На сколько подорожает недвижимость в 2024 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На сколько подорожает недвижимость в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Эксперты сходятся во мнении, что дальнейшего ажиотажного роста цен на жильё ждать не стоит. На вторичном рынке это связано в первую очередь с высокой ставкой кредитования и, следовательно, со снижением доступности денег.
О трендах на рынке недвижимости
В 2024 году продолжится перетекание спроса с первичного и вторичного рынков на загородное жильё. Цена квадратного метра здесь более доступна для покупателя, но при этом сохраняется действие льготных программ.
Среди новых ожидаемых тенденций 2024 года эксперты отмечают рост интереса к рассрочкам между покупателем и продавцом без участия кредитных организаций, высокий интерес инвесторов к квартирам с дисконтом.
Ещё один тренд 2024 года, по мнению Сергея Зайцева — это микро-ипотека, когда покупатели готовы брать кредиты и под существующие ставки, но на небольшие суммы и с перспективой рефинансирования в будущем.
Во главе угла будет стоять реальная цена продажи и возможный уровень торга. Покупательские же предпочтения сместятся на менее популярные ранее локации, но с более доступной ценой объектов.
Сергей Разуваев, директор консалтинговой компании GMK:
Вторичное жильё в любом случае будет пользоваться большей популярностью, чем новостройки. Даже в 2023 году, когда рыночные ставки серьёзно увеличились, объём выдачи ипотеки на вторичку был выше, чем по первичному рынку. Сейчас же мы видим тренд, что условия госпрограмм усложняются, соответственно, доля льготной ипотеки на первичное жильё упадёт, а доля вторичного рынка —увеличится.
Также считаю, что с изменением условий ипотечных госпрограмм снизится разница в цене на новостройки и вторичку, которая сейчас достигает 40%. Это несколько сбалансирует рынок.
Что касается предпочтений, то покупатели будут сориентированы прежде всего на ценник жилья. Мы однозначно увидим ещё большее снижение средней площади приобретаемых квартир (сейчас данный показатель составляет менее 50 кв. м), а на первичном рынке сформируется тренд на удешевление объектов за счёт их упрощёния и стандартизации.
Динамику определит судьба льготной ипотеки на новостройки
Завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов прогнозирует более сдержанное снижение спроса на рынке столичных новостроек — в среднем на 10–20%. Основная причина — ужесточение условий к первому взносу и снижение величины кредита. При этом в отдельных случаях падение может достигать и 50%, допускает он. Например, для новостроек, расположенных вдали от центра, с неудобными подъездными путями.
Глубина падения спроса будет в большей степени зависеть от судьбы льготной программы на новостройки, поскольку именно она занимает подавляющую долю в ипотечных продажах застройщиков, считает старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко.
«Соответственно, отмена льготной ипотеки обрушит спрос на недвижимость, если на момент отмены уровень рыночных ставок сохранится в двухзначном значении. В таком случае во второй половине 2024 года спрос на новостройки может упасть в два раза к показателям первого полугодия», — допустил он. Если льготная ипотека продолжит действовать, пусть и на более жестких условиях, кардинального изменения спроса в 2024 году по сравнению с 2023 годом можно не ожидать, добавил Дмитрий Сергиенко.
Спрос на первичном рынке в ближайшем будущем будет определяться прежде всего условиями по льготным программам и мерами макропруденциального регулирования, согласны аналитики «Домклика» Сбербанка. «В то же время спрос на новостройки будет поддерживаться за счет оттока спроса со вторичного рынка: высокие значения ключевой ставки ЦБ приведут к продолжительному снижению покупательского интереса к сегменту готового жилья», — пояснили в «Домклике».
Что думают застройщики
Сами застройщики также расходятся во мнениях по поводу динамики спроса и цен на новостройки в 2024 году. По словам директора департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксении Цаплиной, основной фактор, который будет определять спрос в следующим году, — доступность ипотечных программ. Изменение условий по льготным ипотекам может ограничить спрос, но есть факторы, которые не дадут ценам снижаться. Один из них — сокращение объема выхода на продажу новых проектов, которое максимально проявилось в 2023 году, пояснила Ксения Цаплина.
«Если в ближайшие два месяца выход не достигнет значений 2021 года, то в конце 2024-го может начаться снижение объема предложения на рынке новостроек. Это, в свою очередь, приведет к дефициту и сохранению или росту цен на первичном рынке», — считает представитель застройщика. Кроме того, спрос на новостройки будут поддерживать более выгодные ставки, а также программы от застройщиков в коллаборации с банками, добавила представитель ГК ФСК.
