Как передать первоначальный взнос
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как передать первоначальный взнос». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чаще всего, чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка по кредиту.
А также меньше ваш долг перед банком, меньше ежемесячные платежи и продолжительность ипотеки, а значит меньше и переплата банку в качестве процентов.
На что влияет первоначальный взнос?
Субсидии для получения ипотеки
Итоговое решение о выдаче ипотеки принимают сотрудники банка, и вы не знаете заранее, какие критерии на него повлияют. Организация может отказать при наличии у вас непогашенных кредитов из-за сомнений в платежеспособности. Поэтому на данный момент оптимальный вариант — накопить на первоначальный взнос, сохраняя деньги на вкладе под проценты.
Но что делать, если откладывать долго, а жить негде уже сейчас?
Рассмотрите доступные государственные программы, это единственный вариант взять ипотеку без использования личных накоплений.
Найти наилучшую ипотечную программу бывает непросто. На рынке сегодня огромное количество предложений, которые следует не только проанализировать, но и сравнить.
Сложностей с выбором ипотечной программы становится еще больше, если у заемщика отсутствуют средства на внесение первого взноса, а также право на получение государственных субсидий.
Облегчить процедуру поиска, а также сэкономить время на его осуществление помогают ипотечные брокеры. Это специалисты, которые прекрасно разбираются во всех тонкостях действующих на рынке кредитных продуктов.
Вполне естественно, что брокеры за свою работу берут комиссию. Но с учетом того, что зачастую они добиваются для клиента самых выгодных условий, заемщик в конечном итоге остается в выигрыше.
В крупных городах обычно имеется достаточно много брокерских компаний. В небольших населенных пунктах профессионалы чаще всего действуют на базе агентств недвижимости.
Важно выбирать брокеров, имеющих безупречную репутацию.
Разумно ли вносить слишком большой первоначальный взнос?
Если имеется достаточно большой личный капитал, но его все равно не хватает для покупки квартиры, то рационально ли вносить слишком большой первоначальный взнос? Оптимальное соотношение – это 40 на 60%. Где 40 – это взнос, а 60 – кредитные средства. Допустимый вариант – 50 на 50%.
Слишком большой первичный вклад тоже не по нраву банкам, поскольку уменьшается кредитуемая сумма, а значит, и доход кредитора. Исходя из этого во многих финансовых учреждениях ставят верхнюю границу на первоначальный взнос – 30-50% от цены недвижимости.
Таким образом, внесение первого взноса позволяет заемщику получить определенные льготы при оформлении ипотеки. Но здесь банки в первую очередь думают о своей безопасности – чем больше клиент внес денег на начальном этапе, тем выше шанс, что в случае дефолта залог легче удастся продать и покрыть задолженность.
Вопрос: Банк одобряет ипотеку уже вместе с первоначальным взносом?
Ответ: Банк учитывает размер первоначального взноса при одобрении. Но прежде ориентируется на доход. Поэтому и сумма одобрения всегда больше, чем подавалось изначально.
Вместе с первоначальным ипотека может быть одобрена в единственном случае: если на первый взнос идет материнский капитал или иная субсидия. И доход учитывается также на всю эту сумму. Ведь пока ПФР или местная администрация не перечислит сумму на гашение ипотеки, заемщик обязан будет вносить платежи со всей суммы вместе с первым взносом. Но и перечислит продавцу банк также всю сумму.
Например, квартира стоит 1000 000 рублей. И есть материнский капитал — 453000. Чаще банки одобряют сумму больше, пусть это будет — 1300000. Но нам так много не нужно, ведь цена квартиры 1млн. Кредитный договор подписываем на 1млн, и перечислит банк продавцу также — 1млн. И только после заявления и предоставления документов в ПФР, будет перечислен (в течении 1.5 мес.) материнский капитал (453000). И платежи тогда станут меньше по новому графику, с 547000.
Где взять взнос на ипотеку?
Может разными способами оплачиваться ипотека. Банк первоначальный взнос предлагает оформить любым из подходящих способов:
- Материнский капитал. Он предоставляется на второго ребенка. Сумма может стать отличной помощью молодой семье, желаеющей приобрести свое жилье. Ипотека с первоначальным взносом материнским капиталом может оплачиваться не в каждом банке.
- «Кредит на кредит». Некоторые клиенты оформляют кредит на первый платеж по ипотеке. Хоть идея нормальная, все же это будет дополнительной нагрузкой на заемщика. Оформлять такую сделать нежелательно, поскольку это будет учитываться при определении максимальной суммы для покупки жилья.
