Оформление сделок купли-продажи дома без риэлтора в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделок купли-продажи дома без риэлтора в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы оформить договор купли-продажи части или целого дома, приобретенного по непогашенной военной ипотеке, нужно вернуть остаток долга банку и сумму, которая была выделена на его покупку из государственного бюджета. При этом военнослужащий должен отслужить не менее 20 лет. Денежные средства возвращаются на специальный счет участника программы НИС. Они могут быть использованы повторно при условии, что военнослужащий не достиг еще возраста старше 42 лет.

Можно ли продать дом по военной ипотеке

Для того чтобы продать дом, находящийся в военной ипотеке, стоит выполнить следующие действия:

• Обратиться в банк и ФГКУ «Росвоенипотека» с оповещением о досрочном погашении займа с целью реализации недвижимости.

• Подать заявку на оформление свидетельства участника программы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

• Получить расчет остатка долга по займу в банке.

• Пройти процедуру снятия обременения с дома.

• Зарегистрировать право собственности в ЕГРН.

Почему банки слабо кредитуют «загородку»

В сравнении с городской недвижимостью, ипотеку на загородные дома с участками банки предоставляют гораздо реже. И личных мотивов у представителей финансового учреждения здесь нет, лишь практический расчет.

Предмет ипотеки (объект залога) обязан быть ликвидным. Ведь если заемщик утратит платежеспособность, то банку нужно продать ипотечную недвижимость и возвратить денежные средства. Кредитным отделам банков более интересны городские квартиры со стандартной планировкой и средней ценой, поскольку они легко продаваемы.

Что касается дома за городом, выстроенного по индивидуальному проекту и под потребности определенной семьи – с позиции банка это рискованный объект залога, поскольку быстро продать такой дом затруднительно. Поэтому доля частных домов на рынке ипотечного кредитования в России не превышает 2%.

Кому дадут ипотеку на дом

Основной момент, на который будут обращать внимание банки, одобряя или отказывая человеку, которому понадобилась ипотека на загородную недвижимость – его доход. В случае одобрения ипотечного кредита на такую дорогостоящую покупку, банк хочет быть уверенным, что у заемщика реально хватит доходов, чтобы выплачивать ежемесячные взносы. Поэтому при рассмотрении заявки банки будут смотреть не только на существующий официальный доход, но и на карьерные перспективы заемщика, а также на финансовое благополучие и репутацию работодателя.

В связи с более жесткими требованиями банка, которые демонстрируют разницу между «городскими» программами и программами на загородном рынке жилья, случается, что клиенты с высоким уровнем платежеспособности могут получить отрицательное решение по заявке на кредит. По оценкам экспертов, около трети потенциальных покупателей коттеджей, дач и прочих загородных объектов получают отказ от банков.

Наиболее подходящим возрастом для оформления ипотеки считается промежуток от 35 до 45 лет. Как правило, в этом возрасте человек уже добивается успехов в работе, у него появляется стабильность в карьере – он становится специалистом, который достаточно быстро сможет найти новое место работы, даже если потеряет нынешнее. Кроме того, в таком возрасте у заемщика впереди еще довольно много плодотворного времени для работы и построения карьеры, прежде чем придется выйти на пенсию.

Примерный портрет потенциального заемщика такой:

• возраст не меньше 18 лет и не больше 85 лет на момент окончания выплат по кредиту.
• общий стаж не меньше 3 месяцев и работа у одного работодателя от 1 месяца на момент обращения за кредитом, но чаще банки требуют стаж продолжительностью 6 месяцев или 1-2 года.
• зарплата заемщика и уровень дохода семьи в целом должны быть такими, чтобы ипотечный платеж не превышал 40% от зарплаты заемщика. Некоторые банки, например, ВТБ, допускают больший размер платежа – до 65% от дохода.
• другие кредиты допускаются с ограничениями – общая ежемесячная сумма по займам, включая ипотечный платеж, не должна превышать 40-65% зарплаты. Точный размер ограничения зависит от конкретного банка. При этом в ежемесячной сумме учитываются и кредитные карты – по ним вычитается 5-10% лимита карты. Некоторые банки ставят ограничения по числу кредитов – к примеру, не более 5 действующих договоров и карт на семью без учета запрашиваемой ипотеки.

