Как выбрать и купить квартиру по переуступке прав собственности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выбрать и купить квартиру по переуступке прав собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.

Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик нe выдaeт дoкyмeнты

B этoм cлyчae нyжнo oбpaщaтьcя в cyд. Нo пoлyчaeтcя зaмкнyтый кpyг: чтoбы пoпpocить пpизнaть пpaвo coбcтвeннocти в cyдeбнoм пopядкe, нyжнo пpeдocтaвить тe caмыe дoкyмeнты, кoтopыe нe выдaeт зacтpoйщик. Oни нyжны, чтoбы пoдтвepдить вaшe пpaвo влaдeния нeдвижимым имyщecтвoм. Пoлyчить иx cмoгyт гpaмoтныe юpиcты — лyчшe oбpaтитecь к ним, инaчe цeнa oшибки мoжeт быть cлишкoм выcoкa.

Юpиcты пoдгoтoвят иcк — лyчшe, ecли eгo пoдaдyт cpaзy нecкoлькo пoкyпaтeлeй. Кoллeктивныe иcки в бoльшинcтвe cлyчaeв зaкaнчивaютcя пoлoжитeльным peшeниeм cyдa — пoкyпaтeли пoлyчaют пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Юpиcты coбepyт нyжныe дoкyмeнты и пpeдcтaвят вaши интepecы в cyдe, a тaкжe вcячecки пocпocoбcтвyют тoмy, чтoбы cyд вcтaл нa вaшy cтopoнy.

Что такое переуступка квартиры

Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.

Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.

Основные определения переуступки:

• цессия — договор, по которому уступаются права требования;
• цедент — продавец;
• цессионарий — покупатель.

Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.

Тот факт, что недвижимость приобретается у застройщика, не гарантирует отсутствия различных проблем, которые могут возникнуть на любом этапе. Как и в случае с покупкой недвижимости на вторичном рынке, необходимо уделять повышенное внимание проверке юридической чистоты квартиры (отсутствие обременений, долгов, прописанных жильцов, арендаторов).

Даже после того, как все обязательства по договору выполнены, по различным причинам договор может быть признан недействительным, к сожалению, законодательство несовершенно. Исходя из этого, настоятельно рекомендуется привлекать опытного юриста для сопровождения сделки, поскольку сумма, которую придется оплатить специалисту, в любом случае будет намного меньше тех денег, которые вы можете потерять в результате мошеннических действий продавца.

Оформление застройщиком

Согласно п. 6 ст. 16 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» застройщик по своему заявлению может оформить квартиру за участника долевого строительства, если это условие изначально прописано в договорах на приобретение жилья либо долевого участия.

После передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В таком случае:

• застройщику вменяется в обязанности после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства передать собственнику выданную в соответствии с частью 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости;

• от участника долевого строительства не требуется подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, и данный участник после проведения государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства вправе представить в орган регистрации прав указанный в пункте 2 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи.

Какие документы обязаны предоставить?

Их перечень можно найти в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ст. 20, 21). Вот какой список содержит закон:

• Учредительные документы застройщика.
• Свидетельство о государственной регистрации застройщика.
• Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
• Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность и аудиторские заключения за последние три года деятельности.

Документы вам должны предоставить в подлинниках или заверенных копиях. Информация о застройщике должна включать кроме того его фирменное наименование, место нахождения и режим работы, также должна быть сообщена информация об учредителях и участниках, имеющих 5% и более голосов в органе его управления.

Эта информация позволит вам оценить финансовую и юридическую успешность компании, которая занимается проектом. Финансовое положение, отсутствие проблем с законом, длительная деятельность на рынке, успешность предыдущих проектов должны стать дополнительным плюсом в выборе. Обратите внимание на то, что если по какой-то причине документы вам не предоставляют, это повод для того, чтобы насторожиться и уделить ситуации больше внимания.

