Покупка квартиры в ипотеку: инструкция для тех, кто не хочет переплатить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в ипотеку: инструкция для тех, кто не хочет переплатить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.

Какие документы нужны на ипотеку

• Паспорта владельцев и свидетельства о рождении, если в их числе есть несовершеннолетние дети до 14 лет.

• Выписки из ЕГРН. В ней указаны данные о собственнике жилья и наличие обременений (например, находится ли оно в залоге, наложен ли на нее арест). Раньше вместо нее запрашивали свидетельство о собственности, но сейчас их перестали выдавать. Стоит помнить, что такая справка действительна в течение 30 дней.

• Правоустанавливающая бумага, которая подтвердит, что эта жилплощадь досталась вам законным путем. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, договор мены и т.д. Это очень важная бумага, и если вы его потеряли, обязательно закажите копию в Росреестре.

• Техпаспорт, по которому банк проверяет, нет ли неузаконенной перепланировки. Его заказывают в бюро технической инвентаризации.

• Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги и капремонт. Она действительна в течение 10-30 дней.

• Справка о количестве человек, прописанных в квартире, которую заказывают в паспортном столе или через МФЦ. Обычно продавцы выписываются до подписания договора купли-продажи. Но иногда стороны договариваются, что совершеннолетние собственники на протяжении нескольких дней останутся прописанными в ней и после продажи, если это необходимо (например, продавцу негде прописаться, а за отсутствие регистрации больше семи дней ему придется платить штраф).

• Нотариально заверенная доверенность, если вы не хотите сами заниматься процедурой купли-продажи и наняли для этого специалиста, который точно знает, как продать дом в ипотеку. Со стороны покупателя тоже может выступать специалист, на которого оформлена доверенность на покупку квартиры в ипотеку.

Все это понадобится для того, чтобы составить договор купли продажи квартиры в ипотеку. Но в зависимости от семейного положения продавца, состава собственников и фантазии банковских юристов этот список может стать длиннее:

• Если продавец состоит в браке и жилье покупалась после свадьбы, потребуется согласие жены или мужа или брачный контракт, в котором указан режим раздела собственности. Супруг по закону имеет право претендовать на долю от совместно нажитого имущества, и банк должен удостовериться, что этого права вторая половинка не лишится.

• Свидетельство о браке или разводе.

• Если недвижимость состоит в долях, продавцу необходимо предоставить нотариально заверенную бумагу от других собственников — отказ от права приобретения объекта.

• Если один из совладельцев не достиг совершеннолетия, придется идти в органы опеки за разрешением.

• Иногда банк слишком сильно переживает о дееспособности продавца, в таком случае он может потребовать справку от психиатра и нарколога.

Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки

Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.

Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.

Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.

Оплата нотариальных услуг. Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:

• если собственником является несовершеннолетний гражданин;
• если собственник находится под опекой из-за недееспособности;
• если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.

С чего начать оформление

Банки, стремясь учесть возможные риски, выдвигают требования к потенциальным заёмщикам. Клиенту стоит оценить финансовые возможности. Внимание нужно обратить на следующие факторы:

• Возраст. Взять кредит на недвижимость можно с 21 года. Банки редко подписывают договора со студентами, которые пока не могут полностью посвятить себя работе. Также финансово-кредитные организации настороженно относятся к пенсионерам. За редким исключением банки стремятся к тому, чтобы на момент погашения ипотеки заемщику было не более 65 лет.

• Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса обычно составляет 10 – 15%. Также банку важно удостовериться, что доходов клиента хватит на ежемесячные выплаты. Финансово-кредитной организации выгоднее предоставлять кредит семьям, в которых оба супруга имеют постоянную работу.

• Трудовой стаж учитывается при покупке квартиры или дома в ипотеку. На одном месте клиент должен проработать не менее полугода.

Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?

Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита.

Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями.

Постарайтесь внести максимальный первоначальный взнос. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.

Какие документы потребуются для оформления ипотеки?

Окончательный список определяется банком и зависит от условий кредита.