Если собственных доходов человека, которому нужна ипотека на частный дом, будет недостаточно, он может привлечь созаемщиков, чьи доходы банк также учтет при принятии решения о выдаче кредита. При этом супруги по закону становятся созаемщиками и совладельцами купленной недвижимости автоматически, если только не пропишут иные условия в брачном договоре. Созаемщиками могут быть родственники и любые другие граждане, готовые вступить в подобные отношения с заемщиком и банком, а также юрлица – например, работодатель.

Как взять ипотеку на дом

1. прежде всего – обратиться в банк для получения предварительного одобрения ипотеки. Рассмотрение заявки длится 1-14 дней в зависимости от банка;
2. после получения одобрения необходимо подобрать подходящий вам вариант дома – обычно на это дается 3-4 месяца;
3. далее следует предоставить банку пакет документов по выбранному объекту: правоустанавливающие документы, технический и кадастровый паспорта, выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, оценку рыночной стоимости дома и земельного участка и другие документы по требованию банка;
4. если банк одобрит сделку по выбранному дому, надо будет подписать договор купли-продажи и кредитный договор;
5. далее необходимо обратиться за регистрацией перехода права, права собственности и ипотеки;
6. после регистрации производится расчет с продавцом и подписание акта приема-передачи объекта.

Это примерная последовательность действий, которая может меняться в зависимости от обстоятельств. К примеру, если оформляется ипотека на загородный дом, а в число собственников входят несовершеннолетние дети, придется получить разрешение от органа опеки. Если же берется ипотека под земельный участок, который оформлен в аренду, а не в собственность, нужно продлить договор аренды на весь срок действия ипотечного кредита.

Актуальные предложения

Следует быть готовым, что предложений для покупки частных домов с земельным наделом или для строительства значительно меньше. Тем не менее, в крупнейших финансовых организациях России можно встретить интересные варианты:

1. Сбербанк предлагает оформить покупку загородной недвижимости или под строительство жилья при ставке от 9,5-10,0%. Срок погашения достигает 30 лет, а сумма первого взноса — 25%. Действуют выгодные предложения ипотеки на дачный дом.
2. В Россельхозбанке предлагают зарплатным клиентам оформить покупку таунхауса, загородной недвижимости с землей под 8,95-11,5% годовых сроком до 30 лет с первым взносом от 20%. Уникальность предложения – в возможности ипотеки на участок земли, удаленно расположенной от города и шансе кредитоваться на сумму до 20 миллионов рублей.
3. В Московском Кредитном Банке есть программы покупки жилого дома по ставке от 13,9%, с внесением не менее 15% из личных сбережений.
4. В Банке Возрождение специализированная программа поможет приобрести загородный дом стоимостью до 8 миллионов рублей с первым взносом от 20%. Минимальные ставки (от 12,0%) действуют при условии оформления комплексной страховки – на объект залога и жизнь заемщика.

Условия ипотечного кредитования постепенно меняются. Многие финансовые структуры регулярно пересматривают условия выдачи, снижая процент по кредиту. Рекомендуется проанализировать актуальный список банков и условия программ, действующих на текущий момент, так как зачастую возникают специальные предложения, позволяющие существенно сэкономить на переплате по ипотеке.

Какие нужны документы для продажи дачи с земельным участком

Операции купли и продажи происходят повседневно. Однако люди, которые сталкиваются с такой необходимостью впервые, зачастую не имеют информации, какие нужно собрать документы для продажи дачи с земельным участком. Чтобы в будущем не возникло каких-либо недоразумений или финансовых трат для переделки, важно соблюдать определенный порядок действий. Дача с участком относится к категории недвижимого имущества. В связи с этим продажа имущества должна быть полностью санкционирована с действующим российским законодательством. Важно отметить, что продажу может осуществить только законный владелец, что подтверждается регистрацией законного права собственности.