1. Важно, чтобы все документы были выданы и оформлены на одну организацию. Сверяйте все реквизиты и наименования, чтобы на наткнуться на мошенников и перекупщиков. Вы можете самостоятельно перепроверить информацию о застройщике, получив выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРН.
2. Финансовое положение компании напрямую влияет на надежность проекта, в котором вы собираетесь участвовать. Соотношение прибыли, убытка и задолженности подскажет, достаточно ли у застройщика средств, чтобы завершить проект.

Сколько лет дом считается первичным жильем согласно требованиям банков?

Первичным жильем квартира считается только в том случае, если в ЕГРН еще нет никаких записей о правообладании. Таким образом, если застройщик уже достроил дом и зарегистрировал свои права на него, дом, даже фактически абсолютно новый, все равно переходит в категорию вторичного жилья.

Таким образом, невозможно сказать, сколько лет дом считается новостройкой, потому как в разных ситуациях это может быть от одного месяца до десяти и больше лет.

Первичное жилье является таковым только до ввода в эксплуатацию, т.к. с этого момента право собственности регистрируется на компанию и жилье в доме становится вторичным.

Банки предъявляют к новостройкам следующие требования:

1. Компания-застройщик была аккредитована банком. В противном случае у банка нет никакой уверенности, что дом будет достроен и успешно сдан в эксплуатацию, а значит, ипотечный займ в неаккредитованном доме не выдадут.

   Аккредитация и кредитование строительства дома происходит в разных банках по-разному, но часто этот этап наступает лишь после определенных отчетностей: например, крупные банки готовы кредитовать и аккредитовать надежных застройщиков на этапе котлована, а вот банки поменьше (или в том случае, если застройщик пока не приобрел твердую репутацию) готовы аккредитовать дом лишь на этапе постройки второго-третьего этажа.

   Например, ДельтаКредит аккредитовывает застройщика только после 20% готовности здания, если возводимое здание выше четырех этажей.

2. В банках также существует условие, согласно которому компания-застройщик, еще не получившая аккредитацию от банка, должна в течение последних пяти лет построить и сдать не менее 50 тыс. кв. метров. Благодаря таким требованиям банк может быть уверен, что у аккредитованного застройщика имеется опыт в сфере недвижимости.

Помимо этого к первичному жилью имеется ряд стандартных требований, которые тоже нужно учитывать заемщику:

• Кухня и санузел должны находиться отдельно от остальных квартир.
• В доме должно присутствовать подключение к газовому, электрическому и водоснабжению, причем водоснабжение должно быть не только на кухне, но и в санузле.
• Для квартир, находящихся на самых верхних этажах, выдвигается особое требование – крыша должна быть ровной и без повреждений. Также в квартире должны быть в полностью исправном состоянии все двери, окна и сантехническое оборудование.
• У дома должен быть крепкий фундамент:
  1. цементный;
  2. каменный;
  3. кирпичный.
• По причине значительных рисков для банка, запрещается оформлять в качестве собственника приобретаемого жилья несовершеннолетних детей.

Какие нужны документы для приобретения новой квартиры с помощью ссуды?

Необходимо отдельно отметить, что перечисленные ниже документы — не все, что может потребовать банк. Это лишь основной список; в зависимости от сложившейся ситуации могут потребоваться дополнительные бумаги. Именно поэтому заемщику рекомендуется перед сбором документов и подачей первичной заявки прийти к сотрудникам банка за консультацией.

Они в индивидуальном порядке подскажут и помогут, какие еще документы могут понадобиться, а также помогут определиться с наиболее выгодной ипотечной программой.

1. Первичная заявка на получение ипотеки. Ее можно заполнить сразу в отделении, а можно послать через личный кабинет на официальном сайте банка. Неопытным в ипотечном кредитовании заемщикам желательно заполнять ее в отделении выбранного банка, т.к. сотрудники проконсультируют по основным вопросам и не дадут совершить какие-либо ошибки.
2. Оригинал и копию внутреннего паспорта РФ; после того, как сотрудники увидят оригинал документа, его возвращают заемщику, а копию вместе с остальными документами отправляют на рассмотрение.

   Внимание: предоставить паспорт обязан не только заемщик, но и другие участники сделки — поручители и созаемщики, если таковые имеются.