В большинстве случаев для оформления ипотечного кредита будет достаточно следующих документов:

• паспорт;
• второй документ, подтверждающий личность (водительское удостоверение, военное удостоверение, военный билет, загранпаспорт или СНИЛС);
• документы, подтверждающие финансовое состояние и наличие постоянной работы (справка о доходах и удержанных суммах налога, бывшая 2-НДФЛ или выписка с зарплатного счета, для предпринимателей — налоговая декларация или справка по форме банка);
• документы на квартиру (например, схема помещения, характеристика жилого помещения, отчет о стоимости недвижимости);
• документы, подтверждающие наличие первоначального взноса (выписка об остатке средств на счете или вкладе в банке, свидетельство о праве на получение субсидии, государственный жилищный сертификат, свидетельство о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа и др).

Шаг 5. Подписание договора ипотечного кредитования

После одобрения ипотеки банком следует сообщить продавцу квартиры (или застройщику), что финансирование найдено и может состояться оформление сделки купли-продажи.

Получив на руки договор купли-продажи, следует посетить банк и оформить ипотечный договор. Обратите внимание, что банк выдает ипотеку не на всю стоимость недвижимости, а только на ту часть, которая остается после уплаты первого взноса, который обычно составляет 10–30% от стоимости недвижимости. Также стоит оформить страхование приобретаемого жилья от всевозможных рисков.

После соблюдения всех формальных моментов заключается договор ипотечного кредитования, и банк в течение определенного времени переводит деньги продавцу. Заемщик приобретает недвижимость, но с определенными условиями — в течение действия договора он не имеет права сдавать, продавать и обменивать жилье. Как только все обязательства по ипотечному договору будут выполнены, обременения будут сняты.

Обращаем ваше внимание, что ипотечные договора подлежат внесению в государственный реестр.

Стандартный пакет документов

Если заемщик не принадлежит к льготной категории граждан, он подает заявку на оформление ипотеки на обычных условиях. Для этого понадобится такой набор документов:

• заявление;
• паспорта заемщика и всех созаемщиков — оригинал и копии первых страниц и с регистрацией брака. Но все зависит от банка – в некоторых организациях требуют копии всех страниц;
• для мужчин — военный билет или справка об отсрочке службы;
• если супруги состоят в официальном браке, один из них по закону должен стать созаемщиком. Банк понадобятся свидетельство о вступлении в брак и о рождении детей, если они есть;
• копия трудовой книжки для ипотеки или трудового договора. На справках указывают стаж работы в этой компании и занимаемую должность. Копия документа должен подписать работодатель;
• справка о подтверждении доходов за последние 6 месяцев формы 2-НДФЛ — ее заказывают в бухгалтерии.

Некоторым организациям может понадобиться второй документ подтверждающий личность заемщика:

• водительские права;
• военный билет;
• загранпаспорт;
• СНИЛС.

Обычно, расширенный пакет документов для получения ипотеки нужен, если подана заявка на ее оформление без подтверждения финансового положения. Подавая документы для ипотеки, следует убедиться в правильности их заполнения. На всех справках должна стоять дата выдачи, подпись руководителя и печать организации.

Документы для льготных программ

Льготной ипотекой обычно называют жилищные кредиты, которые частично спонсирует государство. Условно, банк требует за ипотеку 9% годовых, а государство компенсирует часть процентов — получается ипотека с господдержкой за 6%.

Или это может быть другая схема — государство увеличивает ваш первоначальный взнос с помощью сертификата, как это происходит в случае использования материнского капитала.

Банки для участия в льготной программе могут потребовать дополнительные документы, кроме тех, что нужны для стандартного ипотечного займа. Или не потребовать — например, для ипотечной программы «Господдержка 2020» достаточно предоставить в банк паспорт, СНИЛС и документ, подтверждающий трудовую занятость и доход.

Вот еще несколько льготных программ, по которым сейчас банки выдают ипотеку:

• Для семей, где родился второй и последующий ребенок, ставка от 1,2%. Нужны свидетельства о рождении всех детей и брачный договор, если такой есть.
• Для военной ипотеки — свидетельство о праве получения целевого жилищного займа.
• Для медицинской ипотеки — стандартный пакет документов, но обязательное подтверждение того, что заемщик является медработником. Подойдет заверенная главврачом копия трудовой.

