На что дает гарантию застройщик после сдачи дома?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что дает гарантию застройщик после сдачи дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.

Слабые места новостроек

Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов. Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.

За что отвечает застройщик

Гарантия на новостройки по закону о долевом строительстве распространяется на инженерное и технологическое оборудование и конструктив здания.

Что входит в возможные поломки оборудования:

• сбой в работе или лопнувшие батареи
• лопнувшие водопроводные или канализационные трубы
• перепады напряжения в сети
• засоры (труб, мусоропроводов)
• поломки лифта

Какие проблемы могут возникнуть с конструктивом здания:

• грибок и плесень
• трещины фасадов, стен, потолков
• нестыковка швов
• дефекты, влияющие на функциональность стеклопакетов
• нарушенная геометрия пространства квартиры

На что гарантия не распространяется

Застройщик вправе отказать в предоставлении гарантии в следующих ситуациях:

• при износе дома и снижении технических характеристик в связи с окончанием установленного периода, в течение которого здание эксплуатировали;
• при несоблюдении правил пользования общими помещениями;
• при неправильном монтаже сантехники и эксплуатации бытовой техники с нарушениями;
• при повреждении элементов конструкции, которые согласно акту приема-передачи были приняты без претензий, или в случае выхода их из строя в связи с нарушениями правил использования;
• при непредвиденных обстоятельствах, вызванными сбоями в работе коммуникационных систем, которые возникают вследствие неправильной эксплуатации.

Каковы гарантийные обязательства застройщика перед УК

Согласно закону «Об участии в долевом строительстве», на застройщика ложатся следующие гарантийные обязательства:

• принятие к рассмотрению претензии, направленной до истечения периода гарантии, стандартный срок которого составляет не менее 5 лет. Жалоба может касаться любых дефектов, которые возникли по вине застройщика. К ним относятся трещины в потолке, плесень, неправильно установленная ванна и другие нарушения;
• при заключении договора о долевом участии в строительстве застройщик вправе устанавливать период гарантии, который превышает стандартный срок, предусмотренный законодательством;
• несение ответственности за состояние объекта строительства, который согласно договору передается дольщику. Дом должен соответствовать характеристикам безопасности и техническим параметрам;
• относительно кровли устанавливаются гарантийные обязательства на период не менее 10 лет;
• при подписании акта приема-передачи дольщик получает не только саму квартиру, но и элементы конструкции, которые в ней находятся вместе с установленным оборудованием. Гарантия на детали действует от 3 лет и дольше, но прекращает действие при произведении жильцом замены. Как пример – за установку новых окон несет ответственность компания, выполняющая монтажные работы;
• обязанности относительно гарантии ложатся исключительно на застройщика. Он в течение установленного периода отвечает и за действия подрядчика. Претензии, которые возникли в связи с недобросовестным исполнением последним договорных обязанностей, направляются застройщику;
• жилец при выявлении дефектов обращается сначала в устной форме, а затем подает жалобу в письменном виде. Застройщик обязан не только принять претензию к рассмотрению, но и принять меры по устранению указанных недочетов. В противном случае придется действовать через судебные органы.

Обратите внимание! Предварительная попытка решить конфликтную ситуацию мировым путем позволит сторонам сохранить хорошие отношения и сэкономить время, которое пришлось бы потратить на участие в судебном процессе и сбор аргументов в пользу позиции.

УО представляет интересы собственников в рамках исполнения своих обязательств

В рамках дела № А40-217303/2016 о банкротстве застройщика в суд обратилась организация, в 2015 году приступившая к управлению одним из построенных компанией-банкротом многоквартирных домов в Москве.

При приёмке МКД в управление УО обнаружила многочисленные нарушения при строительстве и существенные недостатки, приведшие к ухудшению качества объекта. Жители дома направляли застройщику претензии с требованием об устранении выявленных недостатков, но он на них не отреагировал. В связи с этим УО обратилась в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов к компании-банкроту своего требования в размере 57,5 млн рублей.

