстве.
Если же квартира сдана с нарушениями строительных норм, и дольщик обнаружит существенные отклонения в строительстве и явные недостатки работ, это говорит о ненадлежащем исполнении застройщиком своих обязательств по договору.
В этом случае дольщик вправе требовать от застройщика составления акта осмотра квартиры, в котором должны быть зафиксированы все недостатки. Осмотр проводится при участии дольщика и представителя застройщика. Акт подписывается обеими сторонами.
При таких обстоятельствах дольщик вправе не подписывать передаточный акт (пункт 5 статьи 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
При предъявлении иска о взыскании неустойки копию акта обязательно нужно приложить к иску.
Что нужно знать дольщику при обращении в суд
- Обязанность гражданина по уплате госпошлины зависит от цены иска:
1).При цене иска ниже 1000 000 рублей, госпошлина не оплачивается
2).При цене иска свыше 1000 000 рублей оплачивается госпошлина, рассчитанная от суммы, превышающей 1000 000 рублей (пункт 3 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ)
- Действующее законодательство не предусматривает обязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования споров между дольщиками и застройщиками. Тем не менее, практика показывает, что досудебная претензия застройщику нередко имеет результативность, и застройщик может в досудебном порядке выплатить неустойку.
- Неустойка, взыскиваемая с застройщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, является законной, следовательно, участник долевого строительства вправе ее заявить не зависимо от того, предусмотрена ли такая мера ответственности застройщика самим договором о долевом участии (часть 1 статьи 332 Гражданского кодекса РФ).
- Помимо неустойки и предусмотренных законом РФ «О защите прав потребителей» штрафных санкций и морального вреда, участник долевого строительства вправе на возмещение понесенных убытков.
- Взыскание судом штрафа, предусмотренного законом ФР «О защите прав потребителей», не зависит от того, предъявлялась ли застройщику досудебная претензия о выплате неустойки, поскольку данная санкция применяется к ответчику за неудовлетворение требований истца в добровольном порядке как до суда, так и в процессе рассмотрения дела судом. Если требования потребителя удовлетворены добровольно после принятия иска судом, и истец отказался от иска, штраф не взыскивается.
Итак, вам нужно взыскать с застройщика неустойку или расторгнуть договор долевого участия? У вас назревает суд с застройщиком? Прежде чем идти в суд обратитесь к квалифицированным юристам и получите качественную консультацию.
Юристы по недвижимости нашего Центра подробно проконсультируют вас по любому спору с застройщиком, оценят перспективы дела, помогут разобраться во всех юридических тонкостях, выстроить грамотную правовую позицию, составить иск к застройщику и привлечь его к предусмотренной законом ответственности.
Защита прав дольщиков – одно из приоритетных направлений в работе наших юристов и адвокатов.
Опыт и квалификация наших юристов позволяют им выигрывать практически все споры с застройщиками в суде.
Юридический центр «ПетроЮрист» оказывает следующие услуги для дольщиков:
- Правовая экспертиза договора об участии с долевом строительстве
- Составление претензии застройщику
- Проведение досудебных переговоров с застройщиком на предмет добровольного удовлетворения требований дольщика
- Расторжение договора долевого участия
- Составление искового заявления к застройщику
- Профессиональная комплексная защита ваших интересов в суде
Основные проблемы и пути их решения
Описанный выше порядок взыскания неустойки с застройщика является очень распространенной практикой, поскольку с каждым голом количество домов, не сданных вовремя в эксплуатацию, растет.
Некоторые часто встречающиеся проблемы можно решить еще на досудебной стадии:
- Довольно часто дольщик является не первоначальным покупателем квартиры – когда он приобрел жилье по договору цессии (уступка прав) у первоначального участника строительства. В таких случаях важно помнить, что требование о неустойке предъявляется только строителям (а не цеденту), а срок сдачи квартиры нужно смотреть по первоначальному ДДУ, а не по договору уступки.
- Если квартира куплена не по ДДУ, а по предварительному договору, то положения закона о долевом строительстве на такие отношения не распространяются. Это значит, что покупатель не имеет права на компенсацию в связи с задержкой сдачи квартиры – поэтому еще на этапе оформления документов важно обращать внимание на то, какой договор предлагает подписать строительная фирма.
- Если дольщику предложили подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, то, подписав его, он потеряет право на взыскание штрафа. Дело в том, что ДДУ в таком случае будет действовать в редакции дополнительного соглашения, а значит, формально ничего не нарушено.
Однако есть и специфические проблемы, связанные с судебным процессом возмещения неустойки по договору долевого участия:
- Ответчика часто просят снизить ответственность в части компенсации морального вреда. Именно поэтому завышать суммы не рекомендуется.
- Важно правильно рассчитать долги по формуле, приведенной выше. Если расчет получается слишком громоздким, лучше вынести его на отдельный лист и оформить в качестве приложения к иску.
- Сторона может намеренно затягивать процесс, ссылаясь на разные причины – отсутствие представителя, загруженность и так далее. В таких случаях нужно обращать внимание суда на недобросовестное поведение ответчика и желание затянуть процесс.
В целом практика положительная, суды встают на сторону дольщиков, как того требует закон. При условии правильного оформления документов и верного расчета неустойки проблем со взысканием неустойки с застройщика по долевому участию быть не должно.