Из-за ужесточения условий льготной ипотеки (рост первоначального взноса и снижение максимальной суммы кредита) спрос на первичную недвижимость в первой половине 2024 года может снизиться на 30%, считает, в свою очередь, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. По его мнению, спрос может восстановиться во втором полугодии, но для этого необходимо снижение ключевой ставки до 9–10%.
Что касается цен, то он допускает возможность их снижения в пределах 10% в целом по рынку. Ценовая вилка любого проекта является одним из ключевых параметров финансовой модели проекта, которую банки оценивают при принятии решения о выдаче девелоперу проектного финансирования. «Пересмотр и повторное утверждение финансовой модели может занимать до полугода», — пояснил Рустам Азизов.
Льготные программы, ключевая ставка и ожидаемые корректировки цен
Сейчас в России продолжают действовать несколько программ льготной ипотеки:
- Льготная ипотека (универсальная — для всех желающих) для покупки квартир в новостройках под 8% годовых будет действовать до 1 июля 2024 года.
- Ипотека для IT-специалистов — до 5% годовых. Её срок сейчас запланирован до конца 2024 года.
- Семейная ипотека — для семей с детьми. Ставка — до 6% в год. До 1 июля 2024 года она доступна семьям, у которых только что родился первый ребёнок или уже есть двое несовершеннолетних. А до конца 2027 года ею могут воспользоваться семьи с детьми-инвалидами, рождёнными до 31 января 2023 года.
- Сельская по ставке до 3% действует бессрочно.
- Дальневосточная ипотека выдается на покупку жилья в ДФО по ставке до 2% годовых. Программа продлена правительством до конца 2030 года.
- Арктическая ипотека была введена в ноябре 2023 и продлится до 31 декабря 2030.
Ключевая ставка Центробанка, от которой зависят ставки по ипотеке, на конец декабря 2023 составляет 16% годовых. Эксперты не исключают её повышения. Если это произойдёт, ставки по ипотеке автоматически пойдут вверх. И это может сработать на сокращение возможностей покупателей приобретать жильё.
Вторичный рынок: почему он важен как для покупателей, так и для продавцов
Сейчас спрос на вторичку ниже, чем на новостройки. И виноваты в первую очередь высокие ставки по ипотеке — льгот от государства здесь нет. Но по мнению экспертов, покупка жилья на вторичном рынке всё равно может быть выгодна. Ведь льготная ипотека когда-нибудь будет закрыта. И тогда цены неизбежно будут корректироваться в обоих сегментах — и вторички, и новостроек. У продавцов вторичного жилья появится больше потенциальных покупателей. А у покупателей расширится выбор. Кстати, в числе вторичных квартир тогда окажутся и новостройки, которые сдаются сегодня. Но в 2024 году такое вряд ли случится — ждать перемен стоит в 2025.
Также независимо от того, что будет по прогнозу, вложения во вторичное жильё по-прежнему остаются более надёжными, чем в строящиеся дома. Во втором случае есть риск стать заложником проблем, которые могут возникнуть в финансово-банковской сфере, ведь стройка работает на проектном финансировании. Если оно застопорится, строительство может быть остановлено.
Полагаю, что Минфин совместно с Центробанком будут выступать за сокращение льготных программ, делая их более адресными, что приведет к повышению спроса на первичное жилье до конца действия нынешних льготных программ. Соответственно, строительная отрасль будет наращивать объемы, получая прибыль от проектного финансирования по максимуму, поскольку спрос будет поддерживаться на существующем уровне.
Мой прогноз относительно первичного и вторичного рынка в 2024 году: рынок первички будет продолжать расти в цене, а рынок вторичного жилья будет находиться в состоянии стагнации, поскольку высокие ставки по ипотечным кредитам не позволят ему расти, а значит, размер дисконта при продаже вторички увеличится.
Торгуйтесь — и ставки по ипотеке будут не так страшны
— Умелый торг при покупке квартиры сейчас — это способ снизить размер ежемесячных платежей по ипотеке до приемлемых значений, — рекомендует Татьяна Ахметдинова. — Более того, он может сделать покупку квартиры с дисконтом еще более выгодной при рефинансировании кредита под более низкую процентную ставку в будущем, поскольку, чем ниже цена, тем ниже само «тело кредита», на которое начисляются проценты.
