Договор ренты на квартиру: плюсы и минусы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор ренты на квартиру: плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Сколько стоят услуги нотариуса?
Как оформить договор ренты
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Плюcы дoгoвopa peнты нa квapтиpy
Плюcы для пoлyчaтeля peнты. Mapия Гpигopьeвнa дo кoнцa днeй живeт в cвoeй квapтиpe. Cдeлки c нeдвижимocтью мoжнo пpoвoдить тoлькo c coглacия пeнcиoнepки. Нaпpимep, cын Ляйcaн пepeexaл жить в Кaзaнь. Ляйcaн xoчeт зaбpaть пeнcиoнepкy к ceбe, a квapтиpy Mapии Гpигopьeвны пoмeнять нa квapтиpy в Кaзaни. Ecли бaбyшкa coглaшaeтcя нa пpeдлoжeниe Ляйcaн, coceдки y нoтapиyca oфopмляют Пpилoжeниe к дoгoвopy peнты, гдe пpoпиcывaют измeнeнныe ycлoвия.
Mapия Гpигopьeвнa пoлyчaeт eжeмecячнyю дoтaцию, ecли oфopмлeнa peнтa зa плaтy. Либo пoлyчaeт бecплaтнoe coдepжaниe и yxoд, ecли oфopмлeнa пoжизнeннaя peнтa c coдepжaниeм.
Дoпycтим, Ляйcaн нe coблюдaeт ycлoвий дoгoвopa peнты. Mapия Гpигopьeвнa мoжeт чepeз cyд pacтopгнyть дoгoвop. Boзвpaщaть yжe пoлyчeнныe дeньги или вoзмeщaть pacxoды нa coдepжaниe пeнcиoнepкa нe oбязaнa. Кpoмe этoгo, eй вoзвpaщaeтcя бeзycлoвнoe пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy.
Чтo yчecть пpи oфopмлeнии peнты нa квapтиpy
Пpoвepить дeecпocoбнocть пoлyчaтeля peнты. У oдинoкoй Mapии Гpигopьeвны oкaзaлиcь poдcтвeнники в Cибиpи. Пocлe cмepти бaбyшки oни пытaютcя дoкaзaть, чтo пeнcиoнepкa былa нeдeecпocoбнoй, кoгдa пoдпиcывaлa дoгoвop peнты. Poдcтвeнники чepeз cyд пытaютcя пpизнaть дoгoвop нeдeйcтвитeльным.
Пpoвepять дeecпocoбнocть пeнcиoнepки вxoдит в oбязaннocти нoтapиyca. Bo вpeмя oфopмлeния дoгoвopa oн зaдaeт eй вoпpocы, oцeнивaeт aдeквaтнocть пoвeдeния. Нo дaльнoвиднaя Ляйcaн oбeзoпacилa ceбя и пpoвeлa ocвидeтeльcтвoвaниe Mapии Гpигopьeвны y пcиxиaтpa. Cпpaвкa o вмeняeмocти и дeecпocoбнocти пoжилoй жeнщины oпpoвepглa apгyмeнты poдcтвeнникoв.
Oбгoвopить вce ycлoвия peнты в дoгoвope. Уcлoвия peнты – этo cyщecтвeнныe ycлoвия дoгoвopa, иx нyжнo pacпиcывaть чeткo и пoнятнo. Ecли в дoгoвope иcпoльзoвaть фopмyлиpoвки c двoйным cмыcлoм и paзнoчтeниeм, cyд пocчитaeт дoгoвop нeзaключeнным и вcтaнeт нa cтopoнy иcтцa.
Как быть с наследниками при наличии соглашения пожизненной ренты
Переданное по условиям соглашения имущество не будет включено в наследственную массу. Рантье уже передал недвижимость в счёт сделки, и она ему не принадлежит. Лишь после кончины бывшего владельца плательщик сможет полноправно распоряжаться полученной квартирой или домом.
Поэтому наследники рантье, которые захотят претендовать на получение недвижимости после его смерти, не смогут этого сделать, как и не получат возможность обладать наследственным правом на получение платежей. Исключением может стать тот момент, когда наследники будут оспаривать соглашение пожизненной ренты и пытаться признать его недействительным, основываясь на следующем:
- рентополучатель был недееспособным на момент заключения соглашения;
- рантье не осознавал происходящего и не управлял своими действиями;
- плательщик ренты обманным путем или через угрозы заставил получателя заключить соглашение;
- получатель не понимал сути сделки и был сбит с толку.