3. Если заемщик имеет супруга, он автоматически становится созаемщиком. Более того, необходимо предоставить банку оригинал свидетельства о заключении брака, а также нотариально заверенное согласие супруга на приобретение жилья в ипотеку. Согласие составляется и заверяется сразу у нотариуса (расходы на процедуру составят примерно 1000 рублей); свидетельство о заключении брака можно забрать в ЗАГСе.
4. Документы, подтверждающие платежеспособность: справка о доходах по форме 2-НДФЛ, копия трудовой книжки с записью об общем рабочем стаже не менее трех лет (в зависимости от требований банка); часто дополнительным условием является рабочий стаж на последней вакантной должности не менее шести месяцев. Справку 2-НДФЛ, а также копию трудовой книжки выдают и сразу же заверяют в бухгалтерии компании работодателя.

   В некоторых ситуациях у заемщика имеется высокий доход, но он неофициальный. В таком случае первичное жилье можно приобрести по программе «Ипотека по двум документам» — нужно будет лишь заполнить справку по форме банка. Однако ипотечные условия в таком случае заметно ужесточаются.

5. Если первичное жилье приобретается по программам, подразумевающим оформление в залог уже имеющейся у заемщика недвижимости, в банковское отделение нужно принести залоговые документы. Их оформляют в Росреестре, в отделении ЕГРН.
6. В некоторых исключительных ситуациях от заемщика потребуются документы, указывающие на полную дееспособность и вменяемость клиента. В качестве такого документа принимается справка об отсутствии постановки на учет. Ее можно получить в психоневрологическом и наркологическом диспансерах; данные полномочные учреждения легко найти в любом более или менее крупном городе (от 40 тысяч населения);
7. Выписка со счета, чек об аренде банковской ячейки или иной другой документ, указывающий на наличие у заемщика денежных средств для передачи первого взноса.

   Если заемщик хочет значительно повысить свои шансы на одобрение кредита, для подтверждения наличия денег лучше всего использовать выписку со счета, зарегистрированного в банке-кредиторе.

   В таком случае банк будет точно уверен в отсутствии подлога, в серьезности намерений заемщика и его лояльности к банку.

8. Если заемщиком или созаемщиком является мужчина, возраст которого не перешел отметку в 27 лет, банк потребует военный билет. Данный документ выдается в канцелярии военного комиссариата по месту жительства заемщика.

Помимо этого стоит отметить: если заемщик является зарплатным клиентом банка-кредитора, ему обычно подразумевается преференция в виде сниженной процентной ставки; к тому же таким клиентам чаще одобряют ипотечные займы. Более того, шансы и преференции увеличиваются еще больше, если заемщик согласится оформить комплексное страхование в банке-кредиторе.

Плюсы и минусы первички

У любой недвижимости есть как преимущества, так и недостатки. И первичное жилье не исключение.

Низкая стоимость, в особенности при покупке жилья в новостройках на ранних этапах строительства.Новые коммуникации, современные стройматериалы, металлопластиковые окна и т. д. Если застройщик не экономил, то проживание в новостройке будет комфортнее, чем в старых панельных или кирпичных домов.Широкие возможности выбора планировки. В сравнении со старыми домами в новостройках присутствует меньшее количество несущих стен. Поэтому здесь проще сделать перепланировку.Возможность сделать ремонт «с нуля». В новостройке не придется сдирать со стен старую штукатурку, демонтировать скрипящий паркет тридцатилетней давности и менять проржавевшие трубы.В новостройке снижается риск наткнуться на неблагополучных соседей.Чистый подъезд с металлопластиковыми окнами.Многие новостройки оснащены отдельным паркингом.Процентная ставка по ипотеке выше на 1–2%, если дом находится на стадии строительства.Ожидание сдачи дома. Присутствует немалый риск того, что объект станет долгостроем.Необходимость ремонта в новостройке. Вы въезжаете в пустую квартиру с голыми стенами. К тому же ремонтом займутся и соседи.

Что такое новостройка

Многие люди полагают, что новостройка — это новый, недавно выстроенный многоквартирный дом. При этом б/у жилье представляет собой объекты в старом имущественном фонде. Прежде всего, указанное разделение выполняется по записи в ЕГРН. Там указано, на какого владельца оформлено право собственности в установленном порядке.