ТОЛЬКО ЦИФРЫ
Топ городов, где за месяц больше всего снизилась реальная цена продажи квартир
(октябрь к сентябрю, с учетом скидок «под покупателя»)
1. Пермь -2,2%
2. Нижний Новгород -1,6%
3. Казань -1,3%
4. Ростов-на-Дону -1,3%
5. Челябинск -0,4%
Для сравнения:
Москва -0,3%
Упадут ли ли цены на вторичном рынке
Генеральный директор федерального портала ждет дальнейшего роста цен на «вторичку» как минимум до конца года.
«Сейчас идет одобрение заявок, поданных перед последним повышением ключевой ставки. Когда банковский процент достигнет своего потолка, этот поток спроса иссякнет и собственники перестанут взвинчивать ценники. По нашим прогнозам, это случится после Нового года», — отметил он.
В целом в 2024 году подорожание квартир на вторичном рынке, скорее всего, будет умеренным, а рост ценника будет происходить в основном за счет «новой» «вторички», считает эксперт.
Люди, купившие новостройки по высоким ценам, будут стараться и продать их хотя бы «не дешевле». А вот старый советский и особенно ветхий фонд будет обесцениваться, однако не настолько, чтобы обрушить средний уровень цен.
Серьезного (на 10% и более) снижения цен не ждет и Алексей Попов из «Циана».
По его словам, рынок «вторички» не так критично зависит от ипотечного кредитования.
«Даже простой разворот ценового тренда (с медленного роста к медленному снижению) возможен лишь при заметном снижении активности покупателей, чего пока в большинстве регионов не происходит», — указывает он. Пока номинальные цены предложения продолжают расти со скоростью 1,5–1,8% в месяц, но падение спроса приведет к тому, что они будут стагнировать, полагает аналитик.
Вторичный рынок реагирует на изменение спроса не сразу, как правило, это происходит в течение двух-трех месяцев. «Поэтому цены сейчас стабилизируются и зафиксируются на нынешних позициях», — отметила она. При этом по мере охлаждения спроса будет расти средний уровень дисконта, в том числе за счет тех объектов, где собственники по тем или иным причинам будут заинтересованы в их срочной продаже.
Чтобы оценить потенциал и вероятность роста или падения цен на недвижимость Москвы нужно хорошо поразмыслить, что будет со спросом и предложением. К сожалению, максимум на чем фокусируются интернет-эксперты это вопросы роста и падение объемов ввода жилья и изменение макроэкономических показателей.
А выделять нужно хотя бы 6 основных факторов влияют на цены на недвижимость сейчас и будут влиять и через 5 и через 25 лет:
- Демографический – сколько жилья будет освобождаться со смертью людей? сколько и какого жилья необходимо для покупателей разных возрастных групп и какова будет динамика изменений этих потребностей?
- Экономический – насколько доступна ипотека? сколько есть свободных денег у людей? какие перспективы и ожидания роста/падения доходов? сместиться ли развитие в регионы? будет ли больше удаленной работы и насколько?
- Инвестиционный – какова доходность аренды (cap rate)? какие есть альтернативы вложений средств: акции, облигации, REIT, бизнес?
- Поведенческий – какую жилплощадь хочет покупатель: в каком районе, какого уровня доме, с какой планировкой и метражом? какие есть альтернативы на рынке съемного жилья? отомрет ли традиция покупки жилья детям? Сколько готов ехать человек на транспорте до работы?
- Физический – какова структура и объем физического предложения на рынке, как эти вещи будут меняться?
- Законодательный – какие сюрпризы готовит нам власть, как увеличатся налоги и другие издержки владения?
Подробно и по порядку рассмотрим каждый из вышеперечисленных факторов.
Если не учитывать психологический сантимент (разберем его позже), для рационального инвестора главные факторы выбора инструмента инвестиций это перспективы роста цены актива для перепродажи и рентный доход с учетом уровня риска. Покупка квартиры в Москве и ближнем Подмосковье, Санкт-Петербурге и городах миллиониках – был и есть самый распространённый метод накопления и сохранения капитала у чиновников и крепкого среднего класса в России. Но произошедшее изменение фундамента рынка повлечет сокращение инвестиционного спроса.