Под ипотеку разные банковские учреждения предусматривают свои условия кредитования. Заем можно оформить для приобретения:

1. Новой квартиры;
2. Строящегося жилья;
3. Вторичной недвижимости;
4. На строительство либо покупку частного дома (клиент самостоятельно желает заниматься процессом строительства жилого объекта).

Для заемщиков банки предлагают самые разнообразные программы по покупке недвижимости на вторичном рынке. Стоит подчеркнуть, что эти объекты всегда пользуются спросом. Объясняется такая популярность вторичного жилья такими факторами:

• Не нужно ждать окончания возведения дома;
• Не приходится покупать жилище в новостройках, где могут быть из-за безответственности строителей всевозможные недочеты.

После получения положительного решения по выдаче кредита в банке, у заемщика имеется 90 дней, чтобы выбрать себе жилую площадь. Недвижимость на вторичном рынке обязана соответствовать всем требованиям, предъявляемым к ней банком. Они следующие:

• Объект не может относиться к категории ветхого жилья;
• Не числится в очереди на капремонт;
• Квартира не должна иметь обременений;
• Жилье не состоит у администрации города в планах на снос изношенных домов.

В случае проведения перепланировки жилья этот факт обязательно требуется занести официально в документы. Все радикальные мероприятия по ремонту квартиры обязаны иметь законный характер. У собственников помещения должно быть наличие разрешение соответствующих органов на эти действия.

Несмотря на то, что специально заказывать данный документ не требуется, только официальный запрос клиента дает основание рассматривать возможность кредитования.

Современные возможности большинства банков предполагают облегченную форму заполнения анкеты прямо на сайте. При затруднениях, помочь с составлением может сотрудник отделения финансовой структуры.

Документы на залоговое обеспечение

Ипотечная сделка предусматривает обязательное оформление в залог приобретаемого объекта и его страхование на период выплаты по кредиту. Банк очень ревностно относится к покупаемой недвижимости, оценивая ее с точки зрения ликвидности – в случае образования долга по ипотеке, банк взыщет полную суму долга вместе с процентами из средств, реализованных при продаже залога.

После подачи всех нужных документов в банк, заемщику остается только ждать решения банка.

Кредитные учреждения стремятся свести продолжительность ожидания по заявке к минимуму.

Во время ожидания по кредитной заявке период одобрения имеет важное значение, поскольку может измениться стоимость подобранной квартиры либо ее продавец передумает заключать сделку или отдаст предпочтение другому покупателю.

Как правило, заемщиками заявка на ипотечный займ подается сразу в несколько банков одновременно. Исходя из этого длительное ожидание в каком-либо банке может приводить к завершению действия одобрения в других банках.

Поэтому кредитные учреждения стараются принимать решения о предоставлении ипотеки в срок 2-3 дня.

При наличии у клиентов дополнительных привилегий (зарплатный клиент, вклад в банке, хорошая кредитная истории и др.) процедура одобрения заявки может производиться в еще более короткие сроки.

Период действия положительного решения различен для конкретного банка, как правило, он составляет от 2-х месяцев.

Данный срок дается клиенту на подбор подходящего жилья.

Оформление покупки в готовой новостройке

Самая простая ситуация, если дом уже построен. В этом случае достаточно представить документы на собственность по квартире в новостройке, а ипотека будет оформляться по стандартной схеме:

• для согласования недвижимости в банк предоставляет выписка из ЕГРН, отчет по оценке (при необходимости);
• между банком и заемщиком заключается кредитный договор, договор залога недвижимости, закладная (при необходимости);
• заемщик заключает необходимые договора со страховыми компаниями, вносит первый взнос;
• между заемщиком и застройщиком заключается договор купли-продажи, на жилье;
• сделка и обременение регистрируются в Росреестре;
• банк переводит деньги компании-продавцу.

Фактически сделка проходит точно так же, как и на вторичном рынке, но покупка квартиры осуществляется у застройщика. Данный вариант удобен всем, но цена за квадратный метр будет самой высокой.

Список документов от заемщика и продавца

Какие документы нужны для получения ипотеки на квартиру? Прежде всего — общего характера, которые понадобятся в любом случае, в независимости от программы кредитования, типа приобретаемой недвижимости и т.д.