Если по решению суда обе стороны сделки будут признаны вменяемыми и добросовестно выполнявшими условия соглашения, то иск наследников получателя будет отклонен. В другом случае, если недействительность сделки будет доказана, наследники получат переданную по соглашению недвижимость, но деньги отсудить не удастся.
Выгоден ли договор пожизненной ренты для ее получателя?
Такой договор, несомненно, имеет свои положительные стороны для получателя платежа. Во-первых, это дополнительный доход и более комфортные условия проживания в пожилом возрасте. Кроме того, получатель денег минимизирует свои риски, ведь договор удостоверяется у нотариуса, проходит регистрацию в Росреестре. Наконец, если плательщик становится недобросовестным и пропускает сроки оплаты, то законодательно закреплено, что договор может быть расторгнут.
Негативной стороной такого соглашения для пожилого человека будет высокий риск мошенничества. Очень часто люди преклонного возраста подвергаются давлению и манипуляциям со стороны мошенников, заключая очень невыгодные для себя условия сделки. Так как выплаты должны производиться до момента смерти их получателя, существует вероятность того, что плательщик может предпринять какие-либо действия для ее приближения.
Наконец, дальние родственники, которые до этого не вспоминали о существовании пожилого человека, могут внезапно оказаться очень недовольны его решением о передаче жилья кому-то другому.
Регистрация у нотариуса
Всегда оформляют письменно и удостоверяют нотариально (ст.584 ГКРФ). Иначе согласно п.1 ст.165 ГКРФ договор признают ничтожным.
Нотариальный клерк потребует принести необходимые документы:
- сам контракт, если он составлен самостоятельно или с помощью юристов;
- документ, свидетельствующий о праве собственности на передаваемое жилье;
- справку о стоимости жилплощади по кадастру;
- справку о количестве прописанных граждан на передаваемой жилой площади;
копию финансового лицевого счёта; - технический план квартиры;
- копию кадастрового паспорта;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на отдаваемое помещение.
Каждая конкретная ситуация может потребовать дополнительных бумаг от любого участника рентных правоотношений.
Налогообложение по ренте
Согласно налоговому законодательству РФ, денежные средства, получаемые рентополучателем, приравниваются к его ежемесячному доходу. Это значит, что эти средства будут облагаться НДФЛ в размере 13 % от размера ежемесячных начислений.
Что касается плательщика ренты, то в случае получения квартиры по безвозмездному договору ренты он должен уплатить в пользу государства налог 13 % от размера рыночной стоимости квартиры. Однако от уплаты этого налога освобождаются близкие родственники, в число которых могут входить:
- дети (родные и усыновлённые) и родители;
- бабушки и дедушки;
- внуки и внучки;
- братья и сёстры.
При приобретении ренты с оплатой части цены квартиры, плательщик ренты не облагается налогом, а получатель обязан выплатить в пользу государства 13 % от полученной суммы.
Сделка такого рода подразумевает передачу имущества от одной стороны к другой на определенных условиях, которые соблюдаются длительный временной промежуток. Фактически, это приобретение жилья в рассрочку, когда рентоплательщик ежемесячно осуществляет плату рентополучателю за недвижимость. Чаще всего к таким сделкам прибегают пожилые люди, у которых нет близких родственников или же по каким-то причинам прекращено общение с ними. В качестве платы могут выступать не только деньги, но и уход, помощь по хозяйству (уборка, стирка, приготовление еды) или покупка лекарств.
При договоре ренты жилье переходит к новому владельцу при заключении сделки и ее подтверждении у нотариуса. При этом в документах о собственности, которые выдает Росреестр, будет обозначено обременение. После смерти рентополучателя оно будет снято, а до этого события на любые действия с недвижимостью нужно получить согласие прежнего владельца.
Как оформить договор пожизненной ренты на квартиру
Основная характеристика договора ренты состоит в его рискованности. Выгода сторон может оказаться далеко не равнозначной.
Например, болезненный с виду старичок окажется долгожителем, и покупатель будет выплачивать ренту долгие годы.
При этом стоимость квартиры по факту может оказаться куда больше, чем при покупке равнозначного объекта. В среде российских риэлторов принято считать, что сделки с рентой «плохо пахнут».