Существует несколько видов документа, который подтверждает те или иные обстоятельства получения прав на данную собственность:

• Договор, подтверждающий приобретение данного участка в собственность, если он был оформлен посредством этой процедуры
• Если была оформлена дарственная на землю
• В случае предоставления участка главой района или администрацией, должно быть оформлено официальное разрешение от муниципалитета
• Судебное постановление, в том случае, когда собственность перешла к владельцу по решению суда
• Документ, подтверждающий факт наследования
• Регистрация имущественного права
• Выписка из органа кадастра, паспорт или план земельного участка.

В выше перечисленном списке каждый документ имеет право выступать в продаже участка. В случае отсутствия, законодательство не признает подобную сделку легальной и юридически оформленной.Также в обязательном порядке должна быть подготовлена следующая документация:

• Нотариально заверенное согласие одного из супругов на продаже земельного участка
• Договор, регистрирующий куплю-продажу, акт о передаче имущественного объекта.
• Вся документация должна быть прошита и подписана обеими сторонами, участвующими в процессе.
• Квитанция, свидетельствующая об уплате государственного налога
• Документация, удостоверяющая личные данные участников сделки. Если вместо них все процедуры выполняют доверенные лица, у каждого долго быть нотариально заверенное разрешение с подписью.

Оформление ипотеки и подготовка договора купли-продажи

Вышли на сделку. В назначенное время продавцы и покупатели приехали в банк.

В один день риэлторы-покупатели оформили ипотечный договор (по времени это заняло около 2х часов), затем открыли аккредитивный счет в присутствии продавцов (открытие аккредитива заняло еще час). На этом счету разместили всю сумму (часть денег – первоначальный взнос (20%), который внес покупатель, а часть (остальные 80%) – ипотечные средства Сбербанка).

По условиям аккредитива – деньги продавцы получают только тогда, когда право собственности перейдет к покупателю. То есть, после предоставления подтверждающего документа — оригинала договора-купли продажи с отметкой Росреестра (с синей печатью) о том, что договор ипотеки и договор купли продажи зарегистрирован. (По закону эти два договора регистрируются одновременно, о чем ставится отметка на экземпляре продавца и покупателя).

Далее, в этот же день поехали — в МФЦ, чтобы сдать документы для дальнейшей регистрации.

Риэлторы очень переживали, что сделка не пройдет регистрацию и будет приостановлена. Приводили массу примеров таких моментов еще на стадии покупки, и склоняли продавцов к тому, чтобы те написали доверенность на какого-то «волшебного регистратора», чтобы он смог совершать за них все действия купли-продажи.

Мои соседи-продавцы отказались писать подобную доверенность, дабы избежать мошеннических действий.

В итоге, риэлторы покупатели со своей стороны оплатили труд этих «секретных регистраторов — помощников», которые по доверенности от лица покупателя отвезли и сдали вместе с продавцами документы в МФЦ на регистрацию сделки.

Как моим соседям, по секрету сказали риэлторы, эти регистраторы-помощники за определенную плату (от 30 до 70 тыс. руб.) подают документы именно в то «окно», в котором регистрация пройдет успешно.

Возможно это правда, возможно и нет, но по факту сделка прошла без нарушения сроков и без всяких приостановок.

Расходы на оформление

• Отчет о проведенной оценке стоит от 3000 рублей до 15000 рублей — в зависимости от региона и площади дома с землей или без.
• Нотариальные услуги обходятся в 2000-30000 рублей. Сумма зависит от частоты обращений к нотариусу — одно нотариально составленное согласие супруга обходится в 700-1500 рублей, а вот нотариальное заверение предварительного договора купли-продажи стоит уже от 5000 рублей.
• Выписка из ЕГРН, проведение экспликации в БТИ и другие процедуры, связанные со сбором требуемых документов, требуют порядка 500-4000 рублей.
• Госпошлина от каждого участника сделки, являющегося физическим лицом – 1000 рублей.

Купля-продажа дома с землей или без может испугать неподготовленного человека. Однако, если он со всей ответственностью подходит к процедуре, проблемы, как правило, не возникают. Именно по этой причине мы всегда рекомендуем внимательно изучать все предоставляемые документы, тщательно следить за поведением сторон и замечать подозрительные действия – например, если одна из сторон уклоняется от обязательств. Сделка проходит легко, если к ней хорошо подготовиться.

