Инструкция для собственников по продаже своей доли в квартире в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция для собственников по продаже своей доли в квартире в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Сопутствующие документы
В дополнение к документом, о которых мы рассказывали в предыдущем разделе, Продавцу могут понадобиться следующие:
Для сделки, участником которой является несовершеннолетний собственник:
- Свидетельство о рождении или паспорт ребенка
- Паспорта родителей или законных представителей
- Разрешение территориального Органа опеки на проведение сделки
Для Продавцов, состоящих в браке (если супружеское имущество не разделено по суду и нет брачного контракта, регулирующего раздельное владение собственностью):
- Нотариально заверенное согласие супруга на сделку
Для долевых собственников:
- Письменное согласие всех собственников на продажу общей недвижимости
Кроме того, скорее всего придется оформлять:
- Договор о задатке или выплате аванса
- Договор с банком на представление банковской ячейки в депозитарии
- Справки о психическом здоровье (дееспособности) участников сделки
- Доверенности на совершение тех или иных действий третьими лицами
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Регистрация продажи доли
После соблюдения всех формальностей, сторонам предстоит зарегистрировать сделку и переход права собственности на долю через Росреестр. Подать документы можно и через учреждения МФЦ «Мои документы», однако при этом общий срок регистрации будет увеличен на 2 дня. В ходе регистрационных действий, сведения о переходе права собственности и личности нового владельца доли будут внесены в реестр ЕГРН. После завершения процедуры, сторонам выдается зарегистрированный экземпляр договора, а также выписка ЕГРН.
С учетом изложенных выше правил, для успешного прохождения сделки сторонам предстоит собрать оформить следующие документы:
- правоустанавливающие документы на долю в квартире – выписка ЕГРН, свидетельство о праве, свидетельство о праве на наследство и т.д.;
- проект договора купли-продажи, на основании которого будет направлено уведомление;
- письменное уведомление для каждого владельца долей в квартире. а также доказательства его направления по почте
- письменные отказы или согласия на преимущественный выкуп;
- окончательный вариант договора купли-продажи, удостоверенный через нотариат;
- передаточный акт, если аналогичное условие не включено в договор купли-продажи;
- заявление о регистрации сделки в Росреестр или МФЦ;
- платежное поручение об оплате пошлины в Росреестр – за переход права собственности в 2023 году нужно оплатить 2000 руб.
Точный перечень документов будет зависеть от условий сделки. Например, для ведения дел через представителей может потребоваться нотариальная доверенность. Нужно получить согласие отдела опеки на продажу доли ребенка, либо согласие супруга, если часть квартиры приобреталась в период брака.
Чтобы соблюсти все нюансы и формальности, связанные с продажей доли в праве собственности, целесообразно осуществлять все дела через профессиональных специалистов – юристов, адвокатов и т.д. В этом случае можно заранее устранить все проблемы и риски, которые могут возникать на каждом этапе сделки.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Какова процедура регистрации сделки в Росреестре?
Порядок регистрации сделки по отчуждению доли в квартире ничем не отличается от постановки на учет целой квартиры. Пакет предоставляемых документов тот же: удостоверения личности сторон сделки, заявление, сам договор купли-продажи, уже заверенный нотариусом, правоустанавливающие документы на квартиру, кадастровые документы, квитанция об уплате пошлины за регистрационные действия. Размер пошлины ровным счетом такой же, как и при регистрации сделки с целой квартирой – 2000 рублей.
ВАЖНО !!! Также обязательно добавляются документы, подтверждающие надлежащее уведомление сособственников и их отказы от преимущественного права покупки (если помимо совладельца, приобретающего долю, есть еще собственники; если их нет, то вышеуказанные документы не предоставляются).
Ранее заявление о регистрации можно было подать как непосредственно в Федеральную регистрационную службу, так и в многофункциональные центры. Но сейчас документы на регистрацию принимают только МФЦ, которых становится все больше и больше. Если нет возможности самому заняться регистрацией, то эту обязанность за дополнительную плату (порядка 1000 рублей) можно переложить на нотариуса. Это сейчас довольно часто оказываемая услуга.
По общему правилу, срок постановки на учет не должен превышать трех рабочих дней, но на практике он почти никогда не соблюдается.