Оценим недвижимость Москвы по двум главным критериям для инвесторов в недвижимость – 1) потенциалу роста цена через относительную стоимость и 2) cap rate – рентный доход по отношению к стоимости недвижимости (аналог ставки по депозиту).
Рост спроса на вторичное жилье: причины и прогнозы
Почему спрос на вторичное жилье растет?
В последние годы наблюдается значительный рост спроса на вторичное жилье в различных регионах. Эту тенденцию можно объяснить несколькими факторами. Во-первых, российские граждане все чаще начинают предпочитать покупку готового жилья, вместо строительства или покупки на первичном рынке. Это связано с удобством и быстротой оформления сделки.
Второй фактор – это изменение мировой экономической ситуации.
На текущий момент, состояние экономики и постоянное укрепление рубля делают покупку недвижимости более привлекательной для инвесторов. Большинство российских граждан считают вложение средств в недвижимость стабильным и надежным инвестиционным инструментом.
Прогнозы на будущее: что ожидать от цен на вторичное жилье в 2024 году?
Согласно прогнозам экспертов, рост спроса на вторичное жилье будет сохраняться и в ближайшие годы ожидается дальнейшее увеличение цен на эту недвижимость. Многие аналитики предполагают, что в 2024 году цены возрастут на 5-10% по сравнению с текущими. Это связано с ожидаемым ростом доходов населения, улучшением и стабилизацией экономической ситуации в стране.
Несмотря на то, что спрос на вторичное жилье сохраняется, эксперты рекомендуют инвесторам и покупателям быть внимательными и тщательно изучать все доступные варианты на рынке недвижимости.
Региональные различия: какие города станут лидерами по росту цен
При прогнозировании роста цен на вторичное жилье в 2024 году следует учитывать региональные особенности и тенденции различных городов. Некоторые регионы могут ожидать значительный рост цен, в то время как другие могут столкнуться со снижением спроса и цен. Вот несколько городов, которые, согласно экспертным прогнозам, могут стать лидерами по росту цен в ближайшие годы:
- Москва — столица России останется одним из лидеров по росту цен на вторичное жилье. Высокий спрос на жилье в Москве, ограниченное количество доступного строительства и высокую потребность в комфортном жилье делают Москву привлекательным городом для инвестиций.
- Санкт-Петербург — второй по величине город России также ожидает рост цен на вторичное жилье. Столица северной столицы привлекает как местных жителей, так и инвесторов со всего мира.
- Краснодар — один из крупнейших городов Южного Федерального округа. Этот регион с его благоприятным климатом, развитой инфраструктурой и богатым выбором культурных и развлекательных мероприятий привлекает все больше жителей, за счет чего можно ожидать роста цен.
- Екатеринбург — крупный промышленный и культурный центр Уральского региона. Благоприятные условия для предпринимательства, развитая инфраструктура и активное развитие экономики делают Екатеринбург привлекательным для жителей и инвесторов.
- Новосибирск — крупнейший город Сибири, который в последние годы активно развивается. Развитие индустрии и инфраструктуры, а также наличие крупных научных центров делают Новосибирск перспективным регионом для роста цен на вторичное жилье.
Однако следует помнить, что прогнозы на будущее всегда сопряжены с некоторыми рисками, и рыночные условия могут измениться. Поэтому перед принятием решения о покупке вторичного жилья в определенном городе, рекомендуется провести дополнительное исследование и консультации с профессионалами в сфере недвижимости.
Влияние факторов экономического развития на цены недвижимости
Цены на недвижимость непосредственно зависят от текущего экономического развития страны. Экономические факторы играют существенную роль в формировании спроса на жилье и, следовательно, в определении его цены.
Одним из главных факторов, влияющих на рынок недвижимости, является уровень занятости и доходов населения. Рост зарплат и стабильность рабочих мест способствуют повышению платежеспособности населения и увеличивают спрос на жилье. В результате, цены на недвижимость могут расти.
Также важную роль играют процентные ставки по ипотечным кредитам. При низких процентах ставка обслуживания ипотеки уменьшается, что делает жилье более доступным для покупателей. Это может привести к увеличению спроса и росту цен на недвижимость.
Инфляция также оказывает влияние на цены на жилье. При высокой инфляции цены на недвижимость могут расти быстрее, чтобы компенсировать потерю стоимости денег. Однако, в случае слишком высокой инфляции, это может отразиться на спросе и привести к падению цен.