Под первичным фондом подразумевают все имущественные объекты, не имеющие прав собственности в отношении каких-либо субъектов. После официального введения дома в эксплуатацию покупатели выполняют регистрацию прав собственности на жилой объект. С того момента, как новый владелец получает свидетельство, квартирный статус изменяется на «вторичное жилье».

Значительное отличие ипотечного кредита на новостройку от приобретения б/у квартиры состоит в особенностях осуществления проводимых сделок.

Юридические лица, покупающие в кредит жилье на вторичном рынке недвижимости, обязаны однократно составить заявление и направить его совместно с пакетом документов на регистрацию в Федеральную регистрационную службу. Далее после обработки заявления на клиента будет зарегистрировано право собственности.

В случае, когда клиент банковской организации делает выбор в пользу ипотеки на первичном рынке, в ходе строительства в качестве залога по займу будет выступать обеспечение права требования. Это будет по условиям договора о принятии участия в долевом строительстве. Когда строительство окончится, и квартира будет передана в эксплуатацию, клиент может оформить ипотечный кредит.

Оформление дольщиком права собственности на объект (многоквартирный дом)

Право собственности дольщика на построенный объект должно быть обязательно зарегистрировано. Для этого застройщик обязан направить в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (нотариально удостоверенную копию этого разрешения), не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
В свою очередь, дольщик также обращается в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, в соответствии с договором долевого строительства. Так же дольщик должен предоставить в соответствующие органы передаточный акт о передаче объекта долевого строительства. На основании всех этих перечисленных документов происходит регистрация права собственности дольщика на построенное жилье.
Таким образом, если дольщиком является физическое лицо, желавшее приобрести в собственность квартиру на первичном рынке, то после совершения описанной выше процедуры, оно становится полноправным хозяином жилья. То есть, процедура приобретения квартиры в новостройке для него закончена и оформляется она так, как было описано выше. Но помимо этого, существуют и иные варианты приобретения права собственности на жилье.

Порядок покупки квартиры в ипотеку у застройщика

При покупке жилой площади в новостройке не всегда можно сразу увидеть объект приобретения. Зачастую незавершенное строительство вынуждает дожидаться окончания процесса. Однако, не нужно проверять юридическую чистоту квартиры, имеющей свою историю. Аналогичный проект на вторичном рынке стоит несколько дороже. Факт, что покупатель — первый владелец, освобождает от беспокойств за возможные обременения жилья. Все эти преимущества дополняются возможностью оплачивать стоимость объекта по частям.
Покупка квартиры от застройщика потребует больше времени. Договор, при обычной сделке, оформляется за один или два дня, а в данном случае — до 2 месяцев. Кроме того, покупатель не избавлен от рисков. Застройщик может оказаться недобросовестным по отношению к своим обязательствам. Для исключения подобной ситуации необходимо тщательно проверять организацию, а также правильно оформлять документы.

Заключая соглашение с застройщиком, покупатель участвует в договоре по строительству наряду с другими дольщиками, являясь инвестором. Обычная сделка купли-продажи осуществляется, если на помещения в доме уже оформлено право владения.

Рекомендуется следующий порядок при покупке жилья в новостройке:

1. Выбираем объект.
2. Подготавливаем документы.
3. Оформляем договор купли-продажи или аналогичный документ.
4. Вносим плату.
5. Регистрируем право владения.

Процесс оформления покупки квартиры в новостройке потребует больше времени.

Основные отличия от стандартного порядка заключаются в документации, сопровождающей процесс, и в форме соглашения.

На этапе выбора объекта действуют следующим образом:

1. Выбирают район по принципам: развитая инфраструктура, доступность транспорта.
2. Тип квартиры по показателям комфорта и цене.
3. Осмотр выбранной квартиры и здания, а также благоустройства дворовой территории.
4. Можно приступать к изучению застройщика, сведений о компании. Важно уточнить ценовую политику. Сильное занижение стоимости не вызывает доверия.
5. Оформление покупки квартиры в новостройке. Продавец предоставляет документы. Договор должен быть составлен правильно (образец договора купли-продажи квартиры от застройщика вот тут), зарегистрирован в Росреестре. Теперь наступает право собственности.