Если долей владели меньше минимально установленного срока
Недобросовестные граждане часто ищут пути уменьшения величины налога, прописывая в договоре заниженную стоимость объекта. Сегодня подобные манипуляции не проходят.
Если собственность решили продать до наступления 3 или 5 лет, в учёт будут браться два других фактора:
- Кадастровая стоимость всей квартиры и цена продаваемой доли. Если у налоговой службы возникнут сомнения касаемо адекватности выставленной цены, они вправе запросить проведение экспертизы. По её результатам определяется реальная стоимость продаваемого имущества. Также нужно помнить, что часть квартиры ни при каких условиях не может стоять дешевле, чем её кадастровая стоимость;
- На каких условиях и в каком порядке заключался договор купли-продажи.
Доход продавца от сделки – это сумма, за которую он готов продать свою долю потенциальному покупателю. Данное правило распространяется на доли, полученные в собственность до 1 января 2016 года.
Для всех остальных случаев предусматривается ряд исключений. Налог потребуется уплатить на большую из этих величин: цену на момент продажи либо же часть от кадастровой стоимости, которую умножают на коэффициент 0,7.
Что нужно сделать для продажи своей доли
Если один из совладельцев недвижимости решился на продажу своей доли в квартире, он должен помнить, что другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Перед тем, как продавать часть жилплощади третьему лицу, необходимо отправить письменное извещение с предложением выкупа части имущества совладельцам.
Уведомление о продаже доли в квартире совладельцам должно содержать такие сведения:
- Площадь продаваемой части жилплощади;
- Стоимость;
- Порядок проведения расчетов;
- Список лиц, которые после совершения купли-продажи вправе будут пользоваться квартирой;
- Дата и порядок передачи недвижимости покупателю.
Новый закон в России в 2023 году относительно продажи долей в квартирах
С сентября 2022г. начал действовать новый закон, вносящий поправки в жилищное законодательство России. Он касается возможности продажи микродолей в жилой недвижимости с последующей массовой пропиской.
С 1 сентября 2022г. минимальная доля в жилом помещении, подлежащая продаже, составляет 6 кв. м. Из этого правила предусмотрены следующие исключения:
- получение долей менее 6 кв. м. в жилище произошло в результате приватизации;
- доли получены по завещанию (размер определен наследодателем) или в результате наследования по закону при большом количестве наследников;
- часть жилья получена в результате использования средств материнского капитала;
- образование такого размера доли по требованиям закона.
Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.
Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.
Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:
- Д — площадь доли квартиры;
- СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
- К — понижающий или повышающий коэффициент.
Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.
Нужно ли идти в нотариальную контору?
Важным правилом оформления такой купли-продажи является то, что сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению под страхом ее недействительности. Это правило введено в 2016 году и направлено на пресечение мошеннических схем.
До того как такая норма была введена, нередко встречались следующие ситуации:
1) часть жилого помещения продавалась за бесценок без ведома остальных правообладателей сомнительным гражданам;
2) затем в квартире на законных основаниях поселялись асоциальные личности, делали существование остальных жителей невыносимым и вынуждали их также за бесценок продавать свои части недвижимости;
3) в итоге все жилье целиком за копейки переходило к мошенникам.
Задача нотариуса — проверить соблюдение интересов каждого гражданина, чьи интересы затрагивает сделка, удостовериться, что все они уведомлены о факте предстоящей купли-продажи и не желают сами купить продаваемую часть прав.
Одновременно нотариус проверяет условия договора, их законность и полноту. Он разъясняет сторонам суть договора, который они подпишут, и все его правовые последствия, проверяет, согласны ли люди с ним. Кроме того, он опрашивает каждого участника, чтобы убедиться, что все они действуют свободно и без принуждения.
Нотариальное удостоверение — это гарантия законности, поэтому удостоверять рекомендуется любые сделки купли-продажи, однако в случае продажи доли такое удостоверение является обязательным.
Единственное исключение — это ситуация, когда все собственники одновременно продают свои права, то есть действуют вместе и согласованно. В таком случае закон разрешает ограничиться простой письменной формой. Однако даже в этом случае нотариальное удостоверение желательно и поможет избежать юридических рисков.
После заключения сделки по квартире и ее удостоверения право собственности за покупателем регистрируется официально в Росреестре.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.