Суд первой инстанции, а за ним апелляционный и кассационный, признали требования УО обоснованными, поскольку претензии участниками строительства в адрес застройщика о наличии недостатков выполненных работ были заявлены в пределах гарантийного срока.

Срок суды исчисляли с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. При этом обоснованность претензий к компании была подтверждена результатами экспертизы, которая и оценила стоимость устранения недостатков в 57,5 млн рублей.

Суды признали правомерными требования УО и отклонили возражения об отсутствии у неё полномочий действовать в интересах собственников квартир. Согласно п. 3.1.30 договора управления, компания должна представлять интересы собственников, делает она это в рамках исполнения своих обязательств. При этом в случае, если недостатки не будут устранены, провести ремонт дома должна будет именно УО и за свой счёт. Поэтому 57,5 млн рублей были включены в реестр требований кредиторов к застройщику.

Сроки гарантии — когда можно предъявлять претензии

Законодательно определены такие сроки гарантии:

— на объект, переданный дольщику — 5 лет с момента приема;

— на конструктивные элементы сооружения, относимые к общедомовому имуществу – 5 лет. Срок рассчитывается с момента передачи первого объекта в здании;

— на технологическое и инженерное оборудование – 3 года. Срок рассчитывается с момента приема первого объекта.

Срок гарантии на отделку прописывается в ДДУ. Такие сроки могут значительно отличаться у разных застройщиков и зависеть от различных факторов. Например, от того, к какому классу относится жилье, какие материалы использовали при отделке.

На какие случаи не распространяется гарантия

При передаче квартиры застройщик выдает дольщику инструкцию. В этой инструкции должны быть прописаны правила и условия, с учетом которых можно использовать объект. Это касается как всего объекта в целом, так и входящих в его состав элементов отделки, оборудования, конструктивных элементов. Если в процессе рассмотрения претензии окажется, что жильцы не соблюдали эти правила, то застройщик имеет право не удовлетворять претензию и не устранять дефект за свой счет.

Еще к случаям, когда замеченные или образовавшиеся дефекты не считаются гарантийными, относят:

— естественный износ материала, конструктивных элементов оборудования;

— аварийные ситуации, которые возникли вследствие действий жильцов. Например, когда жильцы нарушили правила эксплуатации канализации, которая забилась;

— поломка оборудования или нарушение целостности конструктивных элементов здания из-за неверных действий управляющей компании или подрядных организаций. Например, которые произошли из-за неправильного обслуживания системы водоснабжения;

— неисправность сетей или оборудования, которое устанавливали сторонние компании;

— дефекты, обнаруженные в видном месте, которые дольщик мог заметить при приеме объекта;

— дефект в замененных или самостоятельно отремонтированных сетях, оборудовании, конструктивных элементах;

— использование помещения не по назначению. Например, когда собственник квартиры использует квартиру в качестве помещения для парикмахерской, кондитерской или для иных целей, кроме проживания.

Бывает, что в течение гарантийного срока дольщик продает уже принятую от застройщика квартиру другому человеку. Поэтому иногда возникает вопрос о том, может ли новый собственник предъявлять застройщику претензии, если заметит дефекты, попадающие под гарантию.

Поскольку новый собственник квартиры не является потребителем по отношению к застройщику, то речь о гарантии идти не может. Претензия может быть направлена только тем, кто принимал квартиру непосредственно от самого застройщика. Это может быть тот, кто заключал ДДУ или тот, кто приобрел квартиру по договору уступки права требования.

Что делать, если срок гарантии прошел

Нередко дефекты становятся заметными позже установленного гарантийного срока. Если обращаться к закону, который определяет участие в долевом строительстве, то он четко говорит – обратиться с претензиями можно только в течение гарантийного срока. Если он прошел, застройщик не обязан безвозмездно устранять дефекты, уменьшать стоимость договора, компенсировать расходы дольщика на устранение дефекта.