Данная схема нередко применяется различными мошенниками. Случаются ситуации, когда получатель ренты скоропостижно отходит в мир иной по причине несчастного случая.
Что касается юристов, то они не видят в ренте ничего плохого. Собственник волен распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению.
И если человек хочет прожить остаток своей жизни без финансовых трудностей в обмен на передачу жилья после своей смерти, то причин препятствовать этому нет. Главное правильно оформить сделку.
Лежащая в основе ренты идея очень хороша, и соглашение способно принести пользу обоим участникам, но с ней связано немало опасений. И не беспочвенных, ведь обе стороны берут на себя риски, подписывая столь сложный договор, что подтверждается и новостями, из которых периодически можно узнать о связанных с рентой неприятностях.
Потому стоит отдельно разобрать основные риски:
- Неверный выбор плательщика – не стоит уступать, если нет полной внутренней уверенности, что этот человек действительно надёжен и на него можно положиться.
- Плохой расчёт возможностей – плательщик должен быть уверен, что сможет содержать получателя, в ином случае и его подведёт, и может лишиться тех средств, что уже потратил, без всякой компенсации.
- Длительность договора – понятно, что он заключается с расчётом на то, что пожилой человек рано или поздно умрёт и недвижимость перейдёт к плательщику. Однако известны случаи, когда пенсионеры переживали даже не одного, а нескольких плательщиков. Стоит заранее понимать, что есть риск вовсе не дождаться квартиры, и предусмотреть возможность наследования обязательств.
- Пенсионер передумал – чаще нарушения следуют именно со стороны плательщика, и законодательство в большей степени защищает получателя ренты. Однако, возможна и противоположная ситуация, при которой пенсионер всячески старается разорвать договор без всяких на то поводов. Законодательство не даёт такой возможности без полного возврата средств, если плательщик сам не нарушает договор, а потому нужно озаботиться доказательствами отсутствия нарушений.
- Родственники предъявляют претензии – протест может быть выражен уже после смерти получателя. Отбиться поможет полностью оформленная документация, также желательно наличие справки о психическом состоянии получателя на момент заключения сделки.
Первое, что необходимо, — это найти «клиента». Или «покупателя» (если вы собственник), или «продавца» (если хотите за кем-то осуществлять уход). Чаще всего первая категория граждан просто дает объявления, а вторая — находит их. И так стороны сходятся для осуществления сделки.
Самый важный момент, который поможет оформить ренту (пожизненную) квартиры, — это договор. Именно в нем указываются все нюансы вашей сделки. Здесь обе стороны согласовывают размер выплат, а также наличие того или иного ухода за квартирой/собственником, если такое необходимо. Торопиться не стоит, желательно продумать все нюансы.
Например, прописать право наследования недвижимости от покупателя при его смерти. Договор ренты при этом может или расторгаться, или переходить по наследству к тому или иному гражданину. Также стоит обратить внимание на моменты в вопросах медицинской помощи, лечении, а также обеспечении жилья собственника-пенсионера.
В соглашении обязательно пропишите сроки перечисления вам материальной поддержки. Каждый нюанс должен быть учтен. Образец договора пожизненной ренты квартиры в действительности отсутствует. Он индивидуален, но в обязательном порядке должен содержать сведения о недвижимости, которая будет передана в собственность, а также о сторонах, участвующих в деле.
Признание ничтожности
Огромную роль играет также вопрос о признании сделки недействительной. Как показывает практика, волнует данная тема в основном наследников и кровных родственников собственника жилья. Только их ждет огромное разочарование — признать ренту недействительной не так-то просто. Лишь в двух случаях подобное возможно.
Во-первых, это признание собственника недееспособным на момент заключения сделки. Популярный прием наследников, который легко «обломать» — достаточно приложить заранее справки о состоянии здоровья «продавца», которого будут содержать пожизненно. После этого у кровной родни нет шансов.
Также пожизненная рента квартиры отзывы о признании ее недействительной получает не самые хорошие, потому что второй момент, который учитывается, — это невыполнение покупателем своих обязательств. Встречается подобного рода явление крайне редко. Ведь зачастую лучше соблюдать условия договора, а затем получить в собственность жилье, чем просто так кому-то оказывать материальную поддержку. Ведь уплаченная сумма вам не будет возвращена. Получается, что почти нет никаких шансов признать ренту недействительной.