Понятие неустойки и когда она возникает при договоре долевого участия
Неустойка – представляет собой санкцию, предусмотренную законом и договором выражаемую в денежном эквиваленте за просрочку выполнения условий заключённого между сторонами соглашения. Такого рода санкция может быть выписана в самом договоре и предусматривать ответственность как застройщика за нарушения сроков сдачи, так и инвестора, за нарушения графика оплаты. При этом следует учесть, что её размер для застройщиков, не передавшим объект в сроки, определённые ДДУ, установлен статьей 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно требованиям закона:
- взыскание неустойки по ДДУ предусмотрено в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор юридическое лицо;
- взыскание неустойки по ДДУ составляет удвоенную 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор физическое лицо.
Следует знать, что уклонение участника ДДУ от подписания передаточного акта на объект строительство освобождает застройщика от выплаты штрафной санкции.
Расчет неустойки с застройщика по ДДУ
Ответственность застройщика предусмотрена Федеральным законодательством (ФЗ №214 от 30 декабря 2004 г.). Вторая часть шестой статьи указанного нормативного акта явно указывает, что за каждый день после указанного в ДДУ срока до момента сдачи дома, исполнитель перечисляет заказчику сумму, равную 1/300 ставки рефинансирования Центробанка России.
Откуда берется эта ставка?
Она равна процентам за пользование денежными средствами, которые Центральный банк выдает кредитным организациям. Согласно законам РФ, эта величина является минимальной. Ставка рефинансирования время от времени меняется.
Она подвержена влиянию экономической ситуации как в самой стране, так и международной. Существуют интернет-сервисы, которые предлагают рассчитать сумму неустойки.
Но лучше сделать это самим с помощью простых вычислений:
Неустойка = Сумма Договора * 1/300 Ставки рефинансирования * Дни просрочки.
Поскольку Ставка рефинансирования является процентом, то в приведенную формулу ее вставляйте, деленной на 100. Если дольщиком является физическое лицо, то размер неустойки удваивается.
Пример вычисления
Гражданин заключил с застройщиком ДДУ, по которому последний обязуется к 31.10.2015 года построить квартиру стоимостью 6 миллионов руб.
На дворе уже 05.01.2016 года, а дом не сдан. Просрочка составляет 66 дней. Ставка рефинансирования, установленная на 01.01.16 г., равняется 11%. Уточните значение для конкретного периода на сайте Центробанка России.
Расчет по заданным параметрам следующий: Неустойка = 6 млн. * 1/300 * 0,11 * 66 * 2 = 290,4 тысячи рублей.
Именно такую сумму неустойки обязана выплатить компания-застройщик заказчику, если последний решит расторгнуть ДДУ. Помимо этого, возвращаются и вложенные средства гражданина в сумме шести миллионов рублей.
Как дольщику – физическому лицу взыскать неустойку через арбитражный суд?
Так как обязательными участниками спора, подлежащего рассмотрению в арбитражном суде, являются организации или индивидуальные предприниматели, физическим лицам для взыскания компенсации через арбитраж придётся прибегнуть к цессии.
Что это такое? Цессия предполагает заключение договора уступки, в результате чего право на взыскание неустойки переходит к другому лицу. В частности, от участника долевого строительства к какому-либо юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.
Договор уступки права требования не подлежит государственной регистрации в Росреестре в отличие от самого договора участия в долевом строительства и может быть заключен независимо от согласия застройщика. В соглашение следует включать условие о распределении сумм взысканной неустойки между сторонами договора уступки. Также необходимо учитывать, что нередко застройщики пытаются оспорить цессию, что вынуждает дольщиков становиться участниками дополнительных судебных тяжб.
Неустойка за нарушение срока передачи объекта строительства
Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ 100% без снижения
Вы заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
Срок передачи квартиры наступил,
а квартира не передана. Либо строительство еще не закончено, либо строительство закончено, но дом не вводят в эксплуатацию.
В этом случае застройщик должен выплатить участнику долевого строительства неустойку.
Неустойка выплачивается
за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства от цены договора.
Если участник долевого строительства физическое лицо — неустойка умножается на два.
Взыскание убытков сверх неустойки
В данном случае все понесенные участником долевого строительства убытки возмещаются сверх неустойки.
По общему правилу неустойка носит компенсационный характер и призвана, в том числе, компенсировать понесенные убытки того лица, чьи права были нарушены.
Это означает,
что размер взысканной неустойки не может быть меньше, чем размер понесенных убытков, но при этом может и не превышать его.
То есть при взыскании неустойки судом размер понесенных убытков учитывается при определении размера неустойки.
При этом в случае взыскания неустойки, лицо, чьи права были нарушены, не может отдельно взыскать компенсацию своих убытков.
В данном случае участник долевого строительства может взыскать неустойку и отдельно компенсацию понесенных убытков, но при этом размер взысканной неустойки может быть ниже размера понесенных убытков.
Что такое убытки участника долевого строительства?
Под убытками в данном случае следует понимать все расходы участника долевого строительства, чьи права были нарушены нарушением срока строительства и/или передачи объекта долевого строительства, необходимость несения которых вызвана таким нарушением.
Такие расходы:
- должны иметь прямую причинно — следственную связь с нарушением срока передачи объекта долевого строительства
- должны быть вынужденными (нужно доказать, что вы не могли не понести такие расходы)
- должны быть обязательно подтверждены документально
- должны быть разумными по размеру (среднерыночная цена аналогичных товаров, работ (услуг), на оплату которых понесены расходы)