Но нужно учитывать, что к отношениям девелопера и дольщиков, которые купили объект не для ведения предпринимательской деятельности, применимы нормы другого закона. Это закон «О защите прав потребителей». Закон говорит, что потребитель может предъявить исполнителю претензии в отношении выявленных недостатков работы. Условие для этого – возможность доказать факт того, что причины дефекта или сам дефект возникли до принятия работы. Если на результат работы, которым выступает объект, не установлен срок службы, то предъявлять претензии можно в течение 10 лет с момента принятия объекта.

Гражданский кодекс РФ определяет случаи, по которым строительная компания не несет гарантийных обязательств за дефекты:

• естественный износ помещения и его составляющих в связи со сроком эксплуатации;
• нарушение инструкции по эксплуатации здания, оборудования, конструкций квартиросъемщиком или третьими лицами;
• самостоятельное или с привлечением третьих лиц устранение дефекта, повлекшее за собой поломку или вывод из строя объекта;
• сбой в работе канализации, отопления, водоснабжения и электричества (например, перестала работать проводка) по вине жильца или соседей;
• сбой в работе по причине истечения гарантийного срока оборудования и комплектующих;
• поломка дефектного оборудования, принятого жильцом при передаче жилья без заявления претензий по работе;
• использование жилого помещения для других целей (склад, гостиница, общежитие, мастерская) в результате чего возникают поломки и неполадки в работе оборудования.

За вышеперечисленные случаи застройщик не отвечает, и жаловаться бессмысленно. При возникновении форс-мажорных обстоятельств (поломка, нарушение функционирования, появление дефектов) в квартирах или местах общего пользования многоэтажного дома несет ответственность управляющая компания.

Хитрости гарантийного ремонта

Мало кто из покупателей квартир в многоэтажном доме задумывается, а сколько это сооружение будут служить верой и правдой, сколько придется вложить средств, чтобы оно не разрушилось раньше времени. Ведь ничто на Земле, как говорится, не вечно. Радует, конечно, что многие постройки прошлых веков и советского времени, которые давно отслужили свое, продолжают оставаться в строю. Тем не менее, качество строительства не везде на твердую «пятерку». Такие «новации», как навесной фасад, мокрая штукатурка при несоблюдении технологии могут привести к проблемам в эксплуатации дома. Но тут-то проблема, скажем так, на видном месте и ее обычно оперативно устраняют (а если еще и возможно обрушение чего-нибудь на головы прохожих, то почти в миг).

Как заставить строителей устранить недостатки

При появлении в течение гарантийного срока серьезных проблем со стенами, перекрытиями другими частями дома, закон предоставляет покупателям новых квартир два способа урегулирования таких проблем:

1. В двустороннем порядке – жилец оформляет претензию в письменном виде, в которой указывает все выявленные недостатки, требует от застройщика отремонтировать дефектные участки за свой счет в течение разумного срока. Зачастую на подобные работы отводится до полутора месяцев, но компания и жилец могут очертить собственные временные рамки, в зависимости от объема работ.
2. В рамках искового разбирательства в суде – если на заявление жильца не было должной реакции или ремонтные работы были начаты и «заморожены» на срок, выходящий за установленный сторонами период, жилец имеет право обращаться в суд, используя официальную переписку с застройщиком в качестве аргументации по иску.

Если после первого обращения застройщик идет на диалог и выражает готовность выполнить работы, жильцам остается проконтролировать их качество и срок проведения. Если очевидно, что компания пытается игнорировать свои гарантийные обязательства, следует задокументировать установленные дефекты конструкций и сетей. Акт может быть составлен специалистами управляющей компании и жильцами, или же сотрудниками государственной жилинспекции. При необходимости может быть проведена независимая экспертиза, стоимость услуг которой после можно включить в цену иска к строительной компании. Также экспертиза может быть назначена уже в рамках судебного процесса.