- Сбережения. Этот метод не совсем подходит для российской экономики, когда при инфляции сбережения обесцениваются за короткий период. Заемщику необходимо рассчитать, получится ли у него каждый месяц откладывать на платежи по кредиту.
- Продажа личной недвижимости. Многие продают старое жилье, а полученные средства тратятся на погашение первого платежа. Такие сделки считаются альтернативными.
Отличия первоначального взноса от задатка
Задаток — часть стоимости приобретаемого имущества, которая вносится до оформления договора купли-продажи. Размер задатка значительно меньше первоначального взноса, он оговаривается в документах на предварительном этапе согласования сделки и фиксируется по договоренности между продавцом и покупателем. Эта сумма является своего рода гарантией интереса к недвижимости. После получения задатка продавец (или его риелтор) может снять объявления о продаже и подготовить документы для выхода на сделку. Как и первоначальный взнос, задаток учитывают в итоговой сумме, он является частью общей стоимости недвижимости. В расписке, которую покупатель получит на руки при заключении сделки, она будет указана полностью.
Михаил Паюшин:
— Первоначальный взнос и задаток — абсолютно разные правовые категории. Банк, одобряя ипотечный кредит, указывает, какая часть стоимости объекта недвижимости выплачивается за счет собственных средств покупателя, а какая — за счет кредитных денег. Часть, которая выплачивается за счет собственных средств, как раз и есть первоначальный взнос.
Задаток — это способ обеспечения обязательств. В случае если продавец или застройщик откажется от заключения основного договора, он обязан выплатить покупателю задаток в двойном размере. В случае если откажется покупатель, задаток остается у продавца. После заключения основного договора эта сумма засчитывается в качестве частичной оплаты объекта недвижимости».
Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса
Михаил Паюшин:
— В разное время банки предоставляли ипотечное кредитование без первоначального взноса, однако в настоящий момент такое редко встречается, за исключением случаев, когда стоимость объекта недвижимости значительно ниже его рыночной стоимости или покупателем предоставлено банку дополнительное обеспечение по кредиту. Данное понятие также используется при предоставлении продавцами и застройщиками рассрочки по оплате объекта недвижимости.
Если у вас нет накоплений, достаточных для первоначального взноса, рассмотрите варианты приобретения недвижимости без него. Некоторые банки готовы предоставить одновременно ипотеку и необходимую для первоначального взноса сумму в кредит. Прежде чем соглашаться на такие условия, проведите расчеты и обдумайте, готовы ли вы к ежемесячным выплатам по двум обязательствам сразу.
Можно взять кредит на первоначальный взнос в другом банке, если там более выгодные условия. Но в таком случае лучше не затягивать с покупкой недвижимости, иначе долг будет внесен в кредитную историю и банк, выдающий ипотеку, может учесть этот факт как неблагоприятный. Другой вариант — подождать полгода после взятия кредита на первоначальный взнос. Тогда в кредитной истории будут отражены своевременные ежемесячные платежи, что укажет на добросовестность заемщика.
Зачем нужен первоначальный взнос по ипотеке?
- Уменьшает сумму ипотечного займа.
- Свидетельствует о серьезном настрое заемщика и его финансовом благополучии.
- Снижает процентную ставку. Если посмотреть программы ведущих российских банков, то ипотечные ставки с большим ПВ ниже, чем с минимальным ПВ на 0,5-2%.
- Уменьшает сумму для расчета страховки. При оформлении ипотеки банки страхуют жизнь и здоровье человека, а также его имущество. Страховка рассчитывается от кредитной суммы, поэтому чем меньше займ, тем меньше нужно платить по полису.
- Повышает одобряемость. С большим ПВ шансы на одобрение займа увеличиваются. Кредиторы полагают, что если клиент в силах оплатить треть-половину стоимости жилья, то сможет и погасить оставшуюся сумму.
- Хороший ПВ дает шанс на получение ипотеки заемщикам с подпорченной кредитной историей, которые являются не идеальными клиентами, хотя это тоже все рассматривается индивидуально.
Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?
В большинстве случаев наличие собственных средств у заёмщика является обязательным условием оформления ипотеки. Крайне редко банки предлагают ипотечные программы с нулевым взносом. Иногда сами застройщики устраивают акции, по условиям которых можно купить квартиру в ипотеку без первоначальных вложений. Специалисты рекомендуют относиться к подобным предложениям с осторожностью, так как в конечном итоге размер переплаты по кредиту может оказаться очень высоким.