Так, например, заемщик в обязательном порядке должен предоставить банку:

• Отчет о проведенной оценке. Чаще всего оплачивает процедуру покупатель. Оценочная компания может быть любой, но лучше, чтобы это был партнер банка — в таком случае отчет примут без лишних вопросов;
• Расписка от продавца, подтверждающая получение первоначального взноса, или любой другой документ, заверенный продавцом и подтверждающий передачу денег. Если обязательно присутствие банка при передаче средств, достаточно предъявить банку документ, подтверждающий наличие денег — выписку со счета, например;
• Предварительный договор купли-продажи.

От продавца, в свою очередь, требуются:

• Свидетельство о государственной регистрации недвижимости, если жилье было приобретено до 15.07.16 года. Документ нужен от всех владельцев продаваемого объекта;
• Технический паспорт, поэтажный план и экспликацию из БТИ;
• Кадастровый паспорт, удостоверяющий физический износ здания не больше 60%;
• Выписка из домовой книги;
• Справка из службы ЖКХ, удостоверяющая отсутствие каких-либо долгов за коммунальные услуги;
• Если в квартире прописаны дети, нужно разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. То же касается ситуаций, когда одним из владельцев квартиры является несовершеннолетний;
• Если собственность находится в общей долевой собственности, понадобится нотариально заверенный отказ других владельцев от преимущественного права покупки;
• Если продавец женат или замужем, нужно свидетельство о браке, а также нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу собственности;
• Если продажей жилья занимается третье лицо, а не ее собственник — нужна доверенность.

С какими бумагами обращаются в банк по ипотечным кредитам с государственной поддержкой

Клиенты, которые к категории лиц, для которых предусмотрены льготы, на ипотеку действуют специальные условия. При ее оформлении для уплаты части долговых обязательств они могут воспользоваться выплатами, которые начисляются им со стороны государства. Государственные субсидии будут использованы для погашения кредита при предъявлении заемщиком следующих видов справок и бумаг:

• Удостоверение сотрудника федерального или муниципального подразделения;
• Сведения о наличии супругов, детей. Это требуется для участия в программе по ипотеке Молодая семья;
• Свидетельство участника НИС;
• Справка, подтверждающая наличие материнского капитала;
• Документ, подтверждающий единоразовую выплату государством для улучшения жилищных условий гражданина.

Если клиент, решивший воспользоваться ипотекой крупнейшего банка России, готов в качестве первоначального взноса внести половину стоимости выбранного жилья, то для него будут действовать более лояльные условия кредитования. В этом случае может быть произведено увеличение суммы кредита или предложено обращение к кредитным специалистам с минимальным количеством бумаг.

Использование пакета бумаг при покупке жилья под материнский капитал

Сбербанком предоставляются льготные программы на покупку такого объекта недвижимости, как квартира. По ним кроме заявки могут потребоваться и предъявление других пакетов бумаг. Клиентам необходимо предоставить нужные справки, которые позволят снизить процентные ставки по ипотеке. В настоящее время в список пакета для получения кредита на льготных условиях входит следующее:

• Сертификат на использование материнского капитала для приобретения ипотечного жилья;
• Справка из Пенсионного фонда России, которая подтверждает остаток средств на материнском капитале. Для ее оформления в среднем уходит примерно 60 дней. Она может быть предоставлена после одобрения банком заявки на ипотеку;
• Свидетельство о заключении брака. Такой вид бумаги не нужен, если ипотечное кредитование предоставляется заемщику из неполной семьи;
• Свидетельство о рождении ребенка. Необходимо обратиться с такими документами в банк на каждого из детей;
• Если по льготной программе кредитования во внимание принимаются доходы родителей, заемщиков, созаемщиков, то к пакету бумаг добавляются формы для подтверждения родства, которые могут быть представлены документами, удостоверяющими личность, свидетельствами о рождении, свидетельством о заключении брака.

Похожие записи:

• Какой новый налоговый вычет можно получить в 2023 году и как?
• ​Ежемесячное пособие на ребенка в 2023 году
• Путевой лист. Изменения с 1 марта 2023 года