На какие гарантии может рассчитывать дольщик

Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств. Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

• вентиляционных шахт и оборудования;
• лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;
• отопительная общедомовая система;
• системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Нужно понимать, что застройщик, если иное не указано договором, отвечает за внутридомовые системы. Поэтому если, например, есть проблемы с газовыми трубами во дворе, то придется отдельно доказывать, что к этому имеет отношение застройщик.

После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания.

• Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.
• Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.
• Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.
• Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

Как долго застройщик имеет право исполнять обязательства по договору на гарантийное обслуживание?

Относительно продолжительности гарантийных сроков, предоставляемых застройщиком, действует несколько общих положений, предусмотренных пунктом 5 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ.:

• Обычно срок гарантии на сданный по акту приема-передачи многоквартирный дом, включая каждую квартиру, составляет 5 лет. Этот срок, если на то есть воля застройщика и клиента, может быть увеличен, но не уменьшен;
• На крышу/кровлю и стыковые межпанельные швы, как определено законодателем, гарантийный срок не может составлять меньше чем 10 лет. Как и в предыдущем случае, он может быть в добровольном порядке увеличен;
• На оборудование, как технологическое, так и инженерное, относящееся к многоквартирному дому (сюда входят котельные, коммуникационные системы, вентиляции, внутридомовая электросеть, лифты, генераторы и т.д.), а кроме того, на находящиеся в квартире элементы обстановки (включая пластиковые окна) продолжительность гарантийного срока составляет не менее 3 лет;
• Застройщик вправе нанять для обеспечения процесса строительства многоквартирного дома по договору долевого участия любые подрядные организации, готовые обеспечивать гарантийный срок в установленных пределах. Если подрядчики со своими обязательствами не справляются, застройщик будет обязан своими силами ликвидировать все обнаруженные дефекты, связанные с работой оборудования;
• За текущий ремонт и прочие работы по обслуживанию уже сданного жилья отвечает не застройщик, а выбранная жильцами управляющая компания;
• Гарантия на оборудование становится ничтожной, как только дольщик по своей воле заменит его на другое (к примеру, после смены исходных пластиковых окон на более отвечающие эстетическим потребностям покупателя гарантийное обслуживание новых окон будет осуществлять не застройщик/подрядчик, а организация, установившая их).

А если квартира непригодна для проживания?

К сожалению, бывают ситуации, когда из-за допущенных нарушений или несоблюдении требований конкретной технологии строительства квартира оказывается непригодна для жизни. Например, как в описанной ранее ситуации, когда в помещениях стоит стойкий запах аммиака, который не выветривается и наносит ущерб здоровью, если дышать им постоянно.

В этом случае с высокой долей вероятности решать проблему придется через суд, поскольку для застройщика это не разовые работы по исправлению дефекта, а многомиллионные убытки. Поэтому придется запастись терпением и обратиться к профессиональным юристам.

Хорошая новость: ситуации, когда квартиры оказываются непригодными для жизни, случаются крайне редко, а судебная практика по таким делам – на стороне покупателей.

Составление плана текущего ремонта в многоквартирном доме

Для проведения текущего ремонта многоквартирного дома необходимо составить план выполнения мероприятий. Основным фактором, влияющим на выбор ремонтных работ, является осмотр здания с целью выявления проблемных участков, а также оценки степени износа инженерных коммуникаций и конструктивных элементов.

Текущий ремонт осуществляется в том случае, если:

• Подошел срок профилактических или косметических ремонтных работ;
• Участки инженерных коммуникаций пришли в аварийное состояние и требуют срочного восстановления;
• Неожиданно возникли повреждения окон и дверей в подъездах, выявлено незначительное разрушение фасада;
• И т.д.

После осмотра и оценки состояния здания представители УК составляют перечень работ по текущему ремонту. Председатель ТСЖ или председатель совета согласовывает готовый перечень или его утверждают на общем собрании собственники жилья. После этого управляющая компания определяет сроки выполнения.

Похожие записи:

• Можно ли получать зарплату на кредитную карту
• Все что нужно знать про водительские права на трактор: распишем по пунктам
• Правила въезда в США в 2023 году