Оформление документов при покупке квартиры в новостройке

В качестве правовой базы для покупки квартиры в новостройке применяют № 122-ФЗ (Федеральный закон) «О госрегистрации прав …».

Оформляя право владения следует подать в орган регистрации следующие документы:

• Подтверждение окончания строительства.
• Разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
• Акт приёма-передачи жилого помещения.

Также с начала 2020 года действует № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве …» с обновлениями. Согласно поправкам строительные организации должны предоставлять новые данные о деятельности. Минимальный размер уставного капитала у них — 2,5 млн. рублей. В его рамках компания может планировать застройку. Поправка также требует, чтобы деньги дольщиков хранились на специальных счетах. Застройщику они будут переданы лишь после передачи жилья владельцу. В противном случае обязательно страхование.

Договор купли-продажи заключается по форме, которую можно запросить и изучить заблаговременно. В документе прописываются важные условия сделки, договорённости.

Различают варианты соглашений о покупке квартиры в новостройке:

• О долевом участии.
• Договор цессии (уступка права требования).
• Об инвестировании, например, вексельная схема.

Основным считается первый документ, подлежащий обязательной государственной регистрации. Это даёт гарантии покупателю. Хотя каждый договор годится для определённого этапа.

Передача квартиры собственнику

Квартира передается покупателю только после ввода дома в эксплуатацию, что подтверждается разрешением властей. Застройщик оповещает каждого покупателя о дате передачи квартиры. Дольщик должен прибыть в назначенное время для подписания акта приема-передачи.

Обратите внимание, что итоговый акт подписывается только в случае устранения всех недостатков в квартире застройщиком. О зафиксированных дефектах покупатель в присутствии представителя компании и двух свидетелей вносит в акт замечания:

• об отсутствии оборудования, предусмотренных договором долевого участия;
• установке приборов другого модельного ряда (например, счетчиков отопления);
• иные замечания.

Ценообразование: что выгоднее приобрести – вторичку или первичку

Стоимость первичного жилья зависит от этапа строительства. Что это значит? Чем раньше вы покупаете квартиру в новостройке, тем ниже цена. Это связано с высокими рисками в начале реализации проекта и длительным ожиданием (на возведение дома обычно уходит 3-5 лет).

Как формируется цена на разных этапах:

• До официального старта продаж. У застройщика пока нет права на оформление договоров с дольщиками, поэтому он предлагает забронировать квартиры. Это самый рискованный, но в то же время дешевый вариант. Недобросовестные компании могут бронировать один объект по несколько раз. Если вы решитесь на раннюю покупку, то только через проверенного надежного застройщика.
• На этапе котлована скидка может составлять 30-40% от конечных цен на построенные квартиры. В этот период вкладываться в новое жилье практически безопасно – разрешение на строительство получено, и, скорее всего, дом будет сдан.
• По мере возведения риски уменьшаются, а с ними растут и цены. Скидка при готовности дома 70-80% может быть 10-20% от конечной стоимости.
• Самый высокий ценник в период сдачи дома. Но к этому времени обычно все квартиры уже раскуплены – если и повезет найти подходящую, скорее всего, ее будет продавать дольщик (со своей наценкой, ведь предложение на рынке ограничено).

Что дороже – первичное или вторичное жилье? Это зависит от многих факторов:

• район и развитость инфраструктуры;
• площадь, планировка, этаж;
• состояние дома и квартиры.

Процесс передачи права собственности на квартиру застройщиком

Окончательное оформление квартиры в собственность – самый проблемный вопрос, который поднимается тогда, когда дом уже введен в эксплуатацию, но собственники не могут годами получить свидетельства о собственности, и вынуждены обращаться в судебные инстанции.