В качестве альтернативы можно рассмотреть кредитные программы под залог недвижимости. Из-за отсутствия первоначального взноса процент по таким кредитам будет немного выше, чем по ипотеке. Но всё же этот вариант гораздо выгоднее обычного потребительского займа.
Ещё один способ купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса — это завышение стоимости объекта в договоре купли-продажи. Сразу следует отметить, что данная схема является не вполне законным способом обойти требования банка. На практике это реализуется так:
- К примеру, квартира стоит 3 000 000 рублей, 600 000 рублей из которых по условиям банка заёмщик должен внести за счёт собственных средств.
- В договоре купли-продажи отмечается, что стоимость объекта составляет 3 750 000 рублей (то есть цена завышается на 750 000 рублей), 750 000 рублей из которых — собственные средства клиента, якобы полученные продавцом. Одновременно покупатель составляет расписку о том, что никаких денег он не передавал.
- В итоге сумма кредита составляет 3 000 000 рублей. Эти деньги переводятся на счёт продавца после регистрации сделки.
В каком банке ипотека без первоначального взноса? Желательно обратиться в крупные, проверенные организации, к примеру, в Сбербанк. Условия в этом банке жесткие, но при наличии зарплатной карты не требуется собирать множество документов. Сбербанк предлагает приемлемые условия военнослужащим, клиентам, получившим материнский капитал, и молодым семьям, участвующим в государственных программах.
Так как первоначальный взнос по ипотеке в Сбербанке может не быть, но вместо этого предъявляются другие требования. Помимо этого учреждения есть еще организации, в которых не нужно вносить первый платеж. Обычно там процент более высокий, но условия могут быть приемлемыми. Если пригласить для оформления кредита поручителя, то есть возможность получения ипотеки.
Что делать, если не хватает на начальный взнос по ипотеке
Минимальный первый взнос необходимо оплатить за счет собственных средств, но иногда квартиру хочется приобрести срочно, а накопленных денег нет.
В этом случае придется решать проблему одним из следующих способов:
- Продажа имеющейся недвижимости. Найти деньги на первый взнос проще, если ипотека оформляется для увеличения жилой площади — достаточно продать имеющуюся недвижимость. Можно также выставить на продажу и другое имущество, например, автомобиль.
- Оформление дополнительного кредита. Некоторые банки сразу предлагают взять кредит на первоначальный взнос. Но нужно учитывать, что платить сразу 2 кредита будет довольно сложно.
- Обращение за помощью к родственникам. Иногда родители или близкие люди могут предоставить часть или даже весь первый взнос по ипотеке. Деньги от родственников могут быть получены безвозмездно или в долг.
- Оформление ипотеки без первоначального взноса. Такие программы доступны лишь в нескольких банках.
Доля собственных средств
Первый взнос по ипотеке в Сбербанке – сколько нужно иметь собственных средств:
- по программе «Военная ипотека» — 20%;
- если потенциальный заемщик решил ограничиться предоставлением банку всего двух документов, то 50% вне зависимости от выбранного пакета;
- для покупки жилья на первичке — 15%;
- ждя приобретения либо строительства дома — 25%;
- в иных случаях – 20%.
На данном примере можно четко проследить зависимость: чем ликвиднее залог и надежнее клиент, тем более лояльно к заемщику относятся — ему предлагают более выгодные условия и позволяют вложить в проект меньшую долю собственных средств.
Гарантом по «Военной ипотеке» выступает Министерство обороны РФ, с которым военнослужащий заключает контракт на весьма жестких условиях. Потому доля собственных средств минимальная. Максимальные траты ждут тех, кто не может подтвердить свою платежеспособность и трудовую занятость. От них банк потребует 50%-ного участия в покупке.
Если первоначальный взнос не требуется, банк обезопасит себя посредством:
- высокого процента по кредиту;
- требования от клиента заключения максимального числа страховых договоров;
- введения разнообразных комиссий;
- установления иных ограничений.
Внимательное изучение ипотечных программ Сбербанка покажет, что чем больше доля первого взноса, тем меньше процентная ставка, т.к. такая ситуация для кредитора более безопасна.
Какой должен быть первый взнос для ипотеки определяет руководство кредитора. Заемщикам выгоднее, чтобы он изначально был больше, т.к.:
- им предоставят более выгодную процентную ставку;
- чем меньше сумма долга, тем меньшую сумму процентов начислят за весь срок кредитования;
- страховые выплаты по любым ипотечным программам учитывают, в том числе, остаток ссудного счета – чем меньше сумма долга, тем дешевле обойдется страхование;
- чем меньше долг, тем меньше платежи, тем они более приемлемы для бюджета семьи.