Прежде чем разобраться в юридических нюансах таких сделок, определим основные понятия:

• Покупка дома и земли в ипотеку. Это означает, что гражданин приобретает земельный участок с находящимся на нем домом или без него полностью или частично за счет средств, выданных кредитной организацией в рамках ипотечной программы.
• Покупка ипотечного дома и земли. В данном случае предметом договора будет уже находящийся в залоге участок земли (с домом или без него). Гражданин приобретает имущество, которое ранее было куплено с привлечением ипотечного кредита.
• Продажа дома и земли в ипотеку. Такая сделка происходит, когда к человеку, имеющему в собственности необремененную землю, обращается физическое лицо или банк с предложением о продаже. При этом оплата производится как за счет собственных средств покупателя, так и с привлечением ипотеки.

Все ли в порядке с документами?

Представители банка проверяют пакет документов с целью выявить наличие обременений. У продавца должна быть кадастровая справка, подтверждающая, что на дом не наложен арест, что нет выписанных родственников, которые могли бы впоследствии претендовать на жильё.

Неприятный момент заключается в том, что домовладелец может и не знать об имеющихся обременениях. Такое случается, когда, например, ранее по поводу дома возникал судебный спор, предусматривающий временный арест. Спор был выигран и дом остался за продавцом, но арест до сих пор не снят. Либо имеются родственники, о которых домовладелец даже не подозревает.

При продаже дома без привлечения заёмных средств, кадастровая справка необязательна, хотя покупатель и может её потребовать. Но в любом случае, если обременения «всплывут» после продажи, это грозит расторжением договора. То есть проблема обременения актуальна для всех вариантов продажи недвижимости.

Дома обычно продают вместе с земельным участком, поэтому необходимо подготовить документы, подтверждающие право собственности на землю. В документах должны быть указаны действительные границы участка, определённые в ходе межевания. Все бумаги досконально проверяются банком, но честному продавцу эта процедура ничем не грозит.

Заключение – коротко о главном

Зная о том, какие документы проверять перед покупкой земельного участка, можно обезопасить себя и сохранить свои собственные сбережения. Мошенники охотно пользуются неграмотностью потенциальных покупателей и часто продают наделы с обременением. Они ограничивают права нового собственника и не позволяют ему распоряжаться купленным участком по своему рассмотрению. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо для проверки документов нанимать опытного юриста или подыскивать подходящую недвижимость при помощи риелторского агентства с безупречной репутацией на рынке. Сэкономить на их услугах может тот, кто повышает свою правовую грамотность и заранее изучает вопрос о том, какие документы нужно проверить перед покупкой загородной земли.

Еще немного внимания! Напишите в комментариях – как думаете, трудно ли составить и послать запрос в ЕГРН. Еще, скажите, есть ли среди ваших знакомых хоть один человек, который пострадал и потерял все свои сбережения после приобретения земельного участка с обременением.

На основании этого документа совершается покупка дома. Договор заключается между заинтересованными сторонами в присутствии нотариуса. При составлении документа рекомендуем обратить внимание на следующие пункты:

1. Суть договора. В нашем случае, это купля-продажа частного дома. Обратите внимание, что земельный участок может включаться в договор, или служить предметом отдельной сделки.
2. Дату подписания документа.
3. Перечень имущества, которое переходит в собственность другого владельца. Обычно указывают частный дом и хозяйственные постройки (баня, гараж, сарай).
4. Подробные сведения о жилом строении. Указывается кадастровый номер объекта недвижимости, общая площадь и другая информация технического характера.
5. Сумма купли-продажи. Отмечается общая стоимость и отдельная стоимость каждого объекта, расположенного на земельном участке.
6. Дополнительные положения. Здесь отмечают порядок вступления договора в силу, оплату текущих расходов, гарантии сторон.

Порядок действий при покупке дома у собственника

1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
2. Подписывают договор на каждой странице;
3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Похожие записи:

• Выбор амортизационной группы для ноутбуков и мониторов
• Отпуск военного срочной службы и по контракту в 2022 году
• Как получить СНИЛС на новорожденного: где оформить и какие документы нужны