Политическая и экономическая стабильность также играют важную роль в формировании цен на недвижимость. Отсутствие политических и экономических кризисов обеспечивает уверенность покупателей и инвесторов, что способствует росту цен на жилье.
Развитие инфраструктуры, таких как строительство дорог, магазинов и образовательных учреждений, также может влиять на цены на недвижимость. Увеличение удобств в районе делает его более привлекательным для жизни и повышает стоимость жилья в этом районе.
В целом, факторы экономического развития играют существенную роль в формировании цен на недвижимость. Понимание этих факторов и следующие за ними тенденции помогают аналитикам и инвесторам прогнозировать изменения на рынке недвижимости и принимать рациональные решения.
В ближайшие годы ожидается постепенный рост цен на жилье. Это связано с рядом факторов, таких как экономическое развитие страны, спрос и предложение на рынке недвижимости, инфляция и другие факторы.
Один из главных факторов, влияющих на рост цен на жилье, — это экономическое развитие страны. С развитием экономики растет уровень доходов населения, что позволяет людям тратить больше денег на покупку жилья. Кроме того, рост экономики способствует увеличению инвестиций в недвижимость, что также повышает ее стоимость.
Спрос на жилье также сильно влияет на его стоимость. Если спрос превышает предложение, то цены на жилье будут расти. Сейчас наблюдается дефицит жилья во многих регионах, особенно в крупных городах, поэтому спрос на недвижимость остается высоким. Более того, с развитием технологий и возможностью работы на удаленке, люди все чаще выбирают переезд в города, что дополнительно усиливает спрос на жилье.
| Факторы | Влияние на цены на жилье |
|---|---|
| Экономическое развитие | Положительное |
| Спрос на жилье | Положительное |
| Инфляция | Положительное |
| Инвестиции в недвижимость | Положительное |
Важным фактором, влияющим на рост цен на жилье, является инфляция. При росте инфляции, цены на товары и услуги также растут, включая цены на недвижимость. Это происходит из-за уменьшения покупательской способности денег, что приводит к увеличению стоимости жилья и других активов.
Вложение денег в недвижимость также влияет на рост ее цены. Многие люди считают недвижимость надежным способом сохранения и приумножения капитала. Поэтому инвестиции в недвижимость часто рассматриваются как перспективное решение. Увеличение инвестиций в недвижимость приводит к росту цен на жилье.
Таким образом, ожидается, что цены на жилье будут постепенно расти в ближайшие годы. Это связано с рядом факторов, таких как экономическое развитие, спрос и предложение на рынке недвижимости, инфляция и инвестиции в недвижимость. Вложение в жилье рассматривается как надежное решение для сохранения и приумножения капитала, что также влияет на рост его стоимости.
Перспективы рынка загородной недвижимости
Рынок загородной недвижимости в 2023-2024 годах ожидает некоторые изменения и перспективы. Среди них можно отметить:
1. Рост спроса на загородную недвижимость. В условиях постепенного восстановления экономики и улучшения жизненного уровня населения, спрос на загородные дома и коттеджи будет увеличиваться. Многие граждане стремятся приобрести недвижимость вдали от городской суеты и шума, в окружении природы и свежего воздуха.
2. Повышение цен на загородную недвижимость. С ростом спроса и ограниченным предложением, цены на загородную недвижимость будут постепенно увеличиваться. Особенно это касается популярных регионов с развитой инфраструктурой, красивой природой и доступностью для жизни и отдыха.
3. Разнообразие предложений на рынке. С увеличением спроса на загородную недвижимость, растет и количество предложений на рынке. Различные типы объектов, начиная от традиционных коттеджей и дач до современных загородных комплексов с инфраструктурой, предлагают разнообразие выбора для покупателей.
4. Развитие инфраструктуры регионов. С ростом числа жителей и туристов в загородных регионах, будет происходить развитие инфраструктуры. Будут строиться дополнительные дороги, магазины, рестораны, медицинские учреждения и другие объекты, улучшая условия проживания и обслуживания.
5. Инвестиционная привлекательность. Инвестиционная привлекательность загородной недвижимости будет расти. Многие люди видят в приобретении загородного дома не только возможность отдохнуть и наслаждаться жизнью, но и инвестицию, которая может принести стабильный доход в будущем.
Таким образом, перспективы рынка загородной недвижимости в 2023-2024 годах являются оптимистичными. Рост спроса, повышение цен и развитие инфраструктуры делают этот сегмент рынка привлекательным для покупателей и инвесторов.