Это происходит потому, что процесс оформления собственности в новостройках проходит множество этапов и зависит от других компаний, которые участвовали в данном инвестиционном проекте. Между ними может возникнуть спор по поводу взаиморасчетов, долгов и обязательств, который чаще всего приводит к судебному разбирательству. В итоге, дом не может быть оформлен в собственность, пока споры не буду урегулированы.

Свои вопросы юристу по поводу покупки квартиры у застройщика вы можете бесплатно задать в форме ниже.

Регистрация собственности через застройщика

С 13 июля 2020 года застройщики могут регистрировать право собственности на построенные квартиры от имени дольщиков. Для этого не нужно оформлять доверенность — девелопер будет действовать на основании Федерального закона №202-ФЗ

Процесс регистрации квартиры через застройщика выглядит следующим образом:

1. Застройщик сдает дом и ставит его на кадастровый учет.
2. Застройщик обращается в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности от имени дольщика.
3. После регистрации застройщик передает дольщику выписку из ЕГРН.
4. Дольщик подает в МФЦ договор долевого участия или переуступки прав для проставления штампа Росреестра о регистрации права собственности.

Госпошлину при оформлении собственности через строительную компанию все равно нужно оплачивать. Это может сделать застройщик, а собственник потом возместит эти расходы.

Схемы продаж эконом-класса

Если рассматривать новостройки эконом-класса, то на сегодняшний день самой распространенной является покупка жилой недвижимости по ДДУ в соответствии с 214-ФЗ. На рынке сейчас 41 % такого предложения. Например, так продаются квартиры в ЖК «Царицыно», ЖК «Некрасовка-Парк», ЖК «LIFE-Митинская». Это самая безопасная схема продажи для покупателей, так как она защищает и от двойных продаж, и дает определенные гарантии возврата денег при долгострое. Однако эта схема выгодна и самим застройщикам, поскольку повышает лояльность клиентов и становится одним из конкурентных преимуществ.

Второе место на рынке по использованию занимает предварительный договор купли-продажи (ПДКП). На его долю приходится 34 % случаев. По этому договору не всегда работают законно. Если вы приобретаете жилье по этой схеме на начальной стадии строительства, то, скорее всего, лишь потому, что у застройщика не все в порядке с документами. Это незаконно, и вы рискуете. Но если же сделка совершается, когда дом уже построен, сдан, но право собственности еще не оформлено, то здесь все в порядке. Эксперты «Метриум Групп» объясняют второе место в рейтинге этого договора тем, что значительное количество новостроек эконом-класса относительно недавно были введены в эксплуатацию.

На третьем месте — договоры паенакопления (13%). После заключения такого договора покупатель становится членом ЖСК. Именно так работает один из крупнейших застройщиков Москвы – ГК «Пик». Часто так продает и ГК СУ-155. Незаконного в такой схеме ничего нет, но здесь надо тщательно изучать договор, так как подобная схема содержит много подводных камней и рисков, и дает минимум гарантий.

Есть на рынке и смешанная схема продажи, когда в одном и том же доме квартиры продаются и по ПДКП и ДКП. Такая ситуация встречается в 6 % случаев. Не стоит пугаться, причины часто кроются в том, что получение прав собственности на квартиры осуществляется постепенно. Свидетельства на одну часть квартир в доме могут быть уже оформлены, а на другую – нет. Кроме того, один и тот же продавец иногда реализует жилье и от застройщика, и от инвестора, тогда во втором случае используется договор переуступки по ДДУ.

Реже всего на рынке новостроек встречаются прямые договора купли-продажи (ДКП). Их доля составляет лишь 4 %. И не мудрено, ведь по ДКП застройщик может продавать, когда право собственности на все квартиры уже оформлено, а к тому моменту часто и продавать уже нечего.

Кроме выше перечисленных схем, 2 % квартир реализуется по предварительному договору долевого участия. ПредДДУ заключаются на стадии до получения разрешительной документации, и мало кто из застройщиков рискует начинать продажи до официального разрешения, поскольку это явно противозаконно.

Похожие записи:

• Соответствие КВР и КОСГУ в 2020 году: таблица
• Если совместительство становится основным местом работы: позиция Роструда
• Перечень основных должностных обязанностей участковой медсестры